去年對(duì)于國(guó)金中心酒店公寓的補(bǔ)貼是1.29億。我們預(yù)計(jì)今年國(guó)金中心營(yíng)收可以達(dá)到兩位數(shù)增長(zhǎng)。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 張媛娜 梁嘉欣 去年，越秀地產(chǎn)和越秀房托之間的一筆“驚天交易”攪動(dòng)了地產(chǎn)和金融兩界。

　　3月13日，越秀房地產(chǎn)信托基金2012年全年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)在香港舉行。而廣州IFC注入房托之后的情況無(wú)疑成為全場(chǎng)關(guān)注的熱點(diǎn)。

　　越秀房托行政總裁劉永杰出介紹，目前國(guó)金中心的整體出租率達(dá)75.63%，其中寫字樓出租率為70.18%。

　　“廣州IFC寫字樓的租戶進(jìn)展很理想，出租率持續(xù)提升。”劉永杰稱，國(guó)金中心的租金大概保持在廣州甲級(jí)寫字樓的最高水平，達(dá)到了215元/平米，“而215元/平米就是高過(guò)了廣州珠江新城甲級(jí)寫字樓單價(jià)的30%。”

　　劉永杰表示，目前國(guó)金中心的營(yíng)收為1.71億，占比24%。越秀房托從10月8日正是接管后，開業(yè)還不到三個(gè)月，所以它的營(yíng)收占比還是比較低。

　　“國(guó)金中心的整體營(yíng)收中寫字樓為8000萬(wàn)元，酒店服務(wù)是公寓6900萬(wàn)元，零售商場(chǎng)2200萬(wàn)元”，劉永杰稱，越秀房托的六個(gè)物業(yè)總產(chǎn)權(quán)面積為68萬(wàn)平方米，可出租面積44萬(wàn)平方米，出租率86.54%。

　　“特別是白馬大廈，出租率100%。從2006年到2012年，營(yíng)收都在持續(xù)增長(zhǎng)，在2012年達(dá)到了3.16億，是越秀房托業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的重要引擎。”

　　綜合表現(xiàn)方面，越秀房托管理層表示，去年收購(gòu)了廣州IFC，使得基金物業(yè)資產(chǎn)由五個(gè)增加到六個(gè)，資產(chǎn)總值由74億元增加到249億元，增加了237%，而基金面積也從22萬(wàn)平方米增加到68萬(wàn)平方米。“基金的物業(yè)組合、經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)和收入更加多元化。”

　　從分派來(lái)看，越秀房托的分派額是4.03億，同比增長(zhǎng)34.3%。每個(gè)單位分派0.2151元，增長(zhǎng)了0.1%。

　　2012年越秀房托營(yíng)收7.12以，增加了36.4%，物業(yè)收入凈額5.07億，增加23.6%，投資物業(yè)公允值的損益是3.9億，下降62%。

　　越秀房托管理層表示，越秀房托總資產(chǎn)是248.74億，比原來(lái)增加了237.3%，總負(fù)債增加了438%，其中銀行借貸增加了322%，凈資產(chǎn)達(dá)到了125億，借貸比是33.6%，總負(fù)債達(dá)到了49%。每個(gè)基金單位持有人應(yīng)占的資產(chǎn)凈值是4.57元，比原來(lái)跌了4.4%，發(fā)行基金單位達(dá)到27.4億股。

　　與此同時(shí)，越秀房托管理層還特別提到，今年會(huì)繼續(xù)在國(guó)內(nèi)一線城市尋找收購(gòu)機(jī)會(huì)，更重要的是會(huì)持續(xù)研究越秀地產(chǎn)持有的商業(yè)地產(chǎn)專案，來(lái)實(shí)現(xiàn)全體資金單位的持有量利益的不斷提升。

　　以下為越秀房托2012年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)錄：

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：目前廣州IFC尚未成熟，去年你們拿了越秀地產(chǎn)的多少資金補(bǔ)貼？今年預(yù)計(jì)需要多少的資金補(bǔ)貼？今年廣州IFC出租率目標(biāo)為多少？

　　管理層：去年由于收購(gòu)了國(guó)金中心，所以分派主要來(lái)自于大概1.3億的補(bǔ)貼，還有收購(gòu)費(fèi)用、折扣、基金管理人股票，總額大概4億多。

　　因?yàn)榫频旰凸⑦€是不成熟的，所以今年的補(bǔ)貼肯定還是有的。之前越秀地產(chǎn)承諾最高補(bǔ)貼額不會(huì)超過(guò)2.68億，國(guó)金中心收入不夠這個(gè)金額，越秀地產(chǎn)就會(huì)補(bǔ)齊這個(gè)金額。去年對(duì)于國(guó)金中心酒店公寓的補(bǔ)貼是1.29億。我們預(yù)計(jì)今年國(guó)金中心營(yíng)收可以達(dá)到兩位數(shù)增長(zhǎng)。

　　關(guān)于今年國(guó)金中心出租率目標(biāo)的問(wèn)題，我們暫時(shí)不能對(duì)外披露。不過(guò)，大家可以看到，越秀房托里面原來(lái)的五個(gè)項(xiàng)目都是保持穩(wěn)定增長(zhǎng)的，而國(guó)金中心由于剛剛注入，還提供不了什么收入。國(guó)金中心在注入之前，大家都有一點(diǎn)擔(dān)心，但其實(shí)實(shí)際情況比我們預(yù)想的要好。

　　當(dāng)初在收購(gòu)國(guó)金中心的時(shí)候，投行以及我們有對(duì)交易完成后融資成本做過(guò)一些預(yù)測(cè)，對(duì)于國(guó)金中心的寫字樓、酒店以及公寓，當(dāng)2012年的相關(guān)數(shù)據(jù)出來(lái)的時(shí)候，這三部分的運(yùn)營(yíng)狀況都比預(yù)期好。從分派來(lái)看，每個(gè)單位分派0.2151元，比我們最終融資架構(gòu)出來(lái)之后是高的，證明這個(gè)項(xiàng)目成為了一個(gè)新的增長(zhǎng)點(diǎn)。

　　同時(shí)，我們經(jīng)營(yíng)的團(tuán)隊(duì)十幾年都根植于廣州的商業(yè)地產(chǎn)，比較專業(yè)。團(tuán)隊(duì)經(jīng)營(yíng)能力，對(duì)于市場(chǎng)的判斷、了解都比較清楚。所以我們有比較強(qiáng)的能力可以做好國(guó)金中心的經(jīng)營(yíng)。而且國(guó)金中心還引進(jìn)了世界頂尖的四季酒店和雅詩(shī)閣公寓，委托經(jīng)營(yíng)，強(qiáng)強(qiáng)合作進(jìn)一步提升了盈利水平。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：之前有消息稱越秀地產(chǎn)可能會(huì)將財(cái)富新天地注入進(jìn)房托，這個(gè)項(xiàng)目最快什么時(shí)候會(huì)注入到房托？另外，除了這個(gè)項(xiàng)目外，你們今年還有沒有其他注入計(jì)劃？

　　管理層：財(cái)富新天地目前是越秀地產(chǎn)持有，最近才正式開業(yè)。雖然目前收入很強(qiáng)勁，但它的出租比例還沒到成熟的階段。不過(guò)我們對(duì)于這個(gè)項(xiàng)目是很有興趣的，因?yàn)槲覀儗?duì)于白馬大廈這類批發(fā)市場(chǎng)有很長(zhǎng)時(shí)間的經(jīng)營(yíng)，而財(cái)富新天地也屬于批發(fā)市場(chǎng)，對(duì)于我們的管理會(huì)帶來(lái)很好的長(zhǎng)遠(yuǎn)利益。

　　但是，財(cái)富新天地目前還沒有成熟，近兩年內(nèi)注入到房托的機(jī)會(huì)很小，我們相信兩年后也許會(huì)有機(jī)會(huì)。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：如果分派減少，你們今年會(huì)怎么考慮和安排特別分派？

　　管理層：去年因?yàn)榉值墓杀容^多，分派沖淡得比較嚴(yán)重，所以有特別分派，今年應(yīng)該沒有特別分派。

　　而且剛剛提到的0.2151元不包括特別分派，在這種情況下，相對(duì)2011年沒什么變化。去年如果加上特別分派的話，每個(gè)股東是收到了0.3429港元的。

　　去年我們對(duì)于小股東有特別分派是為了收購(gòu)國(guó)金中心，保證小股東比較好的回報(bào)而給出的，作為大股東以及關(guān)聯(lián)機(jī)構(gòu)，是沒有享受特別分派的。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：你們?nèi)绾慰创?ldquo;新國(guó)五條”？

　　管理層：最近“新國(guó)五條”確實(shí)令整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)比較熱鬧。我認(rèn)為“新國(guó)五條”主要是針對(duì)住宅市場(chǎng)，尤其對(duì)二手住宅市場(chǎng)沖擊比較大，國(guó)家是為了抑制投機(jī)行為。

　　對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)影響不大，特別是對(duì)于我們以防御型為特性的越秀房托基金。但是“新國(guó)五條”可以使投資者和發(fā)展商更加理性。

　　我們可以清楚看到，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)需求還是很大的，我們還是看好內(nèi)地的房地產(chǎn)市場(chǎng)。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)講，政府的調(diào)控使房地產(chǎn)市場(chǎng)更加健康。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：人民幣貸款方面，預(yù)計(jì)今年房托打算償還多少本金？下半年會(huì)不會(huì)再融資？融資成本會(huì)不會(huì)進(jìn)一步提高？

　　管理層：去年我們已經(jīng)償還了2.5億，今年起碼要償還3億以上。融資方面，如果有更低的成本的融資，我們都會(huì)考慮。現(xiàn)在我們?nèi)嗣駧刨J款的利息為7.1%，低過(guò)這個(gè)水平我們就會(huì)考慮。我們的融資成本，香港部分比較低，國(guó)內(nèi)的貸款偏高，所以我們?nèi)谫Y方面的主要目標(biāo)就是通過(guò)其他方式努力降低人民幣貸款。

　　提問(wèn)：房托會(huì)不會(huì)增加國(guó)金中心和另外五個(gè)項(xiàng)目的租金？

　　管理層：國(guó)金中心的租戶到期的話，一般都會(huì)加租，因?yàn)閲?guó)金中心以高級(jí)客戶為主。其他五個(gè)項(xiàng)目到期我們也會(huì)適當(dāng)加租。