房地產(chǎn)結(jié)算收入21.8億元，同比下降7.8%；江蘇區(qū)域三線城市市場(chǎng)銷售偏弱導(dǎo)致的結(jié)算進(jìn)度慢是收入低于預(yù)期的主要原因。

　　2012年每股盈利0.17元：

　　蘇州高新今日公布2012年年報(bào)，實(shí)現(xiàn)收入27.7億元，同比下降6.8%；凈利潤(rùn)同比下滑29.2%至1.8億元，合每股收益0.1728元，比我們預(yù)期低13.3%。

　　房地產(chǎn)結(jié)算進(jìn)度仍然較慢：公司全年實(shí)現(xiàn)收入27.7億元，同比下降6.8%，較我們預(yù)期低9.1%，其中房地產(chǎn)結(jié)算面積30.86萬(wàn)平方米，同比下降4.66%，房地產(chǎn)結(jié)算收入21.8億元，同比下降7.8%；江蘇區(qū)域三線城市市場(chǎng)銷售偏弱導(dǎo)致的結(jié)算進(jìn)度慢是收入低于預(yù)期的主要原因。

　　凈利潤(rùn)低于預(yù)期：公司目前對(duì)外參股投資4.36億元，2012年實(shí)現(xiàn)投資收益2,090萬(wàn)元。全年稅后綜合毛利率23.5%，較上年下滑6.2個(gè)百分點(diǎn)，主要因結(jié)算項(xiàng)目建安成本偏高，以及土地增值稅增長(zhǎng)73.9%所致；凈利潤(rùn)1.8億元，低于預(yù)期13.3%，主要受低毛利率及三項(xiàng)費(fèi)用剛性增長(zhǎng)影響。

　　銷售疲軟，收入鎖定性低：公司全年實(shí)現(xiàn)商品房預(yù)售面積23.4萬(wàn)平方米，預(yù)售金額19.6億元，同比分別增長(zhǎng)8.7%、4.1%，顯著弱于蘇州等地市場(chǎng)平均水平；貢獻(xiàn)銷售的主要是吳江天成花園、吳中區(qū)大成郡項(xiàng)目、高新區(qū)秀郡項(xiàng)目等。期末預(yù)收賬款7.7億元，較年初下降3%，收入鎖定性差。

　　財(cái)務(wù)壓力大：年末公司凈負(fù)債率223.7%，遠(yuǎn)高于行業(yè)水平；期末在手現(xiàn)金14.6億元，但短期借款和一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債合計(jì)65.6億元，短期償債壓力仍然巨大。

　　發(fā)展趨勢(shì)：

　　公司2013年可售資源包括大河山二期、寶帶熙岸、天之運(yùn)花園、秀郡、大成郡和徐州等項(xiàng)目，集中在蘇州、揚(yáng)州和徐州；公司在手現(xiàn)金僅14.6億元，但2013年施工面積計(jì)劃達(dá)246萬(wàn)平方米，加上債務(wù)到期金額65.6億元，建安開(kāi)支和償債壓力將使公司面臨較大資金流壓力。

　　估值與建議：

　　公司銷售慢于預(yù)期，我們下調(diào)2013年盈利預(yù)測(cè)21.4%至每股0.20元，引入2014年盈利預(yù)測(cè)每股0.22元。目前公司股價(jià)對(duì)應(yīng)2013、2014年市盈率分別為23.0倍和20.4倍，對(duì)2013年凈資產(chǎn)值有15%的溢價(jià)。公司目前估值并不便宜，我們維持“中性”評(píng)級(jí)，同時(shí)提示公司存在一定的資金流風(fēng)險(xiǎn)。

　　中金公司-蘇州高新：銷售偏弱,業(yè)績(jī)低于預(yù)期