根據政策層面“階段性”的變化特征，一方面通過“跑量”回籠資金，另一方面，將資金投入到土地市場拿地，及時“換倉”謀求下一輪市場的發(fā)展機會。

　　觀點網 日前，國家統計局公布2013年1月份70個大中城市新建商品住宅（不含保障性住房）價格變動情況：與上月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有10個，持平的城市有7個，上漲的城市有53個。環(huán)比價格上漲的城市中，漲幅均未超過2.2%。與去年同月相比，70個大中城市中，上漲的城市有53個，也占據主力。

　　國務院2月20日再次提出堅決抑制投機投資性購房，嚴格執(zhí)行商品住房限購等“國五條”措施，與房價自2012年6月止跌后連續(xù)第8個月環(huán)比上漲密切相關。

　　從原因角度來講，主要可分為三方面：

　　第一、2012年房地產調控政策“外緊內松”的市場特征，政策層面“微調”刺激自住需求大量入市，從而導致市場基本面逐漸開始好轉，基本面好轉勢必會帶動價格降幅收窄，甚至出現漲價的現象。

　　第二、以一線城市為代表的重點城市成交量的增加以及房價仍環(huán)比在上漲，結構性地帶動全國房價繼續(xù)堅挺并且保持微漲。

　　數據顯示，2013年1月十大城市住宅均價為16417元/平方米，環(huán)比上月上漲1.61%。具體來看，北上廣深四個一線城市漲幅均超過2%。從同比來看，十大城市平均價格上漲2.84%，連續(xù)第3個月上漲，漲幅擴大1.78個百分點。

　　第三、部分城市在“限購”的政策執(zhí)行上短期內出現了松動，以及2013年政策層面明確鼓勵改善型需求入市，導致一些投資客瞄準高端樓盤集中購買，短期內導致市場放量增加，部分城市或局部市場出現過熱現象，最終導致市場成交均價結構上持續(xù)走高。

　　從未來調控政策及市場面走勢來講，盡管中央經濟工作會議定調2013年貨幣政策仍以穩(wěn)健為特征，還要繼續(xù)加強房地產市場調控，2013年新“國五條”繼續(xù)從嚴執(zhí)行限購政策，抑制投資投機性需求。但是，這些都已經是既定的政策，此次新“國五條”再次強調并沒有什么新意，也不會出臺更嚴格的新政出來。如果后期五細化政策出臺，那么新“國五條”對于市場的影響將僅局限于短期內心理預期方面，對于市場并無實質性的影響。

　　從新“國五條”出臺的直接目的來看，當前局部市場出現房價過快上漲的現象，政府此次直接目的意在強化這些省市的房地產調控政策的執(zhí)行情況，尤其是限購執(zhí)行不嚴格現象，導致局部市場投資投機需求的出現的現象。

　　“去投資化”政策強化執(zhí)行，無新政推出，總體定向寬松中伴有“階段性”收緊，將成為2013年房地產市場的總體調控特征。政策層面的定向寬松、市場基本面的好轉以及春節(jié)期間放量減少而導致的3月推盤量增加等多方面因素，將助推市場繼續(xù)放量，樓市“小陽春”在今年應該是值得期待的。

　　從樓市調控政策面走向來講，調控政策走向定向寬松鼓勵自住需求、剛需市場，還有改善型需求是趨勢。具體來講，我們發(fā)現，相比前兩年調控政策的基調，政策層面“遏制房價過快上漲、促使房價合理回歸”的基調已不再突出，政策層面已明確鼓勵改善型需求入市。政策層面基調的變化，房地產市場調控政策走向定向寬松已成為事實，再加上通脹預期的加大，2013年“自住+改善”兩股市場力量將助推整個市場基本面好轉?；久娴暮棉D與CPI的通脹因素，這將進一步影響購房者入市的步伐，總體上助推市場繼續(xù)放量，促使今年樓市“基本面”繼續(xù)好轉以及樓市“小陽春”的形成。

　　從開發(fā)企業(yè)推盤節(jié)奏及拿地需求來看，春節(jié)期間市場放量減少勢必會導致的3月推盤量增加，這一定程度上也會使市場成交量在經歷2月低谷期后有一個比較明顯的反彈，繼續(xù)延續(xù)去年下半年以來市場持續(xù)放量的成交行情。同時，對于開發(fā)企業(yè)來講，此時加快推盤節(jié)奏，加快回籠資金速度，對于其在土地市場拿地也是非常有利的。當前，土地價格還沒有出現大幅反彈，當前仍然是相對比較好的拿地時機，在今年上半年，及時跑量回籠資金，然后將資金投入到土地市場拿地，換倉謀求下一輪市場的發(fā)展機會仍然是大多數房企戰(zhàn)略上的選擇。這樣，開發(fā)企業(yè)推盤節(jié)奏及拿地需求會總體上促使3月集中放量，助推今年樓市“小陽春”的形成。

　　從價格角度來講，盡管自全國70大中城市房價自2012年6月止跌后連續(xù)第8個月環(huán)比上漲，并沒有出現大幅反彈，但是并不代表房價沒有大幅反彈的風險。因此，在基本面逐步好轉的市場背景下，在推進城鎮(zhèn)化過程中，如何防范房價大幅反彈已成為政策面、市場面急需解決的問題，這也是新“國五條”出臺的市場背景條件之一。

　　從政策面變化趨勢來看，一旦房價出現報復性反彈風險，政策面在執(zhí)行力度上比如限購政策還有可能再度“階段性”收緊。

　　總體來講，在新“國五條”剛剛出臺的市場背景下，由于政策層面對于價格的影響預期在3-6個月左右，因此商品住宅的價格在全國范圍內，短期內尤其是2-3月這個階段不會出現“小陽春”反彈的利好，總體維持穩(wěn)定。

　　因此，2013年2-3月樓市成交量可能會因為政策層面執(zhí)行的嚴厲程度不同，導致一線城市與二三線城市的市場表現不同。

　　首先，從一線城市商品住宅市場角度而言，在2013年初2-3月這個階段，全國一線城市由于調控政策基本繼續(xù)從嚴執(zhí)行，盡管當前政策相對從嚴執(zhí)行的狀況不會使“小陽春”的成交量太搶眼，但是，仍然值得我們期待。尤其是政策層面開始對于改善型需求的鼓勵，有利于部分改善型需求的購房者入市，這對于市場成交量的回升來講是一定的利好。

　　從二三線城市而言，相對一線城市，二三線城市調控政策在執(zhí)行層面不是太嚴格，樓市調控政策，盡管有新“國五條”的出臺，但是整體上仍將呈現“階段性”的“外緊內松”的特征，甚至部分城市直接放寬調控政策的執(zhí)行力度，或進行補貼性購房措施等。在這樣的市場環(huán)境下，大多數二三線城市“小陽春”市場存在一定的市場機會。

　　總的來看，在新“國五條”剛剛出臺的市場背景下，房價仍然難以出現大幅反彈的機會，開發(fā)商也不可能從價格上獲得相對不錯的利潤空間。在2013年開發(fā)企業(yè)仍然要堅持“跑量”的基本原則，根據政策層面“階段性”的變化特征，一方面通過“跑量”回籠資金，另一方面，將資金投入到土地市場拿地，及時“換倉”謀求下一輪市場的發(fā)展機會。那么，也就是說，在2013年初2-3月這個年初開始階段，樓市“小陽春”仍需在“量”上做文章，堅持“跑量”回籠資金，而不應在價格上做太多考慮。

　?。◤埡陚?觀點新媒體專欄作者）