對(duì)于長期根植國內(nèi)市場(chǎng)的房企而言，海外市場(chǎng)畢竟是個(gè)全新領(lǐng)域，難免水土不服，同時(shí)經(jīng)驗(yàn)的欠缺也會(huì)存在一定風(fēng)險(xiǎn)。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 梁嘉欣  “飛舊金山，萬科團(tuán)隊(duì)接機(jī)。13號(hào)，萬科將簽署第一個(gè)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目。”這是王石2月11日的微博。雖寥寥數(shù)字，仍能窺見王石內(nèi)心興奮之情。

　　讓王石雀躍的是萬科第一個(gè)國外投資項(xiàng)目 —— 美國舊金山富升街201地塊(201 Folsom Street)的高層豪華住宅公寓項(xiàng)目。同時(shí)，美國頭號(hào)房企--鐵獅門亦成為了萬科最新的合作伙伴。

　　2月13日，是萬科與鐵獅門正式訂立合資協(xié)議的日子。 “早晨！萬科登陸舊金山……”王石是這樣迫不及待的分享萬科北美落地消息。

　　現(xiàn)在，上述合資項(xiàng)目萬科及鐵獅門尚未透露過多具體內(nèi)容，僅就目前所披露信息，萬科與鐵獅門北美合資項(xiàng)目為兩棟相連的高層住宅樓，一棟37層，另一棟42層，共包含655套單位，鐵獅門負(fù)責(zé)管理，相關(guān)財(cái)務(wù)信息仍未對(duì)外公布。

　　不過，據(jù)瑞士信貸2月18日?qǐng)?bào)告中描述，萬科有意更多持有上述項(xiàng)目股權(quán)或達(dá)70%，而鐵獅門將保留該項(xiàng)目30%的股權(quán)。

　　而這只是萬科精心繪制的海外棋局其中一步。

　　昨日，萬科亦再次發(fā)布公告，公司B股轉(zhuǎn)H股的申請(qǐng)已獲得中國證監(jiān)會(huì)及港交所受理。從成立海外事業(yè)部、買殼南聯(lián)地產(chǎn)、籌備B轉(zhuǎn)H、香港買地到遠(yuǎn)赴美國，不到一年的時(shí)間里，萬科已逐步把國際化的夢(mèng)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)實(shí)，且不斷提速。

　　萬科日前指出：此次與鐵獅門的合作標(biāo)志著萬科向海外市場(chǎng)的邁進(jìn)。萬科希望該項(xiàng)目能使合作雙方發(fā)揮各自優(yōu)勢(shì)并實(shí)現(xiàn)互利共贏，未來萬科將繼續(xù)在海外市場(chǎng)開拓類似的發(fā)展機(jī)遇。

　　移民潮與海外置業(yè)

　　鎖定新的一波移民潮與海外置業(yè)需求，這是目前萬科走出去的初衷之一。

　　“國內(nèi)一些人已經(jīng)沒有買房資格了，那我們有沒有可能在境外做一些賣給中國人的房子呢？所以我們啟動(dòng)了萬科國際化策略。”郁亮曾如此解釋，“中國人想去哪里，哪里的中國人最多，我們就去哪里，我們會(huì)研究這件事情。”

　　國內(nèi)房地產(chǎn)限購政策的出臺(tái)，令不少有錢人喪失了在國內(nèi)買房的資格，他們開始把目光更多地投向海外。與此同時(shí)，國內(nèi)的移民潮也為萬科創(chuàng)造了龐大的需求客戶。

　　資料顯示，2012年中國成為美國房地產(chǎn)物業(yè)的最大買家，占了整個(gè)國際銷售額的11%。相關(guān)人士表示，中國人喜歡大城市，像洛杉磯、舊金山、紐約等城市特別受中國投資者歡迎。且與北京上海等城市相比，美國的房價(jià)比較低也較穩(wěn)定。

　　“此輪移民潮很多都是投資房地產(chǎn)，在美國紐約尋找投資機(jī)會(huì)，使得未來有更成熟的業(yè)務(wù)計(jì)劃。”王石曾于2012年中作出過如此闡釋。

　　按照萬科的設(shè)想，萬科美國等海外業(yè)務(wù)是以服務(wù)海外華人為主，建立海外華人的社區(qū)。同時(shí)，其對(duì)于華人群體的了解和經(jīng)營房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的專業(yè)化優(yōu)勢(shì)，將有助于公司在美國和其他國家開拓業(yè)務(wù)。

　　國內(nèi)移民熱潮有增無減，中國客海外投資房產(chǎn)的熱情也更為高漲。但有一點(diǎn)必須關(guān)注的是，中國客的海外房產(chǎn)投資開始引起當(dāng)?shù)乇就寥耸康牟粷M及抵觸。這是否會(huì)致使美國房價(jià)推高，令美國政府出臺(tái)相關(guān)壓制海外投資房產(chǎn)的措施，這股海外房產(chǎn)投資熱潮能否不斷延續(xù)目前仍不得所知，但不妨先看看距離較近的香港。

　　就在國內(nèi)限購政策出臺(tái)不久，已開始有部分內(nèi)地居民在香港尋找房產(chǎn)投資項(xiàng)目，“現(xiàn)在香港大部分的豪宅項(xiàng)目幾乎近50%的買家都是內(nèi)地人。”相關(guān)分析人士向觀點(diǎn)新媒體透露。

　　隨著大量的內(nèi)地客涌入，香港樓市的成交價(jià)不斷攀高，香港人怨聲連連。為此香港政府不得不出臺(tái)一系列的調(diào)控措施，其中一項(xiàng)是針對(duì)香港居民以外買家的特別印花稅，達(dá)購買價(jià)的15%，這無疑把相當(dāng)大部分內(nèi)地客擋在門外。

　　值得一提的是，就在前不久，萬科旗下萬科(香港)才剛聯(lián)手新世界發(fā)展以34.34億港元拿下香港港鐵荃灣西站項(xiàng)目。但已有相關(guān)分析人士對(duì)萬科進(jìn)入香港的前景表示擔(dān)憂，除了國內(nèi)積累的大量客戶群體可能流失以外，香港房地產(chǎn)市場(chǎng)更注重開發(fā)商項(xiàng)目開發(fā)的成本預(yù)算、操控盤等開發(fā)能力，這無疑是對(duì)萬科的綜合運(yùn)營能力提出挑戰(zhàn)。

　　橘生淮南 北為枳？

　　在萬科決定出海之前，已經(jīng)有不少房企相繼實(shí)現(xiàn)海外擴(kuò)張，但其中遇挫的企業(yè)也不少。有分析稱，對(duì)于長期根植國內(nèi)市場(chǎng)的房企而言，海外市場(chǎng)畢竟是個(gè)全新的領(lǐng)域，難免會(huì)水土不服，同時(shí)由于此前在海外市場(chǎng)開發(fā)空白，經(jīng)驗(yàn)上的欠缺也會(huì)存在一定風(fēng)險(xiǎn)，例如信息的不對(duì)稱以及國內(nèi)外大環(huán)境的不同。

　　相關(guān)人士特別指出，戶型設(shè)計(jì)將會(huì)是對(duì)萬科進(jìn)入海外市場(chǎng)的一大挑戰(zhàn)。面對(duì)的市場(chǎng)不一樣，對(duì)戶型設(shè)計(jì)的要求也不一樣，美國人更多注重別墅類項(xiàng)目的設(shè)計(jì)，萬科如何拋棄過去高層普通住宅的設(shè)計(jì)觀念，將是決定萬科能否海外成功拓展的關(guān)鍵。

　　但也有分析人士表示，雖然近期萬科國際化的進(jìn)程相當(dāng)迅速，但從萬科此前的動(dòng)作來看，萬科實(shí)際上還是步步為營。首先，萬科兩個(gè)境外項(xiàng)目的規(guī)模并不大，皆可視為試水之作。且與萬科千億的銷售規(guī)模相比，即使失敗了，也影響不大。

　　同時(shí)，為了降低風(fēng)險(xiǎn)，無論是在香港還是美國，萬科都尋找當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)企業(yè)作為合作伙伴。銀信投資董事長張民耕亦曾公開表示，尋找當(dāng)?shù)睾献骰锇槭橇私猱?dāng)?shù)乜蛻籼卣?、分析產(chǎn)品需求、認(rèn)清政策法規(guī)的最佳途徑。

　　“有合作伙伴我們才會(huì)去！”郁亮曾如此明確表態(tài)。據(jù)了解，萬科早在一年前就有預(yù)謀，由于未找到美國本土合適的合作伙伴，一直擱淺到今年2月。但萬科同時(shí)也開始了設(shè)計(jì)戶型等工作。

　　當(dāng)然，萬科也可將合作獲得的經(jīng)驗(yàn)運(yùn)用于國內(nèi)項(xiàng)目開發(fā)。王石也表示：“長期以來，萬科一直是一家擁有國際視野并善于向優(yōu)秀同行學(xué)習(xí)的企業(yè)。此次進(jìn)入美國市場(chǎng)，我們也是帶著學(xué)習(xí)的目的，希望通過具體項(xiàng)目的合作，學(xué)習(xí)成熟市場(chǎng)的商業(yè)模式和管理經(jīng)驗(yàn)。”

　　然而，合作有利，也有隱憂。雙方的理念如何磨合從而實(shí)現(xiàn)更好的合作仍有待時(shí)間論證。眾所周知，萬科一貫以開發(fā)中檔普通住宅為主，而鐵獅門則以開發(fā)高端豪宅及寫字樓為主。

　　資本輸血與融資

　　與此同時(shí)，外界對(duì)萬科海外拓展的資金配備情況也產(chǎn)生一定的擔(dān)憂。

　　瑞士信貸近日的報(bào)告中稱，萬科與鐵獅門的交易能否達(dá)成，將取決于中國政府是否批準(zhǔn)萬科將資金匯到海外投資該項(xiàng)目。

　　事實(shí)上，為了鋪路海外市場(chǎng)的布局，萬科已經(jīng)在香港收購了南聯(lián)地產(chǎn)這一上市平臺(tái)公司，這為萬科實(shí)現(xiàn)海外融資提供了一條通道。與此同時(shí)，萬科日前亦不斷推進(jìn)B轉(zhuǎn)H的進(jìn)程。

　　2月18日，萬科公布B轉(zhuǎn)H的最新進(jìn)展情況稱，相關(guān)申請(qǐng)已獲中國證監(jiān)會(huì)及港交所受理。

　　根據(jù)公告，萬科已在2月7日正式取得中國證券監(jiān)督管理委員會(huì)下發(fā)的《中國證監(jiān)會(huì)行政許可申請(qǐng)受理通知書》(130131號(hào))。中國證券監(jiān)督管理委員會(huì)依法對(duì)其提交的相關(guān)行政許可申請(qǐng)材料進(jìn)行了審查。認(rèn)為該申請(qǐng)材料齊全，符合法定形式，決定對(duì)該行政許可申請(qǐng)予以受理。

　　獲證監(jiān)會(huì)批準(zhǔn)后，萬科并于2月8日向香港聯(lián)合交易所有限公司提交了關(guān)于公司境內(nèi)上市外資股轉(zhuǎn)換上市地以介紹方式在香港聯(lián)交所主板上市及掛牌交易A1申請(qǐng)表，并于2013年2月15日正式取得香港聯(lián)交所下發(fā)的受理函。

　　至此，萬科B轉(zhuǎn)H成功的可能性已經(jīng)毋庸置疑。同時(shí)，這對(duì)萬科海外拓展的進(jìn)一步加快，無疑也增加多一條融資渠道以便扶持。

　　“它(B轉(zhuǎn)H)顯然不是為了解決融資而做的一件事。”萬科不止一次如此重申。但依然有分析認(rèn)為，轉(zhuǎn)換到香港聯(lián)交所主板上市，萬科可進(jìn)一步拓寬融資渠道，并可憑借自身優(yōu)勢(shì)在境外進(jìn)行權(quán)益或債券融資，有效降低融資成本。

　　然而，萬科要想通過香港上市平臺(tái)融資還需要等待一段時(shí)間。相關(guān)分析指出，由于南聯(lián)地產(chǎn)控股本身是上市公司，根據(jù)聯(lián)交所相關(guān)規(guī)定，上市公司收購?fù)瓿珊蟮膬赡瓴坏糜兄卮筚Y產(chǎn)重組，這意味著，兩年后南聯(lián)地產(chǎn)方可作為萬科在港的融資平臺(tái)來使用。

　　即使B轉(zhuǎn)H成功，H股要想發(fā)債融資，目前依然要在國內(nèi)證監(jiān)會(huì)履行所有的審批流程，然而在內(nèi)地嚴(yán)厲的調(diào)控背景下，銀行貸款對(duì)房企設(shè)置了較高門檻，資本市場(chǎng)(包括IPO、增發(fā)、配股、債券)等融資渠道已處于暫停狀態(tài)。