粵海在深圳商業(yè)項目的優(yōu)勢并不突出，隨著今后深圳商業(yè)項目的大量入市，市場競爭壓力會非常大。

　　觀點網(wǎng) 彭飛 說起金威啤酒，在深圳可謂家喻戶曉，但這個品牌或許將因為春節(jié)期間的一個公告而與深圳人訣別。

　　今年2月初，華潤創(chuàng)業(yè)發(fā)布公告稱，其已與粵?？毓善煜碌慕鹜【朴喠f(xié)議，將收購該公司待售股份、待售公司股東貸款及待售債項，總代價約為53.84億元。

　　華潤創(chuàng)業(yè)此次收購的資產(chǎn)，共包括金威啤酒位于成都、東莞、佛山、汕頭、天津、西安的啤酒釀造廠和深圳二廠，及其有關(guān)啤酒業(yè)務的相關(guān)股東貸款及債項。

　　金威轉(zhuǎn)型房地產(chǎn)

　　值得一提的是，華潤創(chuàng)業(yè)此次收購中并未涉及金威啤酒一廠，而據(jù)了解，該廠已被規(guī)劃為商業(yè)房地產(chǎn)項目。

　　資料顯示，金威啤酒一廠地塊位于深圳羅湖區(qū)布心片區(qū)，屬于該區(qū)域最大的一塊工業(yè)用地，并已于2012年8月獲準納入深圳市第四批城市更新單元計劃。

　　在出售啤酒業(yè)務資產(chǎn)后，金威還公布了一廠地塊的詳細項目開發(fā)計劃。金威表示，廠區(qū)周圍主要從事珠寶及裝飾珠寶產(chǎn)品設計、制造及銷售的業(yè)務，因此董事會認為，在一廠發(fā)展商業(yè)房地產(chǎn)項目具備較好前途。

　　按金威公布的計劃顯示，該商業(yè)項目共分3期開發(fā)，預計2016年第一期落成，并開始進行銷售和招租，2019年最后一期將會出租，項目整體投資金額將達36.2億元。

　　根據(jù)金威的計劃，在完全剝離啤酒業(yè)務后，其將轉(zhuǎn)型做地產(chǎn)發(fā)展及投資。為配合新業(yè)務方向，金威啤酒也將改名為“粵海置地控股有限公司”。

　　另外，此次資產(chǎn)出售將為金威帶來約34.93億港元的收益，其中17.1億元人民幣將用于一廠商業(yè)項目的融資，另外10億元則用于未來的土地收購及其他房地產(chǎn)發(fā)展項目。

　　對于金威轉(zhuǎn)戰(zhàn)房地產(chǎn)，深圳一位業(yè)內(nèi)分析稱，金威啤酒一廠地塊確實是一塊“寶地”，其所屬的布心片區(qū)目前還缺乏中高檔的商業(yè)設施；同時，如能完成工業(yè)用地向商業(yè)用地的轉(zhuǎn)換，也將給企業(yè)帶來巨大的經(jīng)濟利益。

　　該人士還提到，如果是金威自己運作該項目，將會給其未來的發(fā)展注入大量資金，但如果是由控股方粵?？毓蓙聿僮?，金威能夠得到的利益就相對有限。

　　而據(jù)一位接近粵海的人士指出，由于粵海持股金威啤酒的比例高達73.82%，此次對金威啤酒的資產(chǎn)進行套現(xiàn)，是粵海整合旗下資產(chǎn)的部署，今后的商業(yè)項目無疑還是會由粵海自己主導。

　　粵海深陷深圳商業(yè)紅海

　　其實，就算粵海自己主導金威一廠的商業(yè)項目也不足為奇，因為在此之前，粵海旗下的天河城品牌早已復制到深圳，粵海通過該項目正好可以實現(xiàn)在深圳商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的再次擴張。

　　2012年初，粵海旗下的天河城與鴻隆控股簽下合作協(xié)議，計劃在深圳羅湖廣場北城市更新項目的基礎(chǔ)上，造一個天河城購物中心。如改造順利，羅湖區(qū)域的天河城將最快于2015年面世。

　　以此看來，今后兩三年內(nèi)，粵海將在深圳擁有兩個大型商業(yè)項目。雖然這一規(guī)模和速度并不算突進，但從深圳整體商業(yè)項目的格局來看，粵海的擴張還是引發(fā)了業(yè)界的擔憂。

　　據(jù)相關(guān)機構(gòu)統(tǒng)計，深圳的購物中心面積將從2012年的438萬平方米增加到2017年的922萬平方米，漲幅高達111%，而購物中心的個數(shù)將從68個增加到2017年的112個。

　　此外，未來兩年內(nèi)深圳或?qū)⒂?3個城市綜合體入市，大型商業(yè)項目更是有佳兆業(yè)城市廣場、萬科廣場、鴻榮源壹方中心、卓越城、萬科壹海城等。

　　相關(guān)分析就直指，粵海在深圳商業(yè)項目的優(yōu)勢并不突出，隨著今后深圳商業(yè)項目的大量入市，市場競爭壓力會非常大，同質(zhì)化的產(chǎn)品也會過多。

　　據(jù)悉，目前深圳萬象城、益田假日廣場、KKMall、金光華、海岸城五大購物中心的品牌重疊度已經(jīng)介于18%至30%之間。

　　另一方面，雖然粵海旗下的天河城在廣州享有盛名，但對深圳而言，還需要一個接受與認知的過程；同時，相比深圳本地開發(fā)商，粵海在城市更新項目的進展方面也不具優(yōu)勢。

　　此外，于政策層面，在深圳發(fā)展大型商業(yè)項目如今也面臨壓力。2012年8月，深圳曾出臺調(diào)控商業(yè)的稅收新政，加強了對商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的調(diào)控和規(guī)范。

　　就粵海自身而言，其在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的擴張也并不順利。自2011年開始，粵海不斷在廣州和深圳布局，希望將天河城的品牌拓展到整個珠三角，因此導致資金壓力凸顯。

　　此次出售金威啤酒業(yè)務就有緩解資金壓力的緣由。一位金威啤酒內(nèi)部人士曾表示，金威啤酒是個擁有大量資產(chǎn)卻不掙錢的行業(yè)，對于資金緊張的粵海來說，最好的方式就是套現(xiàn)，以補充企業(yè)發(fā)展所需的資金缺口。

　　另外，粵海自2012年來還先后通過各種渠道加大了融資力度，其曾發(fā)行了一年期、8億元的短債，同時也向銀行進行了半年的短債貸款。

　　而在項目擴張方面，天津天河城購物中心要延期竣工，向廣東天河城注入的三個廣州商業(yè)項目也因故終止。