一旦房價出現(xiàn)報復性反彈風險，政策面在執(zhí)行力度上比如限購政策還有可能再度“階段性”收緊。

　　觀點網(wǎng) 市場壓抑了許久，2012年以來的政策微調(diào)定向?qū)捤梢咽箻鞘谢久嬷鸩胶棉D(zhuǎn)，在此市場背景下，“暖冬”與“翹尾”行情出現(xiàn)。這得以讓開發(fā)商有喘息的機會。有實力的高周轉(zhuǎn)企業(yè)、央企地產(chǎn)企業(yè)早已開始融資、拿地提前布局下一輪市場發(fā)展機會，局部“日光盤”、“地王”現(xiàn)象重現(xiàn)，又讓市場多了一些色彩。

　　從當前市場表現(xiàn)來看，一旦政策面出現(xiàn)“微調(diào)”松動，開發(fā)企業(yè)便會想法設法讓市場活躍起來。從當前來看，“炒房價”、“炒地價”成為當前市場成交量逐漸回暖的背景下兩大炒作主題，通過這樣的市場炒作讓市場重新回歸熱鬧的氣氛。

　　從全國來看，房價不斷堅挺并且保持微幅上漲已成為現(xiàn)實。2013年1月18日，國家統(tǒng)計局發(fā)布2012年12月新建商品住宅(不含保障性住房)價格變動情況顯示：與上月相比，70個大中城市中，上漲的城市有54個。與上年同月相比，70個大中城市中，上漲的城市有40個。房價自2012年6月止跌后連續(xù)第7個月環(huán)比上漲。

　　從房價上漲的背后因素來看，政策微調(diào)定向?qū)捤墒欠績r上漲前提，市場基本面好轉(zhuǎn)與回暖是房價上漲的基礎，企業(yè)資金面不再緊張是驅(qū)動性因素。從企業(yè)角度來講，開發(fā)商“炒房價”的營銷動作主要還是促成自住需求購房者達成成交，以改觀2012年“以價換量”導致的企業(yè)利潤率下滑的現(xiàn)狀。

　　從個案價格變化情況來看，2012年上半年全國市場尚有10-20%甚至更大幅度的降價的現(xiàn)象，但到下半年已基本沒有。從當前來看，在政策“微調(diào)”定向?qū)捤杉俺山涣砍掷m(xù)回升的市場背景下，政策面不再強調(diào)促使房價合理回歸，同時在2013年鼓勵改善型需求入市，在市場基本面開始出現(xiàn)逐步好轉(zhuǎn)的市場背景下，房價不可能重回大幅降價的市場環(huán)境。2013年“自住+改善”兩股市場力量將助推整個市場基本面好轉(zhuǎn)?；久娴暮棉D(zhuǎn)與CPI的通脹因素，將進一步影響未來房價向小幅上漲的道路邁進。

　　從開發(fā)商定價角度來講，當前小幅優(yōu)惠小幅促銷的“平價”策略成為市場主流和趨勢，今年上半年仍然會保持這樣的趨勢，但是到了下半年，如果政策面沒有發(fā)生變化，在基本面回暖、通脹預期不斷加大的市場背景下，那么有可能就很難再出現(xiàn)促銷降價的現(xiàn)象了，房價會走上持續(xù)上漲這樣的通道。

　　盡管短期內(nèi)房價仍然表現(xiàn)為小幅上漲的跡象，但是并不代表房價沒有大幅反彈的風險。因此，在基本面逐步好轉(zhuǎn)的市場背景下，在推進城鎮(zhèn)化過程中，如何防范房價大幅反彈已成為政策面、市場面急需解決的問題。

　　從政策面變化趨勢來看，一旦房價出現(xiàn)報復性反彈風險，政策面在執(zhí)行力度上比如限購政策還有可能再度“階段性”收緊。但是，從政策或制度走向來看，以“限購”、“限貸”、“限價”行政化的調(diào)控措施不為長久之計，必須通過長效機制的稅費政策來調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場需求及資金的流向，以此達到房地產(chǎn)市場“去投資化”的目的。

　　回顧過去幾年，樓市調(diào)控政策一旦略有松動，市場基本面在之后幾個月里馬上就會出現(xiàn)好轉(zhuǎn)，開發(fā)企業(yè)資金面較為緊張的壓力也會減輕，房價隨即也會面臨反彈的壓力。

　　從經(jīng)驗與現(xiàn)實面對的問題來看，我們不能再度讓房地產(chǎn)市場回到以投資投機為主的時代。盡管在一些機構和官方表態(tài)來看，今年房地產(chǎn)市場全面反彈的可能性不大，但是，我們不能等到房價大幅反彈再采取措施急忙應對，而應該未雨綢繆，建立房地產(chǎn)市場調(diào)控的常態(tài)化、長效的機制。

　　從這個角度來講，當前房地產(chǎn)市場重現(xiàn)房價上漲的預期倒逼政府相關部門盡快研究、出臺長效調(diào)控機制。

　　那么，如何通過長效調(diào)控機制來調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場需求及資金的流向，以此

（審校：劉滿桃）