住宅去投資化已經(jīng)成為不可逆轉(zhuǎn)的大趨勢！所以商辦物業(yè)的投資市場越來越成為投資者的不二選擇。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 全球范圍將進(jìn)入高通脹時代。前段時間潘總給我講了一個越南的小故事，他在越南親眼看見一位老太太拿了一籃子錢換了一籃子菜，越南的錢已經(jīng)徹底毛了，那其他國家呢？

　　從QE3到QE4，再到日本政府推出的20萬億刺激政策“放手一搏”，面對經(jīng)濟(jì)蕭條的沖擊，各國政府都沒有真正的解決方案。尤其是西方高福利國家面對養(yǎng)老金困境，亦沒有解決方案，唯一能做的就是緩解表面的陣痛——超發(fā)貨幣。

　　這讓我們不得不反思，當(dāng)今社會到底處在一個什么樣的時代？這是一個不折不扣的泡沫化生存的時代。泡沫化生存不再是階段性的，而是常態(tài)化的。在這個“吹泡泡、印票票”的時代中，全球經(jīng)濟(jì)勢必重回“高通脹時代”！

　　房地產(chǎn)投資發(fā)生重大變化。在這個高通脹的時代中，老百姓需要密切關(guān)注什么呢？首先是財(cái)富保值！如何保值？既能滿足中國人慣有的不動產(chǎn)投資偏好，又能承載大量投資資金的價值池，在中國便只有房地產(chǎn)行業(yè)了。

　　但這個行業(yè)也在發(fā)生著裂變，從過去單一的“商品房”市場逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)椤吧唐贩浚Ｕ戏俊钡碾p軌市場。隨著保障房市場的不斷壯大，住宅去投資化已經(jīng)成為不可逆轉(zhuǎn)的大趨勢！所以商辦物業(yè)的投資市場越來越成為投資者的不二選擇。

　　這個市場也在發(fā)生著變化，有兩個變化尤為值得關(guān)注：第一、正在快速崛起的1.5線城市值得關(guān)注。成都、重慶、南京等城市前十名寫字樓散售項(xiàng)目的成交面積都超過了2萬平方，這是在我們以前無法想象的，而且50%以上是投資客戶。但這些城市必須是二線城市的前十名，他們將是未來人流和資金流的聚集地；第二、商辦物業(yè)的購買人群逐漸從安全性資本轉(zhuǎn)向理財(cái)型資本。這些錢原先主要投資住宅和公寓，隨著限購、按揭去杠桿以及房產(chǎn)稅等因素，許多轉(zhuǎn)投了商辦物業(yè)。

　　并不是所有的錢都適合投資商辦物業(yè)，錢和人一樣有各自的性格。有些錢是“母雞錢”，它需要不斷的生蛋，不斷增值，更多的追求高收益；有些錢是“雞蛋錢”，它最需要的安全和保值。而理性的投資者應(yīng)該根據(jù)資本的不同屬性、不同風(fēng)險偏好，來匹配不同的投資品。

　　從投資渠道而言，經(jīng)過“資產(chǎn)精裝修”的商辦不動產(chǎn)和不動產(chǎn)證券化產(chǎn)品未來將成為最主要的投資方向。從國外成熟投資市場的發(fā)展軌跡而言，資產(chǎn)配置的理念最終成為了許多理性投資者的選擇。

　　具體到國內(nèi)的投資者，我們的建議是：對于1000萬以上的可投資資金，可考慮投資房地產(chǎn)基金、類股權(quán)不動產(chǎn)和1線城市的商鋪；對于500萬左右的可投資資金，可考慮投資房地產(chǎn)信托和1線城市的寫字樓；對于100-300萬的可投資資金，可考慮投資房地產(chǎn)信托、1。5線城市的商辦物業(yè)和服務(wù)式公寓。這樣，“母雞錢”追求高收益，投資基金和類股權(quán)不動產(chǎn)可獲取20-30%的年收益率；“雞蛋錢”追求安全性，投資信托和不動產(chǎn)可獲取8-15%的年收益率。

　　應(yīng)對變化銷售員從“賣藥的”轉(zhuǎn)變?yōu)椤搬t(yī)生”。隨著不動產(chǎn)投資客戶從炒房時代進(jìn)入資產(chǎn)配置時代，銷售員也將面臨新的挑戰(zhàn)。

　　挑戰(zhàn)之一是商辦物業(yè)的投資客群變化了，理財(cái)型資本與過去熟悉的安全性資本完全不同。他們喜歡打高爾夫、喝紅酒，對文化和品牌要求較高。他們具有明顯的圈層，中歐或者長江商學(xué)院的EMBA班是個聚集區(qū)。最為關(guān)鍵的是他們不愿意接陌生電話，如何有效的摸索“不打擾銷售”工具成為我們思考的重點(diǎn)。

　　挑戰(zhàn)之二是銷售員缺少證券化知識。未來主流的客戶群不僅投資不動產(chǎn)，房地產(chǎn)信托和基金也是其投資的覆蓋范圍。這就要求我們對財(cái)務(wù)知識、證券知識有所了解。只有當(dāng)銷售員從“賣藥的”轉(zhuǎn)變?yōu)椤搬t(yī)生”，才能為投資者提供合格的資產(chǎn)配置服務(wù)。

　　作者為高和投資董事長