　　事件：1月18日，在深圳市產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級發(fā)布會上，深圳國土局發(fā)布了《深圳市完善產(chǎn)業(yè)用地供應機制拓展產(chǎn)業(yè)用地空間辦法(試行)》等四個土地新政文件，核心內(nèi)容主要是允許原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織繼受單位合法工業(yè)用地申請進入市場流通。

　　我們的點評：

　　此次方案不等同于允許小產(chǎn)權土地上市流轉(zhuǎn)。傳統(tǒng)意義上的小產(chǎn)權土地是指農(nóng)村集體所有的土地(宅基地或工業(yè)用地)，因而此次深圳允許原農(nóng)村集體組織繼受單位合法工業(yè)用地上市流轉(zhuǎn)，被市場解讀為允許小產(chǎn)權土地上市流轉(zhuǎn)的前兆，引發(fā)市場充分的想象空間，但這其中存在較大的誤解。深圳已經(jīng)在2004年通過補償?shù)貎r的方式實現(xiàn)了全部土地的國有化，因而在深圳，不存在農(nóng)村集體所有土地。此次允許上市流轉(zhuǎn)的，是原先屬于集體所有，后歸國有的合法工業(yè)土地部分，方案本身涉及的仍是國有土地的流轉(zhuǎn)，而非出讓制度出現(xiàn)拐點式變革。

　　主要目的仍是為緩解工業(yè)類建設用土不足。我們認為本方案的出臺主要為解決當前深圳工業(yè)用地供給不足。2011年和2012年深圳工業(yè)用地供應量分別為133、104萬平米，顯著低于之前的水平。而原農(nóng)村集體組織擁有土地約3.9億平米，其中擁有合法產(chǎn)權的土地大約為25%(9200萬平米)，按10%的工業(yè)用地占比估算，可釋放920萬平米的工業(yè)用地，可大大補充深圳工業(yè)用地供給不足的影響。

　　可以視為城市更新計劃涉及原農(nóng)村集體所有土地部分的補充。城市更新的核心理念是土地的轉(zhuǎn)性，也即符合政府發(fā)展需求的工業(yè)用地經(jīng)過補償?shù)貎r后可以申請轉(zhuǎn)性為住宅和商業(yè)用地進行改造，無需進行招拍掛過程。這其中的主體包括原農(nóng)村集體所有組織和非農(nóng)村集體所有組織。而此次辦法的核心是允許原農(nóng)村集體所有的工業(yè)用地上市流轉(zhuǎn)，但不涉及轉(zhuǎn)性。也就意味著，未被列入城市更新計劃的工業(yè)用地可以進行轉(zhuǎn)讓，已列入城市更新的工業(yè)用地也可選擇轉(zhuǎn)讓回收現(xiàn)金流，成為城市更新計劃的補充。

　　未來想象空間：土地轉(zhuǎn)性、非農(nóng)村集體主體的工業(yè)用地流轉(zhuǎn)。此次方案的實施對于未來的土地市場改革想象空間一方面在于流轉(zhuǎn)后的工業(yè)土地是否存在轉(zhuǎn)性的可能，另一方面則在于現(xiàn)在屬于非農(nóng)村集體所有的工業(yè)用地是否在未來也將被放開上市流轉(zhuǎn)。對于第一條，我們認為可能性較小，如前面的分析，此次方案的主要目的仍是為了緩解深圳市工業(yè)用地的不足，而土地的轉(zhuǎn)性已有城市更新方案作為主體，不會是1號文件未來延展的方向。至于流轉(zhuǎn)后的工業(yè)用地以后是否會列入新一批的城市更新計劃，這屬于市場參與者的博弈及投機問題，而非方案本身帶給市場的想象空間。第二條是我們覺得可以想象的方向，也是資本市場的敏感點。雖然目前上市公司體內(nèi)的工業(yè)用地也可以通過成立股份公司的方式進行轉(zhuǎn)讓，但如果未來允許此類工業(yè)用地上市流轉(zhuǎn)，將形成一個流動性和定價更為市場化的體制，使得這部分企業(yè)手中的工業(yè)用地價值得到更直接的提升，且得到一個更迅速回流現(xiàn)金的機會，因而長遠來看是利好方案本身并不直接利好上市公司，想象空間的縱向打開維度上可選擇深圳本地擁有工業(yè)用地較多，價值較高的企業(yè)，如深天健、沙河股份、中糧地產(chǎn)等。但我們?nèi)孕鑿娬{(diào)，此次法案本身并未在短期對上市公司起到直接刺激，投資者在概念想象行情中仍需謹慎。

　　華泰證券-房地產(chǎn)行業(yè)：深圳土改1號文，非拐點式變革

（審校：楊曉敏）