在海上世界片區(qū)改造完工前，招商局廣場的價(jià)值達(dá)不到最高，招商對這樣的項(xiàng)目會實(shí)施有悖于高周轉(zhuǎn)的策略。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 彭飛 作為招商地產(chǎn)重點(diǎn)打造的寫字樓項(xiàng)目——深圳招商局廣場的入市時(shí)間一直頗受業(yè)界關(guān)注。

　　不過日前卻有媒體報(bào)道稱，招商局廣場早在3個(gè)月之前就拿到了預(yù)售許可證，但目前在深圳市規(guī)劃國土委官網(wǎng)上所有單位仍顯示零成交，涉嫌捂盤。

　　對于此種情況，作為監(jiān)管部門的深圳市規(guī)劃國土委曾明確回應(yīng)，根據(jù)相關(guān)規(guī)定，房企在取得預(yù)售許可證后，應(yīng)當(dāng)在10日內(nèi)公開銷售，不得無故拒售。

　　招商局廣場捂盤

　　針對外界的捂盤質(zhì)疑，招商局廣場營銷負(fù)責(zé)人在接受相關(guān)媒體采訪時(shí)表示，項(xiàng)目還在蓄客中，可能因?yàn)槎▋r(jià)太高，市場和客戶接受度不高。

　　該負(fù)責(zé)人解釋稱，因?yàn)檎猩叹謴V場的投資成本比較大，目前擬定的平均售價(jià)在6萬元/平方米左右，但公司也明白，這個(gè)售價(jià)確實(shí)有點(diǎn)高。

　　至于售價(jià)太高導(dǎo)致無人問津，之后是否會考慮降價(jià)出售的問題，該負(fù)責(zé)人強(qiáng)調(diào)，不會采取降價(jià)的策略，公司的原則是如果實(shí)在賣不出去，就選擇出租。

　　與招商局廣場營銷負(fù)責(zé)人的看法一樣，深圳相關(guān)業(yè)內(nèi)人士也認(rèn)為，正是由于招商局廣場的定價(jià)太高，才導(dǎo)致不被市場所接受。

　　“目前蛇口的寫字樓整體均價(jià)還處于3-4萬元/平米的水平，盡管招商局廣場的設(shè)計(jì)、配套和品質(zhì)更好，但也無法達(dá)到6萬元/平米的高度。”

　　上述人士還提到，招商局廣場所在的海上世界片區(qū)目前還處于整體更新階段，短期內(nèi)區(qū)域的配套不會成熟，商業(yè)氛圍不會太好，這也影響了該項(xiàng)目近期的銷售。

　　據(jù)了解，招商局廣場所在的海上世界片區(qū)，是招商局預(yù)計(jì)投入600億重新打造的大型項(xiàng)目，整個(gè)項(xiàng)目工期在5-8年。具體項(xiàng)目的開發(fā)，均由招商地產(chǎn)負(fù)責(zé)。

　　除招商局廣場外，整體項(xiàng)目首期還包括希爾頓酒店和和已經(jīng)入市銷售的伍茲公寓。不過，伍茲公寓也由于定價(jià)太高而致使銷售情況不理想。

　　招商的高周轉(zhuǎn)

　　盡管招商局廣場的負(fù)責(zé)人強(qiáng)調(diào)因定價(jià)太高，才致使外界誤讀為捂盤銷售，但該銷售策略卻與招商地產(chǎn)目前堅(jiān)持的高周轉(zhuǎn)策略相悖。

　　2012年以來，招商地產(chǎn)一改往日作風(fēng)，開始采取高速周轉(zhuǎn)策略，調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，加速銷售。僅從銷售成績來看，這一策略取得了不錯(cuò)效果。

　　據(jù)招商地產(chǎn)早前公布，2012年共實(shí)現(xiàn)簽約銷售面積247.52萬平方米，實(shí)現(xiàn)簽約銷售金額363.86億元，銷售金額同比大幅增長73.27%。

　　對于招商地產(chǎn)去年所取得的成績，分析指出，相比過去的保守，招商地產(chǎn)確實(shí)變得積極起來，但由于招商地產(chǎn)的產(chǎn)品主要以中高端為主，而市場去化最快的卻是剛需產(chǎn)品，如果要追求高周轉(zhuǎn)，像招商這樣的企業(yè)必須在價(jià)格、利潤上讓利。

　　事實(shí)也正如該分析所言，僅2012年上半年，招商地產(chǎn)就先后發(fā)起兩次全國性的降價(jià)促銷計(jì)劃，降價(jià)幅度達(dá)10%-15%。

　　而對于此次招商局廣場采取的方式，相關(guān)分析師指出，其實(shí)根源還是在于招商地產(chǎn)堅(jiān)持的高周轉(zhuǎn)策略，因?yàn)樵谶@一策略下，隨著產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不斷傾向于剛需，其今后幾年的利潤率會逐年下降。

　　“由于包括招商局廣場、伍茲公寓在內(nèi)的海上世界片區(qū)產(chǎn)品都定位高端，為保持這些僅有項(xiàng)目的高利潤率，招商地產(chǎn)不會急于銷售完畢，因而才會實(shí)行高定價(jià)，但這也導(dǎo)致了項(xiàng)目銷售情況不佳。”

　　上述分析師還認(rèn)為，在海上世界片區(qū)改造完工前，招商局廣場的價(jià)值達(dá)不到最高，因此招商地產(chǎn)對這些特定項(xiàng)目，會實(shí)施有悖于高周轉(zhuǎn)的策略，這才是真正造成外界認(rèn)為捂盤的原因。

　　其實(shí)，關(guān)于高周轉(zhuǎn)與利潤率如何平衡的問題，一直是房地產(chǎn)行業(yè)的公共課題，而招商地產(chǎn)才實(shí)施高周轉(zhuǎn)策略一年之余，需要面臨的問題肯定會更多。