樓價在2013年或者往后要大升的機會并不是很大，但是要跌，也并不現(xiàn)實，基本上很難跌下來。

　　觀點網(wǎng) 中國內(nèi)地房地產(chǎn)市場基本上受政策影響比較多一點，所以還是先從政策方面開始。

　　政府本來就是土地的主要供應(yīng)方，是整個房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈供應(yīng)方面主要的一個源頭。從調(diào)控來講，政府的政策原本應(yīng)該是從供應(yīng)方面來入手會比較理性一點，比較容易見效果一點。但是過去政府因為在供應(yīng)方面的一些控制并不是做得很好，就只能干預(yù)到需求方面。

　　如果從供應(yīng)方面入手，按照需求方面變化來改變供應(yīng)，這樣也能從價格方面獲得一定的限制，甚至于從供應(yīng)方面來改變市場對未來價格的預(yù)期，其實也能調(diào)控需求，但是現(xiàn)在做不到了，只能直接插手需求。

　　一般來講，很多政府也有插手需求方面，但是直接插手需求方面一般還只是從金融、稅收方面入手來間接影響需求的變化，大陸的情況有點不同，也沒法用好金融政策、稅收政策?；蛘哂X得政策不好用，就只能暴力去干預(yù)需求。

　　我們分析房地產(chǎn)需求，有時候很難完全從供需方面判斷市場的走勢，因為政府本身也是一個參與方，我們對國家的政策也需要有一個合理的判斷才能比較容易看到未來市場會有什么變化。如果純粹從供需方面來講，2013年這個市場應(yīng)該是很好的。估計樓價的漲幅應(yīng)該還算是比較多的。

　　有人比喻現(xiàn)在冬天風(fēng)高物燥，容易有火警，但是如果政府在旁邊已經(jīng)拿著滅火器虎視眈眈看著，你想點大火其實也點不起來，想點小火其實還可以。

　　當然，樓價在2013年或者往后要大升的機會并不是很大，但是要跌，也并不現(xiàn)實，基本上很難跌下來。

　　從過去來講，2005年那一個階段算是宏調(diào)慢慢開始緊了。05年主要針對的是上海那邊，因為上海升的比較厲害。當時一出來，上海政府跟中央還是一致的，所以很快把房價壓下來。

　　把上海壓下來對其他地方影響并不大，樓價還是慢慢升，升到07年那個階段，深圳比較嚴重，當時主要針對面應(yīng)該是打擊深圳。深圳方面當時也挺配合，第一個出了限外令，限制境外投資，然后慢慢又把樓價壓下來了。

　　還有什么時候地方與中央比較一致？就是09年救市，大家都比較齊心。地方非常配合中央的政策，出臺很多政策支持市場，所以樓價那一段時間又飛漲起來。到2010年因為升的太高了，國十條又出來了，陸陸續(xù)續(xù)出臺很多調(diào)控政策，把樓價壓下去，壓下去一段時間開始恢復(fù)上升，恢復(fù)上升過程中有一些升得快一點、有一些升得慢一點，國家跟地方的一致性就開始變差了，地方出了一些微調(diào)政策來改變這樣的現(xiàn)實。

　　我們看地方政府的一些微調(diào)的尺度，其實跟地方本身的交易量有比較大的關(guān)系，剛才說了政府很少從供應(yīng)方面來調(diào)控市場，主要直接針對需求。直接針對需求的效果是怎么樣？通常政策出來不是讓樓價跌下來，主要是讓成交量跌下來，壓需求，成交量一跌，對地方政府的影響還是比較大的。

　　一些地方過去也有一些微調(diào)，尺度的多與少就取決于市場在限購以后成交量減得多還是少，減得少一點基本上也不需要什么微調(diào)政策，如果成交量跌得比較厲害，地方政府也出了很多不同手段來測試中央的底線，究竟哪些可以微調(diào)，哪些不可以。

　　目前基本上比較明顯，限購政策要停止的可能性幾乎等于零。地方一觸到限購這條紅線，馬上給中央叫停。但是如果針對一些剛需的微調(diào)，基本上很多地方政府也可以過關(guān)，包括公積金貸款放寬、購房優(yōu)惠。

　　我們也可以看看成交量變化，可以看到從2008年市場從高峰開始下滑，其實地方已經(jīng)有一些微調(diào)的政策出臺，中央基本上是觀望的態(tài)度，沒有多少反對。從2008年以后，慢慢地成交量就可以從谷底爬升。到了2009年初，中央與地方一起救市，一整年成交量暴漲，但是到了2010年慢慢又開始收緊調(diào)控政策，成交量往下走，2011年成交量一手加二手都跌了一定的量。2012年慢慢好起來了，但只是算比2011年低潮好一些而已。

　　十八大以后，中央主要提出兩個方向，一是市場配置，二是政府保障，來解決住房改革制度。

　　從2010年開始，我們的保障房建設(shè)在一直增加，雖然2013年計劃比過往都要少一些。但是其實總的加起來這個量也是不少的。目前來看，保障房從建設(shè)方面開始進入分配方面，又看到分配上出現(xiàn)很多不公平或者有些保障房出來認購率還是不足的情況。政策出臺，小毛病肯定是有的，但是出現(xiàn)大問題應(yīng)該也不會。長遠來看，保障房應(yīng)該解決了中央在輿論方面的壓力。

　　未來，從行政干預(yù)方面來看基本上也很難。未來政策變化主要集中在三方面：第一，一些地方的政策微調(diào)應(yīng)該還會陸續(xù)出臺；第二，加大土地供應(yīng)；第三，房產(chǎn)稅方面的試點，我想在未來一段時間，從2013年開始慢慢到往后應(yīng)該也會增加。

　　政策方面也提出兩點：住有所居、擴大內(nèi)需。住有所居方面主要通過保障房建設(shè)，還有剛需方支持方面。另一方面在擴大內(nèi)需，比較明顯可以看到對于改善型一些需求的釋放應(yīng)該未來會越來越大。

　　所謂改善型的住房，在未來也會是一個很大的商機，因為從改革開放以后建了很多房，當時的房從設(shè)計也好、配套也好，都是比較差的，未來很大的商機就是產(chǎn)品設(shè)計方面怎么可以吸引到改善型需求。

　　說完了政策方面，接下來是市場趨勢。中原集團統(tǒng)計了全國42個城市，這42個城市主要都是一線、二線城市，2012年整體成交量比2011年上升了20%，比全國平均高了很多。

　　這反映了什么？主要是2011年一些一線、二線城市受的影響比較大，而三四線城市基本沒有受什么影響。但是從去年開始，一二線城市成交量開始發(fā)力，反而跑贏了三四線城市。

　　三四線城市過去土地供應(yīng)大，未來應(yīng)該還是有一些壓力的。從供應(yīng)量來講，從去年上半年開始開工量是開始下降，會反映到去年年初的供應(yīng)量等于今年下半年以后或者明年初的供應(yīng)量。

　　未來判斷，總體供應(yīng)量應(yīng)該在下半年開始會出現(xiàn)一個階段性的短缺。如果純粹從供需關(guān)系來講，對樓價是利好的，但是剛才說過要考慮政策方面的壓力，就是樓價要漲其實也并不容易。

　　我們統(tǒng)計了一些標桿企業(yè)，從很早之前就開始盯住十個標桿企業(yè)，從標桿企業(yè)上我們看到銷售占有率提升。2003年十大企業(yè)市場占有率7%，到去年已經(jīng)達到12%，未來這些大的房地產(chǎn)企業(yè)在市場占有優(yōu)勢還會持續(xù)增加。

　　十大企業(yè)從銷售額對比去年拿地的量來講，也可以看到不同企業(yè)采取方法不同。過去一年，招商地產(chǎn)拿地的量遠遠高于去年的銷售量，而有些企業(yè)基本上按照銷售量定土地的目標，就是萬科、保利、中海，基本上是比較平衡的，賣了多少，就補入多少土地。還有一些比較慢的，像富力、華潤、金地，他們銷售量遠遠高于拿地。這幾個企業(yè)當中，誰是進取一點，誰是保守一點？可能拿地比較少的，這段時間還是處于去存貨一個階段。

　　我們也可以看一下行業(yè)利潤率，拿十個標桿企業(yè)的凈利潤來講，現(xiàn)在也看到一個明顯下降。以前說房地產(chǎn)行業(yè)是一個暴利行業(yè)，現(xiàn)在從凈利潤來講，暴利也在下滑。2007年的時候平均是24%凈利潤率，現(xiàn)在只有18%，以后再會低一點也說不定。

　　為了彌補利潤率下降，很多標桿企業(yè)做的就是提高資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，誰做得快，生產(chǎn)線跑得快，他在市場的競爭就會比較好。在十個企業(yè)統(tǒng)計當中，萬科最快，土地周轉(zhuǎn)率達到31%，其他比較平衡一點的，保利、恒大、華潤這些大概18%，富力、綠城、雅居樂周轉(zhuǎn)率比較偏低，最低的綠城是6%，就是拿了地要很長時間才能變現(xiàn)。

　　二手市場銷售量2011年處于一個谷底，2012年開始上升，雖然與2009年還是沒得比，但是已經(jīng)好了很多。我們判斷今年如果樓價不是升得太快，政府不出一些比較嚴厲的政策來限制市場情況下，應(yīng)該市場成交量還會進一步擴大。

　　從成交面積來講，剛需型物業(yè)占成交比例越來越大。在北京、上海、深圳三個城市做項目調(diào)查，60%是首次置業(yè)，還有30%左右是改善型需求，只有10%是真正的投資型，拿來收租。這個結(jié)構(gòu)也比較符合國家政策，希望降低投資方面的需求。

　　從價格走勢來講，統(tǒng)計六個城市二手價格，2012年3月份開始價格就一直在逐步走高，去到11月份、12月份價格漲的更快。個別城市像北京、上海，12月份二手價格漲的很厲害。

　　從價格趨勢來看，未來二手房價格還會保持一個平穩(wěn)上升態(tài)勢。

　　本文為中原集團主席黎明楷先生于1月9日在城市觀點論壇中國行2012年度論壇上發(fā)表的演講全文實錄。