在完成2012年銷售目標(biāo)后，預(yù)計(jì)今年的銷售表現(xiàn)會(huì)比去年好，初步計(jì)劃今年銷售額目標(biāo)超過200億元。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 彭飛 隨著深圳重點(diǎn)項(xiàng)目在12月入市，佳兆業(yè)有驚無險(xiǎn)完成了全年目標(biāo)。

　　2013年的第一天，佳兆業(yè)公布，2012年12月，公司實(shí)現(xiàn)合約銷售額約24億元，同比增長29%，實(shí)現(xiàn)合約銷售面積約22.16萬平方米，同比增長50%，合約銷售均價(jià)環(huán)比增長36%至10714元/平方米。

　　截至2012年12月31日，佳兆業(yè)全年共實(shí)現(xiàn)合約銷售額約173億元，同比增長13%，完成全年銷售目標(biāo)165億元的105％；實(shí)現(xiàn)合約銷售面積約257.66萬平方米，同比增長18%。

　　173億收官

　　佳兆業(yè)在2012年實(shí)現(xiàn)173億元的銷售額，雖然順利完成了165億元的全年目標(biāo)，但也僅此而已，因?yàn)橄啾绕渌科蟠蠓^全年目標(biāo)，佳兆業(yè)5%的超額只能算是及格。

　　而在此之前，外界甚至還曾質(zhì)疑佳兆業(yè)能否完成今年的目標(biāo)。當(dāng)時(shí)這些質(zhì)疑主要是基于佳兆業(yè)在2012年前十月銷售表現(xiàn)不佳，僅完成全年目標(biāo)的77.5%，相比其他房企銷售速度較為落后。

　　不過，隨著佳兆業(yè)調(diào)整推盤區(qū)域和節(jié)奏，特別是深圳兩個(gè)舊改項(xiàng)目在年底的入市，對(duì)其實(shí)現(xiàn)全年目標(biāo)起了積極作用。

　　2012年12月1日，佳兆業(yè)龍崗大道1號(hào)率先開盤，當(dāng)天共推出330套42-97平米住宅，均價(jià)2萬元/平米，并成功售出近八成單位。

　　12月29日，佳兆業(yè)·城市廣場(chǎng)也正式開盤，首批共推出1、3、7棟共計(jì)600余套單位，主力戶型為87平、89平三房及118-150平4-5房，折后均價(jià)為1.7萬-2.2萬元。當(dāng)日推售房源銷售超過九成，銷售收入超過10億元。

　　深圳的項(xiàng)目的入市，一方面大幅增加了佳兆業(yè)12月的銷售額，同時(shí)也提高了其銷售均價(jià)和毛利率。

　　佳兆業(yè)在12月銷售簡(jiǎn)訊中提到，12月合約銷售均價(jià)的增長主要是由于地區(qū)組合變化，更多的銷售貢獻(xiàn)則來自深圳地區(qū)及其他一二線城市。

　　而關(guān)于毛利率，佳兆業(yè)副主席譚禮寧在去年12月曾表示，龍崗大道1號(hào)的毛利率可達(dá)40%以上，佳兆業(yè)城市廣場(chǎng)的毛利率可達(dá)50%以上。

　　譚禮寧當(dāng)時(shí)還稱，隨著公司旗下深圳舊改項(xiàng)目今后的陸續(xù)入市，佳兆業(yè)2012年的最壞時(shí)期已經(jīng)過去，預(yù)計(jì)今后毛利率還將有所增長。

　　此后，譚禮寧又于香港表示，公司在完成2012年的銷售目標(biāo)后，預(yù)計(jì)2013年的銷售表現(xiàn)會(huì)比去年好，初步計(jì)劃2013年銷售額目標(biāo)超過200億元，相當(dāng)于按年增長25%。

　　“公司當(dāng)前在一線及二三線城市，均有項(xiàng)目吸納市場(chǎng)需要，其中一二線城市會(huì)以中小型單位為主，深圳地區(qū)會(huì)發(fā)展毛利率較高的舊改項(xiàng)目，在2013年的銷售中，預(yù)計(jì)珠三角地區(qū)貢獻(xiàn)達(dá)到45%，長三角地區(qū)貢獻(xiàn)約為10%”，譚禮寧當(dāng)時(shí)續(xù)稱。

　　而在土地儲(chǔ)備方面，據(jù)佳兆業(yè)12月銷售簡(jiǎn)訊顯示，截至2102年12月31日，其在建面積有740萬平米，待發(fā)展項(xiàng)目達(dá)到1660萬平米。

　　融資還債

　　在順利完成全年目標(biāo)的同時(shí)，佳兆業(yè)在資本市場(chǎng)亦有動(dòng)作。

　　1日3日，佳兆業(yè)公布，將發(fā)行于2020年到期的5億美元優(yōu)先票據(jù)，年利率為10.25%，目前已與花旗、瑞信、摩根大通及瑞銀訂立購買協(xié)議。

　　佳兆業(yè)表示，此次發(fā)行債券所得凈額為4.89億美元，90%以上將用于預(yù)付其1.2億美元、年利率13.5%的可交換定期貸款及20億元人民幣的高級(jí)已擔(dān)保債券。這兩筆債務(wù)均于2014年到期。

　　市場(chǎng)消息還指出，佳兆業(yè)此次發(fā)行共獲99億美元認(rèn)購，超額19倍，而此次發(fā)行的年利率亦低于其2012年分別發(fā)行的到2015年、2017年到期的12.875%及13.5%。

　　對(duì)于此次發(fā)債，穆迪將佳兆業(yè)的B1公司家族評(píng)級(jí)和高級(jí)無抵押債務(wù)評(píng)級(jí)的展望由負(fù)面修訂為穩(wěn)定。

　　穆迪助理副總裁兼分析師梁鎮(zhèn)邦認(rèn)為，展望為穩(wěn)定，原因是佳兆業(yè)過去12個(gè)月的銷售能力有所改善，而銷售能力的改善，將為佳兆業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)提供良好的流動(dòng)性支持。

　　穆迪還表示，此次發(fā)行美元票據(jù)還可改善佳兆業(yè)的債務(wù)到期狀況。其在2014年約有43億元人民幣的境外債務(wù)到期，在2015年約有41億元人民幣的境外債務(wù)到期。此次發(fā)行的票據(jù)可延長其債務(wù)限期，使2014年到期的債務(wù)有所減少。

　　與穆迪一樣，德銀和標(biāo)普也認(rèn)為，此次發(fā)債將有助佳兆業(yè)改善整體債務(wù)結(jié)構(gòu)。

　　但是，標(biāo)普對(duì)佳兆業(yè)未來的發(fā)展還是表示了一定的擔(dān)憂。其稱，雖然此次發(fā)債反映佳兆業(yè)的債務(wù)融資態(tài)度積極，但卻可能致使其盈利能力減弱，同時(shí)亦將限制其一貫的財(cái)務(wù)管理。

　　穆迪也指出，如果佳兆業(yè)2013年的簽約銷售額顯著低于其業(yè)務(wù)計(jì)劃的水平，其盈利能力將大幅下降，同時(shí)激進(jìn)的土地收購也將導(dǎo)致其債務(wù)進(jìn)一步上升。

　　不過，對(duì)于債務(wù)和土地策略，佳兆業(yè)卻有著自己的看法。其首席財(cái)務(wù)官張鴻光早前曾表示，佳兆業(yè)2012年共斥資約30億元購地，2013年還是會(huì)爭(zhēng)取在一二線城市增加土地儲(chǔ)備，而在負(fù)債率方面，張鴻光認(rèn)為70-80%的負(fù)債水平適當(dāng)，預(yù)計(jì)將不會(huì)大幅度提高。