在“限購”繼續(xù)執(zhí)行與城鎮(zhèn)化大趨勢的主導下，在我們經(jīng)歷房地產(chǎn)市場冬天、“暖冬”之后仍將迎來樓市“春天Style”，并且在春天里沐浴陽光。

　　觀點網(wǎng) 據(jù)報道，住建部12月25日表示，明年將繼續(xù)嚴格實施差別化住房信貸、稅收政策和限購措施，堅決抑制投機投資性住房需求，支持合理自住和改善性需求。繼續(xù)推進城鎮(zhèn)個人住房信息系統(tǒng)建設。

　　為什么住建部會在年底這個時候發(fā)出這樣的聲音？如何解讀住建部的發(fā)言和表態(tài)？

　　筆者認為，住建部在年底這個時候發(fā)出這樣的聲音主要是基于兩點考慮：

　　其一，是年底對于未來尤其是明年房地產(chǎn)市場調控政策基調的一個表態(tài)，確定2013年房地產(chǎn)政策總指導方針，給予市場提前打上預防針，防止房地產(chǎn)市場報復性反彈；

　　其二，也很清楚，年底部分城市出現(xiàn)房企利用營銷炒作、日光盤等現(xiàn)象炒作未來市場漲價預期，尤其是一些城市限購執(zhí)行不是很嚴格的城市，在年底這個階段重申政策進行政策強化執(zhí)行。

　　繼續(xù)“限購”之后的樓市政策及市場如何走？

　　那么，繼續(xù)執(zhí)行“限購”之后的房地產(chǎn)調控政策將如何走？這個走向將為整個市場帶來哪些變化？

　　首先，我們來回顧一下2012年政策與樓市，尤其是商品住宅市場，總結下來基本表現(xiàn)在以下幾個特征：

　　第一、政策層面由去年的堅持調控政策不動搖的從緊基調轉為今年以來的政策“外緊內松”的市場特征，主要表現(xiàn)在政策層面“微調”與堅持房地產(chǎn)調控的不動搖的“雙重標準”同時在執(zhí)行。

　　第二、從市場層面來講，今年市場“基本面”逐漸開始好轉，但仍然處于整個房地產(chǎn)市場大周期的復蘇過程中，這個過程表現(xiàn)相當緩慢。從整個市場“基本面”來看，2012年整個1-8月，全國的房地產(chǎn)投資同比去年同期出現(xiàn)首次回升的跡象，開發(fā)企業(yè)拿地規(guī)模(土地市場交易)、也包括整個商品住宅市場的銷售面積和金額增速下滑幅度縮小。此外，1-11月全國商品房銷售面積首次出現(xiàn)同比轉正，這就促使整個市場“基本面”繼續(xù)向利好方向發(fā)展。

　　第三、從價格變化情況來看，從當前來看，截止2012年11月，全國房價已連續(xù)6月上漲，這個現(xiàn)象已經(jīng)表明當前價格已經(jīng)接近“市場底”，在政策“微調”定向寬松及成交量持續(xù)回升的市場背景下，房價不可能重回大幅降價的市場環(huán)境。從開發(fā)商定價角度來講，下半年以來，無論是全國還是上海市場，當前小幅優(yōu)惠小幅促銷的“平價”策略成為市場主流和趨勢，在這個階段，購房者不應該錯過當前“平價”購房時機。

　　第四、企業(yè)利潤率狀況持續(xù)惡化，企業(yè)或通過精細化管理、產(chǎn)品研發(fā)能力提高、漲價等手段緩解利潤率下滑局面，或開始謀求轉型養(yǎng)老地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)等通過業(yè)務多元化規(guī)避未來住宅市場調控的風險。

　　那么，在歲末年初這個特殊的市場階段，政策表態(tài)2013年繼續(xù)執(zhí)行限購與去投資化的調控政策，同時，限購與城鎮(zhèn)化建設的同步推進對于未來房地產(chǎn)市場有何影響？在限購繼續(xù)執(zhí)行的市場背景下，在經(jīng)歷今年房地產(chǎn)市場“暖冬”之后，是否會迎來房地產(chǎn)市場的春天？

　　總體上來講，今年“暖冬”與“翹尾”行情局部市場惶恐入市的出現(xiàn)，與當前房地產(chǎn)調控政策呈現(xiàn)出“外緊內松”的市場特征，政策層面“微調”與堅持房地產(chǎn)調控的不動搖的“雙重標準”密切相關。

　　筆者認為，從未來政策及市場面走勢來講，盡管中央經(jīng)濟工作會議定調2013年貨幣政策仍以穩(wěn)健為特征，還要繼續(xù)加強房地產(chǎn)市場調控，2013年繼續(xù)執(zhí)行限購政策而，抑制投資性需求，但是，相比前兩年調控政策的基調，政策層面“遏制房價過快上漲、促使房價合理回歸”的基調已不再突出，盡管短期內市場不會出現(xiàn)大起大落，但是政策層面基調的變化，促使一些企業(yè)在年底這個階段開始“八仙過海各顯神通”，不管是開發(fā)企業(yè)通過營銷手段炒作未來市場預期，還是企業(yè)自身為了提高利潤率而表現(xiàn)出來的急吼吼的漲價動作，還是年底跑量沖刺年度業(yè)績銷售指標，“暖冬”與“翹尾”行情局部市場加速入市的出現(xiàn)，不可避免讓當前市場走勢撲朔迷離。

　　尤其是近期，中央多次表態(tài)在2013年及未來，城鎮(zhèn)化是我國擴大內需的最大潛力所在。在城鎮(zhèn)化大趨勢的市場背景下，市場與政策的面的走勢背后的多重矛盾有可能會進一步突出。

　　“限購”延期后仍將迎來樓市“春天Style”

　　從“新型城鎮(zhèn)化”對于當前房地產(chǎn)市場基本面的影響來說，當前以城鎮(zhèn)化拉動內需，將助推房地產(chǎn)市場“基本面”持續(xù)回升。具體來講，在2013年及未來，城鎮(zhèn)化是我國擴大內需的最大潛力所在，伴隨著城鎮(zhèn)化的進一步推進，城市郊區(qū)、新城等將成為房地產(chǎn)市場的主力戰(zhàn)場。伴隨著城鎮(zhèn)化的進一步推進，整個宏觀經(jīng)濟周期也會逐漸發(fā)生逆轉，房地產(chǎn)市場在城鎮(zhèn)化過程中拉動內需的地位也會日益突出出來，這將助推房地產(chǎn)市場“基本面”持續(xù)回升與回暖，使樓市最終出現(xiàn)白銀十年發(fā)展期的“春天Style”。

　　房地產(chǎn)市場“基本面”持續(xù)回升與回暖有可能會使房價繼續(xù)堅挺，甚至出現(xiàn)房價持續(xù)小幅上漲的現(xiàn)象，這個過程中不可避免的仍會有各類炒作未來市場預期的動作和言論。同時，在推進城鎮(zhèn)化過程中，一旦房價出現(xiàn)報復性反彈風險，政策層面盡管在執(zhí)行力度上比如限購政策還有可能再度有所收緊，但是，中央與地方政府、企業(yè)利潤率增長與調控政策走向、市場供求關系等諸多方面的矛盾有可能會進一步突出。

　　同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認為，在未來，我們在進行樓市調控，我們說控制房產(chǎn)暴利，我們不僅僅要從房地產(chǎn)行業(yè)內部了解怎么調整和進行，更要關注由于宏觀經(jīng)濟周期的變化導致房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)大起大落的現(xiàn)象，防止在市場基本面逐漸好轉的市場環(huán)境下導致樓盤價格大幅上漲而出現(xiàn)的利潤增長過快的現(xiàn)象。只有在處理好這些微妙的矛盾關系，房地產(chǎn)市場才會在健康的道路上發(fā)展，不會出現(xiàn)忽冷忽熱的現(xiàn)象，在未來，在“限購”繼續(xù)執(zhí)行與城鎮(zhèn)化大趨勢的主導下，在我們經(jīng)歷房地產(chǎn)市場冬天、“暖冬”之后仍將迎來樓市“春天Style”，并且在春天里沐浴陽光。

　　房企業(yè)務多元化及轉型迫在眉睫

　　得益于年初以來樓市政策“微調”，以及開發(fā)企業(yè)“以價跑量”，整體房地產(chǎn)市場成交量得以逐步復蘇，并且呈現(xiàn)出“回暖”的行情。從已公布的部分房企的年第三季度報來看，已經(jīng)有數(shù)十家房企完成全年的70%以上的目標或接近完成70%，有的房企甚至已經(jīng)銷售達到千億，可能再度上調年度銷售目標。

　　但是在當前，開發(fā)企業(yè)急需改變企業(yè)利潤率逐漸下滑的局面與“堅持房地產(chǎn)市場調控”與2013年繼續(xù)堅持限購將導致企業(yè)利潤率下滑的之間的矛盾日益突出。在調控已成常態(tài)的市場背景下，規(guī)模再龐大的企業(yè)也會受制于業(yè)務類型單一局限于住宅市場的這一局面，開發(fā)企業(yè)要獲得長期發(fā)展發(fā)展勢必面臨修煉內功與企業(yè)轉型的問題。

　　同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認為，在未來，企業(yè)或通過精細化管理、產(chǎn)品研發(fā)能力提高、產(chǎn)品標準化與產(chǎn)業(yè)化的操作、適度漲價等手段緩解利潤率下滑局面，或開始謀求轉型養(yǎng)老地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)等通過業(yè)務多元化規(guī)避未來住宅市場調控的風險，或通過并購、投資等多元化手段進軍海外市場、其他產(chǎn)等，這些都是房企業(yè)績達到千億之后必然面臨的多元化轉型問題。

　　對于轉型過程中的房企來說，比如住宅地產(chǎn)企業(yè)進軍產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的情況，決策者要充分考慮公司如何以住宅業(yè)務板塊與產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)板塊并駕齊驅，“兩條腿”走路的方式規(guī)避不同板塊業(yè)務的投資風險。對于一個具體地產(chǎn)投資者來說，其整個企業(yè)體系內部能否在自有的現(xiàn)金流結構中實現(xiàn)投資住宅的資金與投資產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)等其他板塊的資金互動，并且這兩者之間能夠實現(xiàn)良好互補，這將成為投資者降低市場風險和實現(xiàn)可持續(xù)收益資金流的重要保證。