對于武漢本地房企福星股份來說，通過參與武漢城中村改造以獲取土地儲備，是其一直以來的發(fā)展模式。

　　觀點網(wǎng) 彭飛 福星股份位于武漢的城中村舊改重頭戲--紅橋村項目，日前因規(guī)劃調(diào)整而面積大增。

　　據(jù)其日前公告披露，為促進紅橋村綜合改造項目的順利推進，根據(jù)項目的發(fā)展情況，相關(guān)部門對該項目所涉規(guī)劃方案進行了調(diào)整。

　　根據(jù)新方案，紅橋村項目建設(shè)總規(guī)模由110.6萬平方米調(diào)整為171萬平方米，項目所涉土地拆遷安置補償總價款相應(yīng)調(diào)整為53.12億元，而最初規(guī)劃項目投資金額為35.4億元。

　　紅橋村舊改

　　早在2009年12月，福星股份旗下子公司福星惠譽與武漢市江岸區(qū)后湖鄉(xiāng)紅橋村村民委員會，以及武漢泓博投資三方就簽訂了舊改合作協(xié)議。福星股份也就此在紅橋村綜合改造項目的競爭中占得先機。

　　其實，通過協(xié)議參與城中村改造項目前期工作，確保項目開發(fā)用地掛牌時能順利奪標的做法，福星股份早有先例。

　　2009年11月26日、11月27日，福星股份就以同種方式參與到賀家墩及和平村的綜合改造項目中。在此之后，福星股份也順利得到了項目的最終開發(fā)權(quán)。

　　福星股份董秘馮東興向觀點新媒體介紹，賀家墩項目日前已經(jīng)通過正式掛牌程序取得，而紅橋村項目將在2013年1月5日下午正式掛牌，公司順利摘牌沒有問題，目前公司已經(jīng)正式摘牌的項目大約有5個。

　　馮東興還表示，此次紅橋村項目主要是因為規(guī)劃的調(diào)整，所以標的都重新發(fā)生了變化。但拆遷的成本其實并不算高，總體可以控制在3200元/平米以內(nèi)。公司會委托專業(yè)的拆遷公司去做具體的拆遷工作，最后拿到的都是可供直接開發(fā)的凈地。

　　以紅橋村項目調(diào)整規(guī)劃后的體量粗略計算，項目樓面地價約3106元/平方米，這個價格還是在福星股份的可控范圍內(nèi)。

　　另外，對于項目的具體開發(fā)方式，馮東興表示，項目將采取分期拆遷、分期開發(fā)的模式，同時公司還將按照自己的資金安排去推進拆遷以及項目建設(shè)，但好在紅橋村項目還會有幾塊凈地可以進行先期開發(fā)。

　　機遇與挑戰(zhàn)

　　對于武漢本地房企福星股份來說，通過參與武漢城中村改造以獲取土地儲備，是其一直以來的發(fā)展模式。

　　而從2009年開始，武漢開始全面啟動城中村的改造建設(shè)，當時還曾提出要在近幾年內(nèi)，完成二環(huán)線內(nèi)56個城中村的綜合改造任務(wù)。

　　如此大體量的城中村改造項目為福星的成長奠定了條件。而翻看福星的開發(fā)史，其大多數(shù)項目均為城中村改造項目。

　　相關(guān)統(tǒng)計顯示，福星旗下目前開發(fā)的項目約有20個，其中涉及城中村改造的項目多達15個。通過這些舊改項目實現(xiàn)高利潤，其意義對于福星來說不言而喻。

　　馮東興也認為，城中村改造項目的最大好處就是相對成本可控，可以按照自己的資金安排和開發(fā)節(jié)奏去推進項目進展，不需要一次性投入大筆資金，公司以此能實現(xiàn)更高的利潤。

　　不過，隨著武漢城中村模式拆遷難度的上升，以及外部拿地進度緩慢，在加上像萬科、保利、金地等一線房企進入武漢舊改市場，使樓市整體供應(yīng)充足、競爭加劇，未來武漢城中村改造的路也不太好走。

　　這對福星股份來說，當然也是一種挑戰(zhàn)。市場分析人士就認為，早期武漢的城中村舊改有前期成本低、地塊面積大而完整，而且易于規(guī)劃等優(yōu)點，所以福星早期在城中村舊改領(lǐng)域可以獲得較為客觀的收益，但目前情況已發(fā)生變化。

　　今年8月，福星就曾在城中村舊改項目上碰壁。當時，福星方面解除了武漢柴林頭村項目合作協(xié)議。福星方面當時表示，主要是由于村集體方面的要求增加而致使拆遷成本上升。

　　因此，相關(guān)研究機構(gòu)也認為，城中村改造在帶給福星股份無限機遇的同時，也具有相當?shù)奶魬?zhàn)。