2012年中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)為自身持續(xù)、健康、穩(wěn)定的發(fā)展，正在進(jìn)行一場(chǎng)重構(gòu)，房企的發(fā)展模式是否與國(guó)家調(diào)控的方向一致、以及現(xiàn)金流的穩(wěn)健性、抵抗周期性市場(chǎng)調(diào)控的能力，成為至關(guān)重要的因素。

　　早在2009年，中國(guó)奧園地產(chǎn)集團(tuán)（香港聯(lián)交所上市編號(hào)3883）已充分意識(shí)到商業(yè)地產(chǎn)由于其自身的商業(yè)價(jià)值具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，并具有在政策環(huán)境下難得的發(fā)展機(jī)遇，開(kāi)始實(shí)行“商住雙線發(fā)展”產(chǎn)品策略，2010、2011年及今年上半年，集團(tuán)陸續(xù)推出的商業(yè)項(xiàng)目，包括廣州奧園廣場(chǎng)、沈陽(yáng)奧園會(huì)展廣場(chǎng)、奧園養(yǎng)生廣場(chǎng)、南沙海景城二期等，均獲得銷售佳績(jī)，證明其“商住雙線發(fā)展”策略的行之有效，而未來(lái)奧園表示將繼續(xù)堅(jiān)持該戰(zhàn)略。

　　奧園地產(chǎn)商業(yè)產(chǎn)品的定位及開(kāi)發(fā)模式

　　奧園地產(chǎn)集團(tuán)執(zhí)行總裁楊忠表示：目前奧園持有近30個(gè)處于不同開(kāi)發(fā)階段的房地產(chǎn)項(xiàng)目，主要分布于廣東、沈陽(yáng)、重慶、湖南、江蘇等地。奧園的“商住雙線”產(chǎn)品策略，在未來(lái)幾年，商業(yè)產(chǎn)品在總銷售額中，將逐漸達(dá)到和維持在40%左右比例。奧園商業(yè)地產(chǎn)大體分兩種模式三類產(chǎn)品，一種模式是商業(yè)MALL、主題商業(yè)街、酒店、寫字樓（公寓）構(gòu)成的商業(yè)綜合體，一類是商業(yè)主力店和主題商業(yè)街構(gòu)成的居住區(qū)域配套商業(yè)；產(chǎn)品大致是主力MALL（酒店）、寫字樓（公寓）、主題商業(yè)街三類。奧園商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，堅(jiān)持“銷售為主、自持為輔”，按商業(yè)價(jià)值估算，持有比例大約占商業(yè)總價(jià)值的20%左右，并將根據(jù)我們隊(duì)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)研判、商業(yè)具體情況及資金安排動(dòng)態(tài)調(diào)整比例。

　　奧園集團(tuán)無(wú)論“商業(yè)綜合體”還是“主力店加主題街鋪”的商業(yè)模式，都已具有很好的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)和模具，具備快速、高效復(fù)制的能力。以“商業(yè)綜合體“來(lái)說(shuō)，奧園目前成功開(kāi)發(fā)的大型商業(yè)綜合體有奧園廣場(chǎng)、沈陽(yáng)奧園會(huì)展廣場(chǎng)，這二個(gè)項(xiàng)目都處于城市重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域核心，以大型購(gòu)物中心為主體，綜合住宅、寫字樓、商業(yè)街等物業(yè)，集居住、商務(wù)辦公、購(gòu)物、休閑娛樂(lè)等功能于一體，對(duì)區(qū)域商業(yè)形態(tài)整合提升。奧園廣場(chǎng)項(xiàng)目于2010年開(kāi)盤，開(kāi)盤當(dāng)日，140間商鋪全部售罄，一舉創(chuàng)下珠三角地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)單日認(rèn)額銷售記錄。招商情況非常理想，近百個(gè)知名品牌簽約進(jìn)駐，除了HM、ZARA首度廣州聯(lián)袂外，還包括華潤(rùn)萬(wàn)家、星美影院、稻香迎喜、蘇寧精品店、反斗威龍、ZARA、H&M、星巴克、必勝客、面包新語(yǔ)、蘋果數(shù)碼、屈臣氏等國(guó)內(nèi)外知名品牌，區(qū)域商業(yè)標(biāo)桿地位已奠定。奧園保留了8萬(wàn)平方米的奧園廣場(chǎng)Mall作為投資物業(yè)，以獲取長(zhǎng)期租金收入。奧園廣場(chǎng)于今年圣誕前正式開(kāi)業(yè)。

　　以?shī)W園廣場(chǎng)為藍(lán)本，奧園成功將該模式復(fù)制到沈陽(yáng)，并根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r因地制宜，對(duì)沈陽(yáng)奧園會(huì)展廣場(chǎng)進(jìn)行設(shè)計(jì)優(yōu)化，由一個(gè)超大型商業(yè)Mall加商業(yè)街的模式轉(zhuǎn)變?yōu)閮蓚€(gè)大型商業(yè)Mall加商業(yè)街模式。該項(xiàng)目是奧園入主沈陽(yáng)打造的東北地區(qū)國(guó)際化會(huì)展主題城市綜合體項(xiàng)目，配套有購(gòu)物中心、五星級(jí)酒店、大型影院、休閑餐飲、健身娛樂(lè)等多種業(yè)態(tài)，打造一站式便捷生活，未來(lái)它的落成，將代表沈陽(yáng)南區(qū)的高端消費(fèi)水準(zhǔn)及居住典范。目前招商情況進(jìn)展順利。該項(xiàng)目一期銷售進(jìn)度理想。

　　打造獨(dú)具特色的“健康養(yǎng)生”商業(yè)

　　奧園以“構(gòu)筑健康生活”為企業(yè)品牌理念，秉持先進(jìn)的健康人居理念，通過(guò)精心規(guī)劃設(shè)計(jì)、材料工藝選型、施工建造，為客戶提供舒適、健康、養(yǎng)生、環(huán)保的居住環(huán)境和商、住產(chǎn)品；發(fā)揮奧園養(yǎng)生城的健康、養(yǎng)生資源，通過(guò)有特色的物業(yè)管理服務(wù)，促進(jìn)業(yè)主享受身心健康、愉悅的生活。奧園地產(chǎn)在養(yǎng)生地產(chǎn)的研究和實(shí)踐方面，已當(dāng)之無(wú)愧走在全國(guó)同行業(yè)的前列。

　　奧園從2002年開(kāi)始研究養(yǎng)生地產(chǎn)，并將第一個(gè)養(yǎng)生地產(chǎn)項(xiàng)目落戶廣州南沙。南沙奧園所擁有的、在廣州堪稱獨(dú)一無(wú)二的靠山望海的先天優(yōu)勢(shì)，有著“山、林、湖、海、泉”齊備的優(yōu)越自然資源，東西北三面被蔥郁山林環(huán)抱，南面可遠(yuǎn)眺珠江出?？凇Ｔ谶@里居住，是背靠森林面朝大海，環(huán)境舒適，空氣氧分充足。奧園在此打造了全國(guó)第一個(gè)集酒店、健康檢查、康復(fù)管理、保健于一體，總面積達(dá)5萬(wàn)多平米的“特色商業(yè)綜合體”，其中核心之一的健康檢查中心，采用國(guó)際一流的德國(guó)羅氏生化儀、超高清晰X光放射檢查儀、全身骨密度檢測(cè)儀等健康檢測(cè)設(shè)備，采用全球領(lǐng)先的美國(guó)疾病分析評(píng)估模型等健康指標(biāo)；而健康管理中心，除提供一般酒店健身、網(wǎng)球、游泳等項(xiàng)目外，則提供特色養(yǎng)生健康配套服務(wù)，如中醫(yī)養(yǎng)生堂提供藥膳、食療，國(guó)醫(yī)經(jīng)絡(luò)館、音樂(lè)治療中心、水療、中醫(yī)坐堂等。養(yǎng)生城酒店綜合體，已能為業(yè)主和客戶提供高素質(zhì)的養(yǎng)生環(huán)境，高標(biāo)準(zhǔn)的健康檢測(cè)，高水平的養(yǎng)生保健項(xiàng)目，高質(zhì)量的人性化服務(wù)體系。南沙奧園養(yǎng)生城2011年開(kāi)業(yè)，反映很好。

　　奧園地產(chǎn)楊忠表示：養(yǎng)生地產(chǎn)和養(yǎng)老地產(chǎn)還有區(qū)別，養(yǎng)身地產(chǎn)覆蓋人口范圍更廣，內(nèi)涵更多。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前全世界人口85%處于不健康或亞健康狀態(tài)，其中老年人比重約15%，而影響健康最主要的因素是生活方式和習(xí)慣。隨著中國(guó)局面對(duì)健康重視程度的改變和富裕度的提升，養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)在未來(lái)發(fā)展機(jī)遇和前景很好，而養(yǎng)生商業(yè)是一個(gè)很好的平臺(tái)。基于奧園養(yǎng)生城的成功開(kāi)發(fā)，奧園積累了許多養(yǎng)生商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的經(jīng)驗(yàn)和管理、服務(wù)資源，在目前奧園商業(yè)地產(chǎn)“商業(yè)綜合體”模式中，奧園會(huì)根據(jù)具體項(xiàng)目位置、定位等情況，選擇性打造一些更具“養(yǎng)生”主題的商業(yè)，在“主力店加主題商業(yè)街”模式中，依托奧園養(yǎng)生城的優(yōu)勢(shì)，融入“養(yǎng)生”的元素，提升商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力。

　　奧園養(yǎng)生廣場(chǎng)是奧園“商業(yè)綜合體”模式中，養(yǎng)生商業(yè)地產(chǎn)的最新代表。該地塊因臨近醫(yī)院，在2011年掛牌時(shí)很多開(kāi)發(fā)商沒(méi)有信心拿下，但奧園發(fā)現(xiàn)這恰恰是一個(gè)很好的支撐點(diǎn)，將項(xiàng)目定位為依托番禺中心醫(yī)院、交通樞紐、現(xiàn)代新區(qū)規(guī)劃等優(yōu)質(zhì)配套條件，打造集“運(yùn)動(dòng)養(yǎng)生、休閑養(yǎng)生、生理美容、健康管理、康復(fù)理療、保健品養(yǎng)生、健康培訓(xùn)和飲食養(yǎng)生”于八大功能于一體的高端養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)服務(wù)集群，為大華南健康養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)的發(fā)展發(fā)揮重要的引領(lǐng)作用。今年4月項(xiàng)目正式公開(kāi)發(fā)售時(shí)銷售喜人。

　　注重商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展又快又好

　　目前，奧園廣場(chǎng)、奧園養(yǎng)生廣場(chǎng)、奧園國(guó)際中心、沈陽(yáng)奧園·會(huì)展廣場(chǎng)、海景城、奧園都會(huì)廣場(chǎng)、奧園城市大廈、奧園養(yǎng)生酒店、南奧高爾夫酒店等十余個(gè)商業(yè)項(xiàng)目已在全國(guó)全面開(kāi)花，項(xiàng)目遍布廣東、沈陽(yáng)、重慶、湖南及廣西等地，將為區(qū)域商業(yè)與城市發(fā)展注入新的活力。奧園集團(tuán)旗下專門負(fù)責(zé)商業(yè)運(yùn)營(yíng)的商業(yè)團(tuán)隊(duì)——廣州奧園資產(chǎn)管理有限公司，以?shī)W園廣場(chǎng)為核心正在不斷擴(kuò)大，精耕細(xì)作，構(gòu)建奧園商業(yè)地產(chǎn)的宏偉藍(lán)圖。隨著商住雙線發(fā)展策略的進(jìn)一步落實(shí)，奧園表示未來(lái)商業(yè)板塊將會(huì)成為與地產(chǎn)開(kāi)發(fā)并重的管理板塊。

　　對(duì)于現(xiàn)在盛行的商業(yè)地產(chǎn)熱，奧園地產(chǎn)執(zhí)行總裁楊忠認(rèn)為：商業(yè)地產(chǎn)由于不受目前房地產(chǎn)限購(gòu)、限貸政策的影響，去年以來(lái)商業(yè)開(kāi)發(fā)、推出量再有增加趨勢(shì)。國(guó)家未來(lái)幾年仍會(huì)注重拉動(dòng)內(nèi)需促進(jìn)消費(fèi)，為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)提供動(dòng)力，商業(yè)作為促進(jìn)消費(fèi)的重要平臺(tái)，加上不受地產(chǎn)現(xiàn)有調(diào)控政策影響，對(duì)未來(lái)幾年前景我們總體是看好的。但我們會(huì)更注重商業(yè)的質(zhì)量，從拿地、定位、設(shè)計(jì)、招商到經(jīng)營(yíng)等環(huán)節(jié)，會(huì)更細(xì)致，同時(shí)我們對(duì)人們購(gòu)物行為的改變也會(huì)持續(xù)研究。奧園40%左右商住比例，就是我們對(duì)商業(yè)熱潮中理性抓住發(fā)展機(jī)遇的思考結(jié)果，我們希望奧園的商業(yè)發(fā)展，是又快又好。

　　11月1日，奧園公布完成出售北京項(xiàng)目，獲得32.3億港元資金回籠，11月中旬，奧園又在國(guó)際資本市場(chǎng)成功發(fā)行1.25億美元外債，進(jìn)一步加強(qiáng)了集團(tuán)原已穩(wěn)健的現(xiàn)金流，使其處于更有利位置。

　　有分析師認(rèn)為，在當(dāng)前政策的背景下，奧園明確的“商住雙線”產(chǎn)品策略和“快速開(kāi)發(fā)快速銷售”的開(kāi)發(fā)策略，成熟的經(jīng)營(yíng)模式和團(tuán)隊(duì)，目前又具備充裕的現(xiàn)金流，應(yīng)頗具競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，預(yù)計(jì)這家意欲“彎道超車”的企業(yè)將會(huì)采取更積極的發(fā)展姿態(tài)，儼然已成為國(guó)內(nèi)最具發(fā)展?jié)摿Φ姆康禺a(chǎn)企業(yè)。