11月暖冬效應(yīng)明顯，銷(xiāo)售面積累計(jì)增速轉(zhuǎn)正。11月銷(xiāo)售面積1.3億平，同比增長(zhǎng)30.4%，較上月上升了7.2個(gè)百分點(diǎn)，高于我們預(yù)期。

　　投資要點(diǎn)：

　　11月暖冬效應(yīng)明顯，銷(xiāo)售面積累計(jì)增速轉(zhuǎn)正。11月銷(xiāo)售面積1.3億平，同比增長(zhǎng)30.4%，較上月上升了7.2個(gè)百分點(diǎn)，高于我們預(yù)期。1-11月銷(xiāo)售面積累計(jì)增速也由負(fù)轉(zhuǎn)正，由-1.1%上升至2.4%。11月銷(xiāo)售情況明顯好于預(yù)期，主要原因是：1)申萬(wàn)監(jiān)控的31個(gè)主要城市11月銷(xiāo)售量同比增幅為78%，較10月的54%大幅上升，重點(diǎn)城市銷(xiāo)售情況在傳統(tǒng)淡季逆勢(shì)上揚(yáng)；2)三四線城市銷(xiāo)售繼上月大增30個(gè)百分點(diǎn)至19.8%后，我們?cè)鲁躅A(yù)計(jì)11月同比將維持在20%左右，但目前看增幅可能達(dá)到25-30%左右，仍有較明顯上升。目前全國(guó)銷(xiāo)售情況趨于穩(wěn)定，一二線需求仍然旺盛，三四線穩(wěn)定回升，銷(xiāo)售暖冬在下月應(yīng)可延續(xù)。同時(shí)，去年10月全國(guó)銷(xiāo)售急劇降溫之后，較低的基數(shù)將支持近幾月銷(xiāo)售同比都將繼續(xù)處于較高水平。

　　庫(kù)存壓力及資金改善，新開(kāi)工繼續(xù)溫和回暖。2012年11月新開(kāi)工面積1.56億平，同比由負(fù)轉(zhuǎn)正，為7.1%，較10月提升13.5個(gè)百分點(diǎn)，數(shù)據(jù)如期出現(xiàn)跳升，但幅度不及月初預(yù)期，主要是統(tǒng)計(jì)入庫(kù)影響略小于我們估計(jì)。目前看新項(xiàng)目入庫(kù)占比約為9%，低于我們預(yù)期的12%。不考慮統(tǒng)計(jì)入庫(kù)的影響，季調(diào)以后的11月新開(kāi)工增速同比約為-2.0%，較上月回升4.8個(gè)百分點(diǎn)，符合我們的預(yù)期。由于開(kāi)發(fā)商資金狀況有所好轉(zhuǎn)，庫(kù)存壓力在一定程度上得以消解，新開(kāi)工趨勢(shì)仍在溫和回暖之中。

　　投資漸入上升通道。11月全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額7143億元，同比增長(zhǎng)28.5%，較10月的15.5%上升13個(gè)百分點(diǎn)，盡管已考慮到統(tǒng)計(jì)入庫(kù)因素，但單月同比增幅仍高于我們19%的預(yù)期，主要原因是土地市場(chǎng)回暖半年余，土地購(gòu)置費(fèi)將開(kāi)始上升。由于施工面積增速與上月持平，土地購(gòu)置費(fèi)在11月可能出現(xiàn)了30%左右的大幅增長(zhǎng)。同時(shí)，由于新開(kāi)工逐步回升，施工企穩(wěn)，土地購(gòu)置費(fèi)上升，投資漸入上升通道，上調(diào)12、13年投資同比增速至17%、16%(原預(yù)測(cè)為15%、13%)。此外，11月開(kāi)發(fā)商資金來(lái)源9405億，同比也增加12.7個(gè)百分點(diǎn)至38.7%，但由于接近年底，此前增長(zhǎng)較快的按揭貸款和國(guó)內(nèi)貸款的同比增速有所回落，目前信貸環(huán)境相對(duì)中性。

　　維持銷(xiāo)售和新開(kāi)工預(yù)測(cè)，上調(diào)12、13年投資增速。維持12、13年銷(xiāo)售面積同比增速3%、5%，新開(kāi)工面積同比增速-5%、9%，上調(diào)12、13年投資同比增速至17%、16%。

　　維持月報(bào)觀點(diǎn)，樓市暖冬，相對(duì)收益將持續(xù)。由于目前地產(chǎn)行業(yè)基本面和政策面很難發(fā)生大的改變，較確定的業(yè)績(jī)、開(kāi)發(fā)商持續(xù)的快周轉(zhuǎn)戰(zhàn)略及投資者對(duì)政策短期不會(huì)收緊的預(yù)期將支撐地產(chǎn)板塊在未來(lái)較長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)具有相對(duì)收益，目前我們的邏輯沒(méi)有改變。我們認(rèn)為未來(lái)地產(chǎn)股的投資機(jī)會(huì)主要來(lái)自于兩方面：1)基本面持續(xù)改善帶來(lái)的趨勢(shì)性機(jī)會(huì)，產(chǎn)品適銷(xiāo)、追求周轉(zhuǎn)的公司有望逆市擴(kuò)張，盈利向好，包括：保利地產(chǎn)、萬(wàn)科A、招商地產(chǎn)、榮盛發(fā)展、中南建設(shè)；2)土地改革、城鎮(zhèn)化政策帶來(lái)的主題性機(jī)會(huì)，模式清晰、預(yù)收款多、銷(xiāo)售快速、符合新型城市化方向的公司將有表現(xiàn)，包括：華夏幸福(工業(yè)地產(chǎn))、南國(guó)置業(yè)(商業(yè)地產(chǎn))、金科股份(中西部三四線)、蘇寧環(huán)球(東部衛(wèi)星城)、鐵嶺新城(土地一級(jí)開(kāi)發(fā))、華僑城(旅游地產(chǎn))。

　　申銀萬(wàn)國(guó)：銷(xiāo)售暖冬逆勢(shì)增長(zhǎng)，投資漸入上升通道