10月全國(guó)銷售面積單月同比大幅上升26.8個(gè)百分點(diǎn)至23.2%，除了銷售情況本身(特別是三四線)尚且不錯(cuò)之外，去年同期基數(shù)下降是重要原因。

　　投資要點(diǎn)：

　　新開(kāi)工溫和回升，但由于統(tǒng)計(jì)入庫(kù)因素影響，單月同比可能跳增至13%左右。10月新開(kāi)工單月同比大幅上升17.6個(gè)百分點(diǎn)至-6.4%，較3季度的-11.8%收窄5.4個(gè)百分點(diǎn)。我們認(rèn)為近期新開(kāi)工趨勢(shì)一直是溫和回升，但與5、8月類似，11月由于存在統(tǒng)計(jì)入庫(kù)因素的影響(影響預(yù)計(jì)為15個(gè)百分點(diǎn)左右)，新開(kāi)工單月同比可能再次出現(xiàn)跳升，預(yù)計(jì)同比增幅將達(dá)到13%左右。新開(kāi)工回暖的主要原因是：1)銷售回暖使開(kāi)發(fā)商的庫(kù)存壓力在一定程度上得以消解；2)通過(guò)增加開(kāi)工調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)；3)融資環(huán)境有所改善為開(kāi)發(fā)商提供一定的資金保障。但由于目前全國(guó)庫(kù)存的絕對(duì)水平并不低，因此新開(kāi)工的回升力度將比較溫和。

　　投資已在企穩(wěn)，但由于統(tǒng)計(jì)入庫(kù)因素影響，單月同比可能增加至19%左右。10月投資略升1.3個(gè)百分點(diǎn)至15.5%，我們認(rèn)為投資已在企穩(wěn)之中，但11月由于統(tǒng)計(jì)入庫(kù)因素的影響(影響預(yù)計(jì)在4個(gè)百分點(diǎn)左右)，投資單月增幅可能增加至19%左右。投資企穩(wěn)的主要原因是：1)土地市場(chǎng)前期回升導(dǎo)致土地購(gòu)置費(fèi)企穩(wěn)。

　　今年二季度以后開(kāi)發(fā)商土地購(gòu)置意愿逐漸增強(qiáng)，經(jīng)過(guò)6-12個(gè)月支付周期，近2月土地購(gòu)置費(fèi)已基本企穩(wěn)。2)新開(kāi)工逐步回升，竣工增速處于低位，致使施工量下降速度放緩，預(yù)計(jì)將在4季度企穩(wěn)。但由于未來(lái)施工增速預(yù)計(jì)將在僅13%左右的水平維持一段時(shí)間，因此恐不足以支撐投資出現(xiàn)明顯回升反彈。

　　銷售暖冬效應(yīng)明顯，基數(shù)影響延續(xù)，預(yù)計(jì)11月銷售面積單月同比為24%左右。

　　11月申萬(wàn)監(jiān)控的31個(gè)主要城市銷售面積同比為84%，較10月的49%大幅提高，天津、上海、深圳、杭州等城市近期回暖尤為明顯。10月全國(guó)銷售面積單月同比大幅上升26.8個(gè)百分點(diǎn)至23.2%，除了銷售情況本身(特別是三四線)尚且不錯(cuò)之外，去年同期基數(shù)下降是重要原因。而11月低基數(shù)效應(yīng)仍將延續(xù)，將使銷售面積的單月同比小幅上升至24%左右。

　　維持各項(xiàng)預(yù)測(cè)。維持2012年銷售面積同比3%，新開(kāi)工面積同比-5%，投資同比15%的預(yù)測(cè)。

　　申銀萬(wàn)國(guó)-房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)：統(tǒng)計(jì)方法調(diào)整或致開(kāi)工投資再現(xiàn)跳增