公司認(rèn)為目前環(huán)境下，市場(chǎng)向利于商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展，未來(lái)三年商業(yè)地產(chǎn)占市場(chǎng)份額比例將提高3-8個(gè)百分點(diǎn)。

　　投資要點(diǎn)：

　　堅(jiān)持回歸商業(yè)，重點(diǎn)在金融街區(qū)域。公司認(rèn)為目前環(huán)境下，市場(chǎng)向利于商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展，未來(lái)三年商業(yè)地產(chǎn)占市場(chǎng)份額比例將提高3-8個(gè)百分點(diǎn)。商業(yè)為公司核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)所在，金融街拓展提供新發(fā)展機(jī)遇。金融街西拓部分地塊已推出。8月30日，北京國(guó)土局公開(kāi)招標(biāo)出讓月壇南街地塊三商業(yè)金融用地和體育用地項(xiàng)目土地使用權(quán)，占地1.6萬(wàn)平，建筑面積11.26萬(wàn)平，出讓方式為招標(biāo)，投標(biāo)保證金6.8億元。

　　預(yù)計(jì)公司將積極競(jìng)標(biāo)，獲取概率較大。公司已為此地塊做了充足準(zhǔn)備，成功競(jìng)標(biāo)為大概率事件。我們預(yù)計(jì)公司獲取土地使用權(quán)后，年內(nèi)即可實(shí)現(xiàn)開(kāi)工，并可能仍將采取客戶(hù)定制的模式開(kāi)發(fā)，預(yù)計(jì)目前已有客戶(hù)有購(gòu)買(mǎi)意向，拿地后可實(shí)現(xiàn)快速銷(xiāo)售回款。12年租金收入有望開(kāi)始大幅增長(zhǎng)。金融街區(qū)域物業(yè)租金為三年一簽，北京甲級(jí)寫(xiě)字樓平均租金由10年6月238元漲至12年6月449元，12年起公司金融街區(qū)域物業(yè)開(kāi)始進(jìn)入換簽期，租金收入可大幅增長(zhǎng)。預(yù)計(jì)公司下半年推貨較上半年明顯增長(zhǎng)，全年銷(xiāo)售目標(biāo)可順利實(shí)現(xiàn)。

　　財(cái)務(wù)安全，償付壓力不大?，F(xiàn)金124.5億，短借與一年內(nèi)到期非流動(dòng)負(fù)債合計(jì)116億，資產(chǎn)負(fù)債率71%，扣除預(yù)收后50%，凈負(fù)債率78%。預(yù)計(jì)12年EPS0.85、1.04元，RNAV9.99元，較股價(jià)折41%，具安全邊際。公司為國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)龍頭，在京津核心區(qū)域大量持有稀缺優(yōu)質(zhì)物業(yè)，質(zhì)地優(yōu)秀；下半年推盤(pán)量增加將增強(qiáng)業(yè)績(jī)彈性；充分受益北京金融街西擴(kuò)南拓，品牌優(yōu)勢(shì)已經(jīng)確立，具備跨區(qū)域復(fù)制能力，加大持有增強(qiáng)業(yè)績(jī)安全性，維持增持評(píng)級(jí)，目標(biāo)價(jià)8.50元。

　　國(guó)泰君安：金融街拓展提供戰(zhàn)略發(fā)展新機(jī)遇