“公司主旋律是保證安全運(yùn)行，對(duì)現(xiàn)金流的關(guān)注也是在這一年中最重要的事情?！?/h3>

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 陳澤佳 “在整個(gè)調(diào)控中，大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商都是一樣的，在一線城市受的影響會(huì)比較大，而在二三線以剛需產(chǎn)品為主的影響則比較小?！?月9日香港中期業(yè)績會(huì)上，北辰實(shí)業(yè)董事長賀江川如是說。

　　2012年上半年，北辰實(shí)業(yè)實(shí)現(xiàn)收入26.74億元，比去年同期上升8.29%，經(jīng)營利潤為8.57億元，比去年同期下降33.28%，公司權(quán)益持有人應(yīng)占利潤為4.94億元，比去年同期下降34.66%。

　　其中，公司主營業(yè)務(wù)的核心經(jīng)營業(yè)績?yōu)?.63億元，同比下降6.98%，每股溢利為0.147元，較2011年同期下降34.66%；于2012年6月30止集團(tuán)應(yīng)付賬款為6.21億元。

　　其中，北辰三角洲項(xiàng)目是今年北辰的重點(diǎn)明星項(xiàng)目，上半年該項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)銷售面積6.3萬平方米，合同金額6.02億元，預(yù)計(jì)該項(xiàng)目入賬面積為13-15萬平方米，銷售金額19億元。

　　“在調(diào)控政策不放松下，我們采取的推盤策略是增加剛需比例項(xiàng)目和商業(yè)樓宇的推盤數(shù)量，而在精裝修方面的樓盤速度會(huì)放緩一些，比如中高端的項(xiàng)目?！北背椒矫姹硎?，下半年還會(huì)繼續(xù)加大該項(xiàng)目的銷售。

　　另外，賀江川表示，今年公司是以保證資金運(yùn)行安全與穩(wěn)健為首要，在風(fēng)險(xiǎn)可控以及成本較低的情況下，拿地還是比較謹(jǐn)慎，主要還是以二三線城市為主。

　　除了加快銷售步伐外，北辰也積極在嘗試做一些融資渠道的拓寬計(jì)劃。

　　賀江川透露，作為融資平臺(tái)的房地產(chǎn)基金公司已成立，目前在進(jìn)行第一筆基金的籌集，首期目標(biāo)融資不低于20億元，未來還需要拓寬更多的融資渠道以促進(jìn)公司的不斷發(fā)展。

　　以下是北辰實(shí)業(yè)中期業(yè)績記者會(huì)問答實(shí)錄：

　　現(xiàn)場提問：近期中央督查各省份，可以看出房地產(chǎn)調(diào)控會(huì)愈加嚴(yán)厲，對(duì)北辰來說，打擊會(huì)有多大？因?yàn)樨泿耪呤盏帽容^緊，很多中小型發(fā)展商面臨倒閉的概率會(huì)很大，有沒有考慮收購?fù)恋鼗蛑苯邮召?？另外，北辰下半年銷售面積大概是17.9萬平方米，能夠套現(xiàn)多少錢？

　　賀江川：調(diào)控一直比較嚴(yán)，但在剛需釋放壓力之下，房價(jià)出現(xiàn)了一些反彈趨勢。在這個(gè)階段中央派出調(diào)查組到各地調(diào)查，主要目的是國家控制價(jià)格，防止反向增長使得調(diào)控走勢有所變化。

　　總體來說，中央控制房價(jià)的決心并沒有變。從溫總理幾次講話中可以看到中央堅(jiān)決控制房價(jià)，堅(jiān)持調(diào)控不放松的決心，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，促進(jìn)房地產(chǎn)健康發(fā)展。

　　而從北辰自身情況看，我們認(rèn)為調(diào)控在各地房價(jià)有所反彈的情況下有可能會(huì)趨嚴(yán)，因此房價(jià)走勢在下半年還有很多不確定性因素。至于中小企業(yè)現(xiàn)在出現(xiàn)倒閉的情況，我們從上半年一直在密切關(guān)注這樣的案例，也在溝通一些項(xiàng)目，在機(jī)會(huì)合適的時(shí)候，針對(duì)成本相對(duì)比較低以及風(fēng)險(xiǎn)可控的項(xiàng)目，會(huì)采取一些并購措施。

　　關(guān)于下半年入賬金額，公司下半年入帳面積大概是13.5萬平方米，入帳的金額預(yù)計(jì)是19億。

　　現(xiàn)場提問：北辰現(xiàn)在負(fù)債比率什么樣的水平？有沒有一些借貸和融資計(jì)劃？下半年推盤策略是怎樣？7月份CPI低于2%，您覺得內(nèi)地不會(huì)放松調(diào)控？

　　賀江川：上半年資產(chǎn)負(fù)債率是58%，凈負(fù)債率是51%。在負(fù)債結(jié)構(gòu)方面，北辰一直控制在比較健康的水平，而在風(fēng)險(xiǎn)可控情況下，我們也會(huì)適當(dāng)增加負(fù)債比率，加快公司發(fā)展。

　　在調(diào)控政策不放松情況下，我們采取的推盤策略是增加剛需項(xiàng)目和商業(yè)樓宇的推盤數(shù)量，如長沙三角洲項(xiàng)目例會(huì)加快推盤速度。在精裝修方面的樓盤速度會(huì)放緩一些，比如中高端項(xiàng)目。

　　另外，還有一種比較高端的別墅，實(shí)際上這一塊受影響并不是太大，還有需求的人群，主要是針對(duì)富豪階層。因此別墅項(xiàng)目碧海方舟繼續(xù)推貨，剛需、別墅等這幾個(gè)項(xiàng)目在下半年會(huì)成為銷售主力。

　　現(xiàn)場提問：今年北辰最新合約銷售情況怎樣？在價(jià)格方面有沒有什么變動(dòng)？是否會(huì)擔(dān)心出現(xiàn)去年同期的情況，價(jià)格有調(diào)整的可能嗎？

　　賀江川：現(xiàn)在公司土地儲(chǔ)備面積是578萬平方米，上半年可售面積是34萬平方米，實(shí)際合同簽約面積是10萬平方米，實(shí)際入帳面積是17.5萬平方米，入帳金額是15億。下半年公司整個(gè)可售面積會(huì)增多，長沙的新盤會(huì)推出，整個(gè)可售面積是56萬平方米，計(jì)劃銷售面積是18萬平方米，預(yù)計(jì)入帳面積是13.5萬平方米，預(yù)計(jì)入帳金額是19億元。

　　各個(gè)樓盤情況不一樣，最貴的海方舟別墅項(xiàng)目價(jià)格是9.9萬元/平方米，而長沙項(xiàng)目平均價(jià)格是8000平方米/平方米。根據(jù)現(xiàn)在的情況，下半年價(jià)格不會(huì)有太大變化，基本上維持上半年價(jià)格。如果政府調(diào)控措施力度比較大，可能會(huì)采取針對(duì)性的價(jià)格策略，如果有特別政策的變化，我們會(huì)考慮采取一些對(duì)策。

　　現(xiàn)場提問：最近報(bào)道稱可能會(huì)取消預(yù)售制度，您覺得可能性大嗎？如果取消，這對(duì)于房地產(chǎn)的打擊會(huì)有多嚴(yán)重？

　　賀江川：我認(rèn)為取消預(yù)售制度這個(gè)政策在近期推出的可能性不大，但在未來取消預(yù)售政策是有可能的。

　　如果該政策推出來，對(duì)開發(fā)商現(xiàn)金流影響非常大。對(duì)于每一個(gè)開發(fā)商來說，預(yù)售變成現(xiàn)房銷售，這對(duì)現(xiàn)金周轉(zhuǎn)會(huì)形成非常大的影響。

　　但是，這個(gè)影響最主要是在政策推出來的一兩年時(shí)間內(nèi)，當(dāng)推出以后，大家已經(jīng)按照銷售非預(yù)售房來考慮整個(gè)開發(fā)規(guī)則，那個(gè)時(shí)候會(huì)按照不能預(yù)售的情況來安排資金。

　　而這個(gè)政策主要還是跟宏觀政策有關(guān)，經(jīng)濟(jì)下行壓力增大，從控通脹變成穩(wěn)增長，央行幾次降息，貨幣政策有所寬松，財(cái)政政策也在加強(qiáng)。

　　從這些形勢判斷，在房地產(chǎn)市場方面，上半年在一些具體金融支持方面也已經(jīng)有所放松，對(duì)一些地方微調(diào)政策，中央政府雖然也再次強(qiáng)調(diào)不能放松，但是有一些地方也稍微有所放松。

　　房地產(chǎn)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的影響非常大。雖然中央穩(wěn)定房價(jià)，保證房價(jià)不要反彈的決心很大，但是如果這樣一個(gè)政策再出來的話，對(duì)整個(gè)市場影響會(huì)非常大。所以，現(xiàn)在宏觀經(jīng)濟(jì)背景下，出現(xiàn)這種政策的可能性不是太大。

　　現(xiàn)場提問：擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍影響比這個(gè)相對(duì)會(huì)小一點(diǎn)？

　　賀江川：房產(chǎn)稅的推出剛開始并不會(huì)太難，但是取消預(yù)售政策如果推出前期會(huì)比較難。因?yàn)槿∠A(yù)售對(duì)開發(fā)商的影響是最大的，而房產(chǎn)稅的影響是緩慢的。因此，預(yù)售政策如果推出來對(duì)市場的影響很難想象，對(duì)開發(fā)商資金會(huì)形成巨大的沖擊。

　　現(xiàn)場提問：如果下半年調(diào)控政策繼續(xù)，哪方面影響是最大的，會(huì)不會(huì)有一些降價(jià)的措施？

　　賀江川：中央政府在土地、稅收、金融政策等方面進(jìn)行房地產(chǎn)市場調(diào)控，北京等一線城市會(huì)更嚴(yán)重一些。其中，限購、限貸、限價(jià)影響是比較大的，比如限價(jià)，推出一個(gè)新盤，價(jià)格要到建委去審批，碧海方舟推盤時(shí)就必須到有關(guān)部門去審批。而限貸，首付比例會(huì)直接則會(huì)影響購買力。

　　對(duì)北辰來說，在高端產(chǎn)品項(xiàng)目上影響并不大，主要是面對(duì)最高端人群的需求，不過限購還是有一定的影響，因此在這方面客戶會(huì)采取一些辦法?？傮w上，北京深受調(diào)控影響最大，海淀區(qū)北辰香麓項(xiàng)目受到一定影響。

　　而中低端產(chǎn)品，比如長沙三角洲項(xiàng)目，其主流是剛需、自住改善為主，市場對(duì)這部分需求是比較鼓勵(lì)的，再加上長沙市場受到調(diào)控影響沒有一線城市激烈，因此北辰項(xiàng)目相對(duì)賣得不錯(cuò)。

　　總而言之，在整個(gè)調(diào)控中，大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商都是一樣的，在一線城市受到的影響會(huì)比較大，而在二三線以剛需產(chǎn)品為主的影響則比較小。另外，貨幣政策和金融政策對(duì)地產(chǎn)市場影響則更大。上半年一些城市金融機(jī)構(gòu)對(duì)首付比例、首套房以及二套房貸款利率進(jìn)行了針對(duì)性調(diào)整。

　　觀察整個(gè)市場，全國上半年成交量有所下降，成交價(jià)位卻有所上升，呈現(xiàn)量跌價(jià)升的狀態(tài)。而北京是相反，北京呈現(xiàn)量升價(jià)跌的態(tài)勢，上半年銷售量同比比去年增加，價(jià)格卻有所下降。

　　其實(shí)，這些變化跟調(diào)控政策息息相關(guān)。當(dāng)金融政策變化時(shí)，市場觀望情緒也發(fā)生了變化。當(dāng)調(diào)控強(qiáng)烈或是金融政策嚴(yán)厲時(shí)，市場觀望情緒濃厚，而當(dāng)政策稍微有點(diǎn)松動(dòng)，觀望則慢慢減少，成交量也就上升了。

　　現(xiàn)場提問：北辰會(huì)不會(huì)加強(qiáng)商業(yè)項(xiàng)目的推出，上半年商業(yè)銷售情況怎么樣？租金收入今年會(huì)不會(huì)有所增長，未來的比例會(huì)占多少？

　　賀江川：從上半年情況來看，投資物業(yè)經(jīng)營情況出現(xiàn)了比較大幅度的提升。其中國家會(huì)議中心項(xiàng)目、會(huì)展設(shè)施、酒店、公寓、寫字樓均全面上升，預(yù)計(jì)下半年還會(huì)有比較大增長。整個(gè)投資物業(yè)出租全年表現(xiàn)超出了年初計(jì)劃，因此利潤貢獻(xiàn)會(huì)比較大。

　　關(guān)于商業(yè)物業(yè)面積，現(xiàn)在可售商業(yè)面積主要是綠色家園B3的商業(yè)區(qū)，大概2.3萬平方米，北辰香麓項(xiàng)目中2萬多平方米的商業(yè)，還有常營保障房項(xiàng)目中部分商業(yè)等，這些商業(yè)都在下半年銷售計(jì)劃中。

　　現(xiàn)場提問：下半年有沒有融資計(jì)劃，或者把負(fù)債率往下調(diào)的打算？

　　賀江川：現(xiàn)在公司現(xiàn)金是28-29億，主要是增加項(xiàng)目的銷售來加速資金回籠，另外投資物業(yè)的銷售收入有所增長，也加強(qiáng)控制成本費(fèi)用，包括節(jié)能降耗方。

　　目前，公司現(xiàn)金流狀況是比較健康，使用的融資工具基本上跟其他企業(yè)一樣，以銀行信貸為主，會(huì)繼續(xù)加強(qiáng)拓寬融資渠道來解決未來的資金需求問題。

　　去年有提到要借助房地產(chǎn)基金進(jìn)行融資，目前我們的基金管理公司已經(jīng)成立，正在進(jìn)行第一期資金的募集，如果順利，能夠解決很大部分發(fā)展資金的需求，首期募集融資目標(biāo)不低于20億元。

　　總體來講，公司的主要融資還是以銀行信貸為主，在宏觀調(diào)控政策之下，其它的融資渠道都不太通暢，有機(jī)會(huì)的時(shí)候我們會(huì)進(jìn)行多渠道融資。目前主要是通過推盤增加資金回籠，為公司的發(fā)展提供現(xiàn)金支持。

　　現(xiàn)場提問：下半年有沒有拿地計(jì)劃？另外，北辰會(huì)不會(huì)考慮做城市綜合體項(xiàng)目？

　　賀江川：上半年，公司主旋律是保證安全運(yùn)行，對(duì)現(xiàn)金流的關(guān)注也是在這一年中最重要的事情。目前公司現(xiàn)金流狀況健康，現(xiàn)有現(xiàn)金28億，這28億里有16億是專項(xiàng)使用資金，有一些是開發(fā)貸，還有一些是其它的專項(xiàng)使用資金。

　　所以，可以自主拿地的資金還有十多億，在拿地計(jì)劃方面首先考慮的是能夠保證公司的現(xiàn)金流安全前提下進(jìn)行拿地。

　　因此，在目前資金沒有募集到位的情況下，拿地會(huì)采取比較審慎的態(tài)度，拿一些相對(duì)資金量需求比較小地塊，或收購一些風(fēng)險(xiǎn)可控，成本較低中小型項(xiàng)目，主要的目標(biāo)是盯二、三線城市。

　　城市綜合體方面，從目前公司發(fā)展與資金實(shí)際情況看，暫時(shí)不打算做綜合體，主要是這種項(xiàng)目需要的資金量非常大，還需要再考慮。

　　不過，公司目前在跟北京政府匯報(bào)溝通，在北京爭取一個(gè)項(xiàng)目，這個(gè)項(xiàng)目可以理解為城市綜合體。該項(xiàng)目在國家會(huì)議中心的北面，主要是為了北京承辦京交會(huì)做準(zhǔn)備的，該項(xiàng)目附近有國家會(huì)議中心酒店、世紀(jì)中心寫字樓等項(xiàng)目。

　　京交會(huì)就是北京國際服務(wù)貿(mào)易交易大會(huì)，現(xiàn)在主要是靠國家會(huì)議中心接待，而國家會(huì)議中心展覽場地只有4萬多平方米，并不是很大，而京交會(huì)的需求是10萬平方米。所以，現(xiàn)在正在跟政府積極溝通，希望在北面做一個(gè)展館的擴(kuò)建，擴(kuò)建規(guī)模有五、六平方米。擴(kuò)建展館本身會(huì)帶來相應(yīng)的配套設(shè)施的建設(shè)，所以到時(shí)候就會(huì)形成一個(gè)綜合體項(xiàng)目。

　　這個(gè)項(xiàng)目如何能夠成功獲得，由于該項(xiàng)目與一般項(xiàng)目不同，有一定的政府支持背景，因此在融資方面可以爭取到一些政策支持，可以考慮多種方式的渠道去融資。

（審校：徐耀輝）