“如果下半年市場(chǎng)還是有回暖的跡象，我們希望快銷(xiāo)多銷(xiāo)，這就是萊蒙國(guó)際的總體策略?！?/h3>

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 彭飛 “如果下半年市場(chǎng)還是像現(xiàn)在這樣有回暖的跡象，我們還是希望快銷(xiāo)多銷(xiāo)?！痹?012博鰲房地產(chǎn)論壇現(xiàn)場(chǎng)，萊蒙國(guó)際執(zhí)行董事兼首席財(cái)務(wù)官林戰(zhàn)表述公司下半年的策略。

　　今年上半年，萊蒙國(guó)際已完成全年目標(biāo)近七成，而對(duì)于完成全年目標(biāo)，林戰(zhàn)表示“信心很大”。

　　銷(xiāo)售回款的穩(wěn)定，使萊蒙國(guó)際上半年分別在天津和常州新增補(bǔ)了土地，并首次進(jìn)入了南京市場(chǎng)。萊蒙國(guó)際董事長(zhǎng)黃俊康還提到，萊蒙下半年還會(huì)新增近60萬(wàn)平方米左右的土地儲(chǔ)備。

　　不過(guò)，對(duì)于早前黃俊康曾透露正洽談的上海項(xiàng)目，林戰(zhàn)稱萊蒙國(guó)際已正式放棄該項(xiàng)目。

　　“原因是我們?cè)谕缎马?xiàng)目時(shí)會(huì)特別關(guān)注現(xiàn)金流，但上海的項(xiàng)目可能需要兩三年的時(shí)間去培養(yǎng)，這樣回報(bào)的速度會(huì)很慢，雖然長(zhǎng)期盈利是不錯(cuò)，但最后我們還是覺(jué)得時(shí)間太長(zhǎng)，因此放棄了?！绷謶?zhàn)解釋稱。

　　在當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)新的熱點(diǎn)商業(yè)地產(chǎn)和旅游地產(chǎn)方面，林戰(zhàn)也介紹了萊蒙國(guó)際在這兩方面的經(jīng)驗(yàn)和看法。

　　他認(rèn)為，目前國(guó)內(nèi)很多商業(yè)綜合體大多都雷同，因此定位很重要，萊蒙國(guó)際今后的商業(yè)綜合體定位會(huì)越來(lái)越高。

　　談到旅游地產(chǎn)，林戰(zhàn)對(duì)萊蒙國(guó)際位于惠州的水榭南灣項(xiàng)目前景看好。

　　他稱，雖然該項(xiàng)目只是萊蒙在旅游地產(chǎn)方面的試點(diǎn)，但由于項(xiàng)目本身產(chǎn)品組合和高性價(jià)比，即使位于旅游大盤(pán)云集的惠州巽寮灣，也相信能取得不錯(cuò)的成績(jī)。

　　而對(duì)外界評(píng)論旅游地產(chǎn)是開(kāi)發(fā)商借此名義圈地的行為，林戰(zhàn)則表示這是無(wú)可厚非的。

　　“我覺(jué)得這種開(kāi)發(fā)模式也沒(méi)有什么不對(duì)，旅游項(xiàng)目要想成規(guī)模，其中的房地產(chǎn)項(xiàng)目一定要很大，只有各種配套成熟了，這個(gè)地的價(jià)值才會(huì)上來(lái)?！?/p>

　　他續(xù)稱，無(wú)可厚非是說(shuō)這種眼光很重要，做旅游地產(chǎn)就是要在選擇資源時(shí)具有獨(dú)到的眼光。

　　以下為觀點(diǎn)新媒體在2012博鰲房地產(chǎn)論壇現(xiàn)場(chǎng)對(duì)萊蒙國(guó)際執(zhí)行董事兼首席財(cái)務(wù)官林戰(zhàn)先生的采訪實(shí)錄：

　　觀點(diǎn)新媒體：萊蒙國(guó)際上半年完成年初設(shè)定的50至60億港元目標(biāo)近七成，對(duì)全年目標(biāo)會(huì)不會(huì)有一個(gè)適當(dāng)?shù)恼{(diào)整？

　　林戰(zhàn)：我們年初定的是50億港元，目前完成50億的信心很大，所以我們現(xiàn)在是爭(zhēng)取完成60億。

　　但這也要看市場(chǎng)，如果下半年市場(chǎng)還是有回暖的跡象，我們希望快銷(xiāo)多銷(xiāo)，這就是萊蒙國(guó)際的總體策略。

　　觀點(diǎn)網(wǎng)新媒體：萊蒙國(guó)際上半年去化的產(chǎn)品主要類型是什么？

　　林戰(zhàn)：現(xiàn)在剛需產(chǎn)品和改善型產(chǎn)品好賣(mài)，我們的銷(xiāo)售也都是集中在這些產(chǎn)品上，包括我們新拿的南京15萬(wàn)方住宅項(xiàng)目，今后的產(chǎn)品基本也是中端往上一點(diǎn)。只要限購(gòu)不取消的話，這兩種肯定還是主導(dǎo)產(chǎn)品。

　　觀點(diǎn)新媒體：上半年萊蒙水榭春天5期貢獻(xiàn)了超過(guò)15億港元的銷(xiāo)售額，下半年主推項(xiàng)目有哪些？

　　林戰(zhàn)：主要是常州、天津和杭州項(xiàng)目的繼續(xù)加推。

　　觀點(diǎn)新媒體：萊蒙國(guó)際上半年在南京、天津和常州都新增補(bǔ)了土地，下半年會(huì)不會(huì)在一線城市也有所收獲？

　　林戰(zhàn)：在北京和深圳我們都一直在關(guān)注一些項(xiàng)目，但很多項(xiàng)目都是公開(kāi)招標(biāo)的，最終能不能競(jìng)到又是一回事，畢竟住宅項(xiàng)目在這些城市競(jìng)爭(zhēng)都非常激烈。但我們還是喜歡在深圳投資，因?yàn)槲覀兊膱F(tuán)隊(duì)和品牌都在深圳。

　　觀點(diǎn)新媒體：黃俊康董事長(zhǎng)曾在5月份提到萊蒙國(guó)際正跟進(jìn)一個(gè)上海項(xiàng)目，目前這個(gè)項(xiàng)目的進(jìn)展情況怎樣？

　　林戰(zhàn)：那個(gè)項(xiàng)目我們沒(méi)有跟了，原因是我們?cè)谕缎马?xiàng)目時(shí)會(huì)特別關(guān)注現(xiàn)金流，但上海的項(xiàng)目可能需要兩三年的時(shí)間去培養(yǎng)，這樣回報(bào)速度會(huì)很慢。雖然長(zhǎng)期盈利是不錯(cuò)的，但最后我們還是覺(jué)得時(shí)間太長(zhǎng)，因此放棄了。

　　觀點(diǎn)新媒體：黃俊康董事長(zhǎng)在2012博鰲房地產(chǎn)論壇上演講時(shí)提到下半年會(huì)新增近60萬(wàn)平方米左右的土地，目前已經(jīng)有確定的項(xiàng)目了嗎？

　　林戰(zhàn)：確實(shí)有在談的項(xiàng)目，但不到最后簽合同，也不能確定這個(gè)項(xiàng)目是你的。

　　觀點(diǎn)新媒體：除住宅外，萊蒙國(guó)際如何看待當(dāng)前城市綜合體的發(fā)展？

　　林戰(zhàn)：發(fā)展城市綜合體，我認(rèn)為首先要有清晰的定位，因?yàn)槟壳昂芏嗌虡I(yè)綜合體大多雷同，所以要么就做頂級(jí)的商業(yè)中心，或是社區(qū)的購(gòu)物中心，再就是特色商業(yè)。

　　第二是需要有很好的管理團(tuán)隊(duì)，這里面包含很多東西，全部的招商引資都是靠這個(gè)團(tuán)隊(duì)去做的。

　　觀點(diǎn)新媒體：萊蒙國(guó)際在城市綜合體的建設(shè)和經(jīng)營(yíng)上有什么特別的地方？

　　林戰(zhàn)：說(shuō)實(shí)話，萊蒙國(guó)際還不是一個(gè)很頂尖的運(yùn)營(yíng)商，但我們會(huì)高薪請(qǐng)一些在商業(yè)運(yùn)營(yíng)方面很有經(jīng)驗(yàn)的人，所以每年我們商場(chǎng)的租客組合都在改變。

　　同時(shí)，我們從過(guò)往的一些教訓(xùn)里也吸取了很多經(jīng)驗(yàn)，比如說(shuō)主力店、次主力店和小租客的比例是多少，入駐品牌的選擇，甚至停車(chē)場(chǎng)和人流量怎么走都有一些很寶貴的經(jīng)驗(yàn)。所以，我們希望今后自己的綜合體定位會(huì)越來(lái)越高。

　　觀點(diǎn)新媒體：黃俊康董事長(zhǎng)提到萊蒙今后會(huì)增加優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)的持有比例，這個(gè)體量大概有多少？

　　林戰(zhàn)：萊蒙現(xiàn)在自持的商業(yè)物業(yè)有15萬(wàn)平方米，所有都是零售業(yè)務(wù)，規(guī)劃是未來(lái)兩三年內(nèi)持有體量達(dá)到60萬(wàn)平方米左右，這個(gè)增長(zhǎng)幅度還是很高的。

　　觀點(diǎn)新媒體：旅游地產(chǎn)方面，萊蒙也在惠州做了一個(gè)試點(diǎn)，現(xiàn)在這個(gè)項(xiàng)目進(jìn)展情況怎樣？

　　林戰(zhàn)：惠州的項(xiàng)目叫水榭南灣，總體量是50萬(wàn)平方米，第一期是25萬(wàn)平方米左右，大部分是小戶型的公寓，并且這些公寓97%都有海景，如果按照均價(jià)10000元/平方米計(jì)算，每套也就是幾十萬(wàn)。這個(gè)項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群主要是針對(duì)深圳的客戶，由于不限購(gòu)，他們可以買(mǎi)來(lái)度假。

　　雖然這個(gè)項(xiàng)目只是試點(diǎn)，但目前看來(lái)還是比較安全的，并且現(xiàn)金流周轉(zhuǎn)也不慢。目前惠州巽寮灣只要有海景的公寓，單價(jià)都不低，去化率也不差。

　　我們的項(xiàng)目預(yù)計(jì)明年8月份入市。

　　觀點(diǎn)新媒體：今年巽寮灣整體推出貨量會(huì)非常大，包括碧桂園十里銀灘、金融街·巽寮灣、富茂·威尼斯灣等項(xiàng)目，您覺(jué)得這么大的推貨量能實(shí)現(xiàn)很好的去化嗎？

　　林戰(zhàn)：供應(yīng)量從今年開(kāi)始會(huì)上升，但是里面很多產(chǎn)品是沒(méi)有海景的，我們的項(xiàng)目不但有海景、沙灘，還請(qǐng)了迪斯尼的園藝來(lái)幫我們做景觀設(shè)計(jì)。只要產(chǎn)品做得好，性價(jià)比高，我們還是覺(jué)得這個(gè)項(xiàng)目會(huì)熱銷(xiāo)。

　　觀點(diǎn)新媒體：對(duì)于旅游地產(chǎn)，外界大多認(rèn)為這是開(kāi)發(fā)商借此名義進(jìn)行圈地，您如何看這種觀點(diǎn)？

　　林戰(zhàn)：我不知道這個(gè)圈地是怎么定義的，我猜大概意思應(yīng)該是用很便宜的價(jià)格去圈這塊地，然后以旅游的名義分期開(kāi)發(fā)，到最后還是包含很多的房地產(chǎn)項(xiàng)目。

　　其實(shí)，這種開(kāi)發(fā)模式也沒(méi)有什么不對(duì)，旅游項(xiàng)目要想成規(guī)模，房地產(chǎn)項(xiàng)目一定要很大，只有各種配套成熟了，地的價(jià)值才會(huì)上來(lái)。

　　觀點(diǎn)新媒體：您覺(jué)得這種做法是無(wú)可厚非的？

　　林戰(zhàn)：是的，無(wú)可厚非是說(shuō)這種眼光很重要。其實(shí)，資源這種東西有時(shí)候你放在一個(gè)地方做會(huì)很成功，但有時(shí)候放在另一個(gè)地方就永遠(yuǎn)不會(huì)成功，這就需要有獨(dú)到的眼光。

　　觀點(diǎn)新媒體：萊蒙是2011年為數(shù)不多成功在港上市的內(nèi)房企，有沒(méi)有融資比較成功的案例可分享一下？

　　林戰(zhàn)：關(guān)于融資，黃總在博鰲房地產(chǎn)論壇上說(shuō)了四點(diǎn)。一是由于房地產(chǎn)是資本密集型行業(yè)，開(kāi)發(fā)商總是想花少一點(diǎn)錢(qián)辦多一點(diǎn)事情，因此上市是一個(gè)選擇。但如果現(xiàn)在上市去二線市場(chǎng)做配售股份，由于整體板塊的股指都很低，而信用股東的股權(quán)擔(dān)保也會(huì)很?chē)?yán)格，所以這方面就可能不是優(yōu)先的集資方式，但如果有一天股價(jià)上漲，開(kāi)發(fā)商就可以用到這個(gè)渠道了。

　　二是我們自己成立了一個(gè)房地產(chǎn)基金公司，希望能夠?yàn)槲覀兊捻?xiàng)目做一些融資，但它的運(yùn)作是獨(dú)立，所以也會(huì)投別人的項(xiàng)目。

　　三是我們會(huì)跟很多其他境內(nèi)或者境外的房地產(chǎn)基金合作。由于房地產(chǎn)基金只投錢(qián)，不做項(xiàng)目的管理，等于是我們自己出一部分錢(qián)，他們出一部分錢(qián)，這樣就可以把項(xiàng)目做大一點(diǎn)。

　　觀點(diǎn)新媒體：華盛萊蒙基金運(yùn)作情況如何？未來(lái)幾年規(guī)劃是怎樣的？

　　林戰(zhàn)：現(xiàn)在有幾個(gè)項(xiàng)目在做，但規(guī)模還不是很大，2011年3月份是2億多的規(guī)模，現(xiàn)在已經(jīng)有4、5個(gè)項(xiàng)目在做。

　　我們的預(yù)計(jì)是未來(lái)兩年達(dá)到20億的規(guī)模，其實(shí)這也不是一件很難的事情。畢竟現(xiàn)在中國(guó)民間有錢(qián)人還是很多，而想借錢(qián)的人也很多，所以他們都很希望有這樣類似中介的橋梁。

　　但如果要快速達(dá)到這個(gè)規(guī)模，首先要做的是提高業(yè)績(jī)，不要只想做大規(guī)模就能簡(jiǎn)單賺取管理費(fèi)。想要客戶信任你，就必須把聲譽(yù)做好，以后自然會(huì)有人找你，這跟做股票也是一個(gè)道理。

 

（審校：徐耀輝）