雖然調(diào)控是需要的，但調(diào)控必須與時(shí)俱進(jìn)，必須適應(yīng)不同階段的發(fā)展和相關(guān)情況的變化。

　　賈康：謝謝主持人，大家好。能夠有這樣一個(gè)機(jī)會和大家交流，也借此把作為研究者的一些看法比較直率地談出來，請大家批評指正。關(guān)于房產(chǎn)稅的擴(kuò)大能否讓調(diào)控退出，這是論壇主辦方給我出的一個(gè)題目，按照我的理解想分四個(gè)層面來談?wù)劵究捶ā?/p>

　　第一，在一個(gè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中，從學(xué)理上說調(diào)控總是需要的，如果我們說調(diào)控有一個(gè)退出實(shí)際上是講的特定類型的某種調(diào)控，它可以是演變的，不會一成不變，可能很多朋友心中想的是我們現(xiàn)在所稱的房地產(chǎn)調(diào)控新政已經(jīng)延續(xù)了至少兩個(gè)年頭，它以后怎么樣演變？這是我對這個(gè)題目的理解。雖然調(diào)控總是需要的，但調(diào)控必須與時(shí)俱進(jìn)，必須適應(yīng)不同階段的發(fā)展和相關(guān)情況的變化。

　　第二個(gè)基本看法就是，我對于當(dāng)前調(diào)控新政仍然在延續(xù)，對它的一個(gè)基本評價(jià)。我認(rèn)為，在研究者做概括階段性小結(jié)上，我可以這樣認(rèn)識，我們這一輪房地產(chǎn)調(diào)控新政值得肯定的進(jìn)步，就是已經(jīng)初步形成了一個(gè)相對清晰的雙軌統(tǒng)籌框架。調(diào)控的主體當(dāng)然是政府，因?yàn)楣矙?quán)力他要合理地實(shí)施國家干預(yù)。那么及，這個(gè)雙軌就預(yù)示著在經(jīng)濟(jì)條件下，房地產(chǎn)是有市場軌的，我們必須認(rèn)識到房地產(chǎn)在市場環(huán)境里面要遵循市場規(guī)則和市場規(guī)律。同時(shí)，我們在房改之后的這些年的探索中又清醒地認(rèn)識到，必須借鑒國際經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合中國國情，打造一個(gè)房地產(chǎn)概念下的保障軌。那么，這樣一來，保障軌在很多情況下實(shí)際上是非市場的，但是它又必須要跟市場兼容。保障軌和市場軌，雙軌統(tǒng)籌應(yīng)該成為我們現(xiàn)在理解房地產(chǎn)調(diào)控新政已經(jīng)形成框架的一個(gè)基本的性質(zhì)。它比較直觀的表現(xiàn)就是變成了一個(gè)大家都關(guān)心的，人人在談?wù)?，人人在關(guān)注動向，而且很多時(shí)候觀點(diǎn)有分歧，有爭論，甚至很動感情的這樣一個(gè)房地產(chǎn)問題的時(shí)候，總理和網(wǎng)民互動的時(shí)候，很簡明的作出了這樣的回應(yīng)，就是保障房的事情總理管，商品房的事情總經(jīng)理管。我認(rèn)為，這是一個(gè)很生動的，也是老百姓聽起來就明白的雙軌統(tǒng)籌的一種表述。我們必須把總理管的保障軌和市場上總經(jīng)理要管市場軌，它們的運(yùn)行在一個(gè)合理的頂層規(guī)劃之下，在政府協(xié)調(diào)之下讓它健康。

　　所以，我認(rèn)為，我們現(xiàn)在所說到的調(diào)控進(jìn)一步演變，要結(jié)合雙軌統(tǒng)籌框架，特別看重制度建設(shè)，要邊調(diào)控，邊改革，邊推進(jìn)制度建設(shè)，這是我們一個(gè)不可回避的歷史性責(zé)任。當(dāng)然，也是包含著歷史性的考驗(yàn)。

　　我個(gè)人作為研究者始終認(rèn)為，在這樣雙軌統(tǒng)籌框架里制度建設(shè)里，它無法回避的是包含著房產(chǎn)稅改革這個(gè)組成部分。因?yàn)?，現(xiàn)在中國要完成現(xiàn)代化過程是小平同志在改革開放之初就規(guī)劃的，現(xiàn)在已經(jīng)取得了很多的進(jìn)展，三十多年過去之后，我們現(xiàn)在越來越清晰地看到2050年前后三步走所追求的民族偉大復(fù)興這個(gè)目標(biāo)正離我們越來越近，黃金發(fā)展期所伴隨的發(fā)展矛盾期，很多矛盾又不斷的困擾著我們。那么，中國能不能繼續(xù)已經(jīng)有的發(fā)展勢頭向現(xiàn)代社會邁進(jìn)？它必然要求在不動產(chǎn)、在財(cái)產(chǎn)領(lǐng)域里面要有現(xiàn)代的一套制度設(shè)置和建設(shè)。比如說，從中長期來看，中國無可不免的要實(shí)施現(xiàn)代意義的財(cái)產(chǎn)申報(bào)制度。

　　首先就是財(cái)產(chǎn)實(shí)名登記制度，要有從憲法到相關(guān)法律，使公眾可預(yù)期，令人信服的財(cái)產(chǎn)保護(hù)制度。財(cái)產(chǎn)它作為生產(chǎn)要素，在市場上必須可以交易，可以流通，所以必須財(cái)產(chǎn)的合乎健康的交易制度，還必須有和財(cái)產(chǎn)交易相關(guān)的稅收制度。那么，財(cái)產(chǎn)在房地產(chǎn)這個(gè)概念上，特別是大家都關(guān)注的消費(fèi)性住房，“居住”，住有所居的這個(gè)載體上，它的交易如果是在一個(gè)市場環(huán)境下的商品房、產(chǎn)權(quán)房概念之下的交易，它當(dāng)然需要配套考慮怎么樣把現(xiàn)在的稅收制度和它形成的一種制度上的通盤連接和呼應(yīng)，這種稅收制度不僅是交易環(huán)節(jié)，而且還要進(jìn)一步推進(jìn)它的保有環(huán)節(jié)，政府的調(diào)控在保障軌上要在頂層規(guī)劃之下管托底，管里面相關(guān)的政策對象的甄別，哪怕要付出比較高的管理成本，也要使應(yīng)該得到扶助的人得到扶助，而不應(yīng)該得到扶助的人還要有退出機(jī)制。

　　在市場軌上，政府同樣是在一個(gè)頂層規(guī)劃之下管公平競爭規(guī)則，同時(shí)還要管在交易環(huán)節(jié)、保有環(huán)節(jié)的稅收。這個(gè)稅收制度在我們現(xiàn)在看到的國際經(jīng)驗(yàn)和在中國兩地的試點(diǎn)的，也就是人們熱議了很長一段時(shí)間的房產(chǎn)稅改革，在上海、重慶兩地已經(jīng)有一年多時(shí)間的試點(diǎn)。第二個(gè)層次的基本觀念，我再做一個(gè)小節(jié)，我們在制度建設(shè)這個(gè)概念上，要特別加以重視。新的一輪房地產(chǎn)調(diào)控，我們所稱的“新政”，它能不能夠具備經(jīng)受歷史考驗(yàn)的高水準(zhǔn)，就是要看他在制度建設(shè)方面是不是得到了實(shí)質(zhì)性的推進(jìn)，包括我認(rèn)為不可回避的不動產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅制建設(shè)。

　　還有第三層意思，我們來具體看一下房產(chǎn)稅的改革事項(xiàng)，時(shí)間關(guān)系，我只能點(diǎn)到為止，說一下基本判斷。我認(rèn)為，總體地走向現(xiàn)代社會、現(xiàn)代國家的這樣一個(gè)稅制改革大方向已經(jīng)趨于清晰。我們看到，從最高決策層的重要會議和我們管理部門的重要改革文件中都有清晰地表述，要適時(shí)擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍。這個(gè)方向它的清晰化，當(dāng)然也是在各方的博弈之下，在觸動了各個(gè)方面的利益存在的明顯爭議之下形成的一個(gè)非常清晰的導(dǎo)向。我們實(shí)話實(shí)說，對房產(chǎn)稅的不同意見，現(xiàn)在仍然非常強(qiáng)烈，我在很多場合聽到了很多有各種依據(jù)的反對意見、不同意見，就是在體制內(nèi)的討論里面，在高層也顯然存在著見仁見智的認(rèn)識。

　　但是，我們有權(quán)威性的改革指導(dǎo)文件，畢竟已經(jīng)清晰地把這個(gè)大方向鎖定。我個(gè)人認(rèn)為，從各種跡象來看，這個(gè)大方向和整個(gè)市場經(jīng)濟(jì)所要求的進(jìn)一步健康發(fā)展、配套改革、邏輯內(nèi)恰，是不能夠再做改變的，它就是聯(lián)系到我前面所說的制度建設(shè)的歷史任務(wù)。

　　現(xiàn)在，我們還要注意到另外一種跡象，就是很多朋友在反復(fù)討論，只有兩地的試點(diǎn)，對這兩地的試點(diǎn)又有不少的質(zhì)疑，評價(jià)是不是對這兩地試點(diǎn)已經(jīng)有的效應(yīng)，還有它在以后配套改革中的地位，應(yīng)該說評價(jià)比較低，我們也看到一些媒體做了這樣一些比較低的評價(jià)。但是，我提請朋友們注意，在我們現(xiàn)在權(quán)威的媒體上陸續(xù)發(fā)布的熱點(diǎn)問題面對面里面，有專門的一個(gè)主題，像《人民日報(bào)》、《經(jīng)濟(jì)日報(bào)》、《光明日報(bào)》等等報(bào)紙登出來的時(shí)候，大概要占一個(gè)版的版面，它就是關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控的，里面有專門的一節(jié)就是談房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)的。我認(rèn)為，從里面可以清晰地看到管理層對于這個(gè)問題的基本認(rèn)識，一是它比較清晰地肯定了在這個(gè)大方向下兩地試點(diǎn)取得的成效，而不是像有的人所說的好象看不到什么成效；二是具體說到了兩地試點(diǎn)里面的具體運(yùn)行機(jī)制可取之處，包括上海試點(diǎn)中有0.4、0.6這樣的稅率差別產(chǎn)生了什么樣的好導(dǎo)向作用，在資源配置方面是怎么樣通過差別稅率而得到優(yōu)化的等等。這樣的信息，我個(gè)人認(rèn)為非常值得實(shí)業(yè)界人士、市場人士、分析人士加以重視，我們可以繼續(xù)提出種種質(zhì)疑，可以繼續(xù)把不同觀點(diǎn)展開討論。但是，在方向上，在大的邏輯上，畢竟我們應(yīng)該重視這些實(shí)際上帶有管理部門指導(dǎo)意義的信息。

　　我個(gè)人認(rèn)為，確實(shí)你不能指望兩地的房產(chǎn)稅試驗(yàn)一下子產(chǎn)生多么大的作用，它在充滿爭議下能夠啟動試點(diǎn)，總體來說是體現(xiàn)了鄧小平所強(qiáng)調(diào)的，不能夠陷于爭論，對于大方向有了判斷以后要大膽的試，大膽的闖，這種精神。同時(shí)，它一開始的侵入一定是柔性的，盡可能減少質(zhì)疑，讓社會相對而言好接受來開這個(gè)頭，來建立這個(gè)框架。它以后的展開邏輯，我們還要有耐心逐漸的觀察。它整個(gè)制度建設(shè)過程，我不認(rèn)為三五年就可以在中國形成一個(gè)相對成熟的形態(tài)，一定要經(jīng)過很長時(shí)間的不斷探索。那么，在這個(gè)過程中間，我們就要有一定的耐心，短期的問題和中長期的問題放在一起認(rèn)清大方向之后，我們應(yīng)該掌握好方案的可行性，應(yīng)該在兩地試點(diǎn)的基礎(chǔ)上認(rèn)真地總結(jié)分析他們各自方案的特點(diǎn)，客觀認(rèn)識各自這里面的得失，在肯定的同時(shí)應(yīng)該做一些對其他有可能跟進(jìn)試點(diǎn)的城市，也就是改革文件中“擴(kuò)大范圍”的其他區(qū)域，如果跟進(jìn)時(shí)候進(jìn)行方案的進(jìn)一步動態(tài)優(yōu)化。那么，這樣一個(gè)大方向和其中要點(diǎn)的把握，應(yīng)該更開明的在今后的配套改革中聽取方方面面的訴求和意見，形成我個(gè)人認(rèn)為在十八大以后一定會有一個(gè)明顯推進(jìn)的配套改革頂層規(guī)劃之下的有機(jī)組成部分，這是我談的第三個(gè)層面的看法。

　　最后一個(gè)層面，我想再談一下從中長期來看，現(xiàn)在的房地產(chǎn)調(diào)控中間已經(jīng)在很多地方以比較嚴(yán)厲的態(tài)度實(shí)施行政手段，它在以后從中長期來看勢必合乎邏輯的淡出，我認(rèn)為這也是一個(gè)看得很清晰的邏輯，是一個(gè)不可回避的前景。我們現(xiàn)在看到非常嚴(yán)厲的行政手段有“限購”、“限價(jià)”，甚至有的地方要求政府部門要對所有的商品房一個(gè)單位一個(gè)單位的審批它的價(jià)格，我個(gè)人不太好理解，這種商品它在市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境里面，它有一個(gè)隨行就市的自然而然的變動，你今天審批了，過個(gè)十天半個(gè)月，過一個(gè)月、兩個(gè)月，市場情況變化了，那么市場主體就沒有權(quán)力做適當(dāng)?shù)恼{(diào)整嗎？還要你再不斷地審批嗎？你是15天審批一次？還是20天審批一次？還是30天審批一次？其實(shí)，這些東西在操作上都是不清晰的。有的地方，做這件事的苦衷我們可以體會。比如說，北京有一個(gè)當(dāng)時(shí)叫得很響的樓盤，掛出了30萬元/平方米的高價(jià)，很快得到有關(guān)部門調(diào)控方面相關(guān)的信息反饋，不能容忍這樣高價(jià)賣房，最后壓到15萬元/平方米，好像在操作過程中“平息”了一些民憤，似乎體現(xiàn)了政府管理部門對此事非常重視，“控制”了房價(jià)代表性高點(diǎn)的上升。但是，如果你理性的想一想，如果是一個(gè)相對而言雙軌統(tǒng)籌發(fā)展得比較健全的市場，這種調(diào)控行為其實(shí)是沒有必要的。當(dāng)然，我也不否認(rèn)現(xiàn)在有不得以的苦衷，它有階段性的道理，至少不要弄得人心惶惶，不要讓北京覺得這種代表性的高端樓盤又炒出了一個(gè)新的天價(jià)等等。但是如果你真正把從低端托起的棚戶區(qū)改造、廉租房、公租房等保障房基本提供到位了，讓我們社會上的人、低收入階層、收入夾心層，特別是現(xiàn)在有不滿情緒的年輕白領(lǐng)，他們可以比較順暢地住有所居了，那個(gè)時(shí)候這種商品房的房價(jià)還有多大的殺傷力？那個(gè)時(shí)候商品房的房價(jià)哪怕炒成天價(jià)，政府是不是只要收稅就可以了？市場上只要有公平競爭的規(guī)則，消費(fèi)者行使消費(fèi)者的主權(quán)，生產(chǎn)者行使生產(chǎn)者的主權(quán)，他們在市場競爭中通過博弈去完成資源配置，政府一個(gè)勁直接地正面管它的價(jià)格其實(shí)沒有什么必要，這是話說到經(jīng)濟(jì)學(xué)的基本認(rèn)識上。

　　咱們再設(shè)想一下，以后如果中國是一個(gè)健康的市場經(jīng)濟(jì)，那么在我們上有天堂，下有蘇杭的杭州西湖邊上，假定西湖邊上的別墅價(jià)格不斷上升，合理不合理？我認(rèn)為完全合理。不光是全中國，而且包括世界上有支付能力的富豪，他們要爭奪這種資源，他們都希望在風(fēng)景如畫的西湖邊上，在天堂式的環(huán)境里他們能夠享受這樣的高端別墅，它的價(jià)格炒得多高，我覺得只要是公平競爭都沒有什么問題。

　　回過頭來講，應(yīng)該是提醒我時(shí)間到了，只有很短的幾句話了?；剡^頭來講，如果在市場發(fā)育，我們的制度建設(shè)推進(jìn)的過程中，不得以的過度性行政限購手段要讓它淡化的話，現(xiàn)在我們應(yīng)該抓住什么？就是應(yīng)該抓住區(qū)別對待。既然現(xiàn)在已經(jīng)推進(jìn)了這么一段時(shí)間的調(diào)控，而現(xiàn)在在金融政策、財(cái)稅政策方面都在強(qiáng)調(diào)區(qū)別對待，金融強(qiáng)調(diào)的是定向?qū)捤桑?cái)政強(qiáng)調(diào)的是在稅制方面要區(qū)別對待調(diào)控。那么，很好，我認(rèn)為這就是過度的明確信號。對于那些首套房，對于那些淡化戶籍限制，而讓其他區(qū)域進(jìn)入城市中心區(qū)域沒有取得戶籍的人，他有支付愿望，有支付能力，愿意在其他城市買房，讓他們定向?qū)捤刹皇呛芎玫氖虑閱幔苛硗?，定向?qū)捤蛇€表示著有定向原則，所謂定向原則是指對于投機(jī)性傾向還是要必須抑制的。雖然，投資和投機(jī)并沒有截然分別的界限，但大致我們可以有一個(gè)判斷，頻繁出手倒騰房子，就可以認(rèn)為有投機(jī)現(xiàn)象，在這個(gè)階段一定要比較嚴(yán)厲地來抑制這種行為。以后，如果有了與房產(chǎn)稅更多的配套在一起的主要是靠經(jīng)濟(jì)手段，抑制這種過度的投機(jī)，過度的炒作，以及泡沫化行為，這就是我們走向健康市場環(huán)境的一個(gè)大致前景。

　　所以，我們現(xiàn)在應(yīng)該堅(jiān)定地在房地產(chǎn)調(diào)控新政繼續(xù)推行和演變的過程中，重視和強(qiáng)調(diào)制度建設(shè)，抓好保障房托底的事項(xiàng)，使我們的經(jīng)濟(jì)建設(shè)逐漸到位，以及要積極引導(dǎo)租房市場的發(fā)展。