讓我們思考一個問題，也就是說在未來五年中，我們可能還面臨著調控體系、調控政策、制度因素變化的挑戰(zhàn)，誰也逃不開，我們只能面對。

　　劉曉光：我的題目還是挑戰(zhàn)與認識，原來出的就是這個題目。

　　今年的形勢我就不說了，大家都知道，很嚴峻。那么，從另一方面來講，在政策壓力下，也有些好的方面，比如房地產行業(yè)轉型升級步伐加快，比如以綜合開發(fā)業(yè)開發(fā)的多種業(yè)態(tài)形式的變化，在行業(yè)內部分化的趨勢也比較明顯，過去過于扁平化、過于分化的行業(yè)結構開始得到改變。當然，宏觀調控的形勢還是很嚴峻，調控政策依舊嚴格。

　　我想第一段小結，對這個調控形勢的判斷來講反正有憂無喜。第二方面講講我們的挑戰(zhàn)，我們面臨什么挑戰(zhàn)。大家知道現(xiàn)在要開十八大，新的領導班子要產生，那么我們的地產業(yè)行下一步會遇到什么樣的挑戰(zhàn)呢？我簡單概括一下。

　　首先，政策調控體系的挑戰(zhàn)，今天上行這個題沒有說，實際上來講可能會出現(xiàn)暴風驟雨，可能會出現(xiàn)陰云連天，也可能有燦爛的陽光。在這里講幾個問題，第一個問題是我們國家對房地產發(fā)展的模型到底是什么？現(xiàn)在，我覺得還沒有最后確定。過去我們是分配房，后來走到了商品房制度，這兩年是所謂的雙軌制，或者是所謂的三軌制，保障房、商品房，加上少量的集資房。但下一步我們的模式到底是什么模式？比如說雙軌制，那么保障房怎么保障起來？商品房怎么商品起來？這個來講我覺得還要看明年3、4月份新的制度體系和政治體系，我想這也不是危言聳聽，也可能在經(jīng)濟下滑的時候，還會出現(xiàn)新的調整政策，關鍵看我們市場的穩(wěn)定性了。

　　第二，前一段有人傳很多股票下跌了很多，有人說要取消預售了。當然，這也是行政手段最嚴厲的一個東西了。當然我想暫時不會。為什么？因為，我們的經(jīng)營環(huán)境、經(jīng)營制度還沒有能夠支撐取消預售的條件，那將是整個系統(tǒng)的振蕩，那將是影響方方面面的情況。

　　第三，制度因素還在制約著政策環(huán)境調控體系的挑戰(zhàn)性。大家知道，有GDP的需要，有賣地的沖動，有企業(yè)盈利的需要，還有老百姓購買房屋做投資的沖動，還有包括中國經(jīng)濟的下滑，包括我們保增長和通脹的問題該怎么解決？等等，我就不多說了，因為時間有限。

　　讓我們思考一個問題，也就是說在未來五年中，我們可能還面臨著調控體系、調控政策、制度因素變化的挑戰(zhàn)，誰也逃不開，我們只能去適應。

　　我想講第二個就是我們的金融生態(tài)環(huán)境的挑戰(zhàn)。我們會不會改變，大家知道，這段時間資金、土地作為大的命脈來講我們從銀行到資本市場各種融資途徑都出現(xiàn)了艱難，特別是中小企業(yè)。那么在這種情況來講通過銀行貸款之外的直接融資比重雖然有所提高，但還是一個很大的挑戰(zhàn)?；旧蟻碇v，政策現(xiàn)在沒有怎么松口，下一步會不會松？會有什么樣的金融環(huán)境？對于我們來講，每個企業(yè)肯定還是一個大的挑戰(zhàn)。我們現(xiàn)在主要是追求長期收益的資金很少，直接投資的追求短期回報的信托資金為主，期限短，要求回報高，粗獷的融資方式風險肯定很大。

　　如果從調整層面來講，在發(fā)達國家他們的開發(fā)商與投資商實際上是分開的，他有長期的養(yǎng)老金等資金的支撐，他的銀行間間接融資的比重可能只有20%多一點，我們正好倒過來了。那么在美國這樣劃分的模式，這個情況下來講，他們會有他長期穩(wěn)定的資金來源。

　　那么我們怎么辦？我們會遇到一個什么樣的金融環(huán)境？我想，可能開完十八大以后他也不會很快地給你放。那么，這里來講有兩個問題了。一個問題來講，我們需要核心型的基金發(fā)展，這種基金可能區(qū)別于這種機會型的基金、投資型基金，他是長期回報為目的的，比如像美國的福克期企業(yè)，他撬動的資產很大。當然來講，我們在未來五年中，我們的預售、我們的貸款、證券、信托、發(fā)債、基金、保險資金、租賃等渠道，可能還要打組合牌，當然私募股權資金也是一種大的方向。

　　但是，不管怎么說，金融的生態(tài)環(huán)境對我們來講仍然是一個很大的挑戰(zhàn)，不要祈求在某一個，比如明年3、4月份就會有很大的變化，我想不會的。

　　第三我想講的是，下一步我們還面臨的挑戰(zhàn)是開發(fā)模式的挑戰(zhàn)。我們的行業(yè)可能要走優(yōu)化升級的必由之路，目前的企業(yè)到底采取什么樣的開發(fā)模式？這個問題很關鍵，我簡單地說一說，我曾經(jīng)說過的觀點。我想中國房地產未來模式的創(chuàng)新可能是企業(yè)的核心競爭力，因為大家知道城市化率還要再提高，作為首創(chuàng)提出要改變視野立腳點，我們的視野不在于地產，而在于城市；不在于開發(fā)，而在于整體運營。在這個里面有很多的觀點，由于時間關系就不多說了。

　　我認為，我們傳統(tǒng)的地產投資模式無法再支撐新的浪潮，我們必須來講開展我們城市綜合運營的模式。從戰(zhàn)略層面來講，一是推動大城市圈的新生項目，二是一、二級聯(lián)動的開發(fā)方式要堅持，三是要堅持綜合性的發(fā)展，而并非單一的發(fā)展，要引入大量的產業(yè)服務機制和產業(yè)內容，最后一個就是全面整合，包括經(jīng)濟、商業(yè)、民生、社會、人文等等。

　　當然，我們做了很多嘗試。比如，打造世界級城市邊上的新市鎮(zhèn)；再比如城市核心區(qū)域新核心區(qū)域的建設，比如說海口的這種項目。還有比如建一些高端旅游聚集區(qū)項目，包括我們最近的昆山項目等等。還有，包含中等城市的新城市中心，做了很多奧特萊斯。那么，還有國際物流的東西，文化創(chuàng)意的東西、地鐵上蓋等等，我就不多說了，因為時間有限。我說這些是什么意思呢？模式創(chuàng)新在下一步可能是核心競爭力的問題。

　　第四個我們面臨挑戰(zhàn)是行業(yè)整理利潤率回歸的挑戰(zhàn)。我們行業(yè)經(jīng)過了十五年需求的高增長，肯定在數(shù)字上有所回落。在這種情況下，一種是合理的利潤空間，先前行業(yè)中某些不合理的利潤可能要下來了。另外，代表著優(yōu)勝劣汰的理性市場規(guī)律，也使得我們的利潤下跌。這里面將來可能兩類企業(yè)具有明顯的優(yōu)勢，一類是形成規(guī)模效應的，周轉速度很快的企業(yè)；第二類是在土地價值深度挖掘方面有獨特方式的企業(yè)，土地成本將成行業(yè)利潤下降的情況下，衡量企業(yè)利潤經(jīng)營業(yè)績水平的核心指標之一，你的成本高，你的利潤比別人要低。

　　第五講的是商業(yè)地產的挑戰(zhàn)，也不多說了，有些地方已經(jīng)發(fā)生了商業(yè)地產的過剩，有些被套牢，在自我淘汰，有些在洗牌等等。我想說的一個觀點，就是中國的大城市圈，比如京津、長三角、珠三角還是很有前景的。我記得在十八年前，北京當時建了一萬個商場，后來又虧損了，但是五年后基本都是盈利的，他跟這個歷史環(huán)境的變化有關系。

　　那么我想提什么樣的觀點呢，就是在這種挑戰(zhàn)中，要做商業(yè)地產，先做商業(yè)人，先有商業(yè)的競爭力，由于時間關系不能展開，我們有很多經(jīng)驗和教訓，如果要做商業(yè)地產的話，要把握好，才能應對挑戰(zhàn)。

　　第六個挑戰(zhàn)，簡單概括就是企業(yè)在競爭中分化了挑戰(zhàn)。將來可能出現(xiàn)兩類企業(yè)，一類是規(guī)?；?、標準化、高周轉的大企業(yè)；第二類是專注于某一細分市場的領先者，比如商業(yè)地產、教育地產、養(yǎng)老地產、旅游地產等等，可能最后還是要立足我們的實際、立足自己的現(xiàn)實情況。

　　最后一個挑戰(zhàn)是我們走老路，還是進行創(chuàng)新的挑戰(zhàn)。我要講的觀點是，我們的企業(yè)再著老的套路打下去可能走不下去了，老套路可能走不動了，這就需要企業(yè)家要有企業(yè)家的冒險精神。那么，所謂的創(chuàng)新，最核心的，也是最靈魂的東西，可能是我們企業(yè)的商業(yè)模式、發(fā)展模式的創(chuàng)新，當然還有很多創(chuàng)新，包括管理創(chuàng)新、人文創(chuàng)新等等。

　　那么，我講的觀點是，中國經(jīng)濟經(jīng)過二三十年的高速增長，已經(jīng)走到了下滑的通道，在這種通道過程中，我們的改革也遇到了一些天花板，在這種情況下來講，如果說我們仍然按照老的路子、老的框框走下去，走不通。因為，我們還不能很快知道新辦法是什么，新路子是什么，這就要求我們創(chuàng)新，需要企業(yè)家有企業(yè)家的冒險精神，希望我們以顛覆性游戲改變者的身份來出現(xiàn)，當然每個企業(yè)有每個企業(yè)的具體情況，就不多說了。

　　最后，我要講的是，危中有機，人有我有，人無我有，在強者的競爭過程中肯定是強者勝，快船超慢船嘛。

　　上午，我看大家講得很好，也講得很細致。我想，未來幾個月的市場應該是一個趨于穩(wěn)定的市場，而不是一個真正大拐點的出現(xiàn)，在這個過程來講，總的判斷是趨于穩(wěn)定，可能持續(xù)到明年的3、4月份。那么我們的企業(yè)肯定要做到優(yōu)化結構、加速周轉、加速去庫存化、創(chuàng)新自己發(fā)展模式、創(chuàng)新融資模式、合理儲備土地、強化服務，使我們能夠度過這一段比較艱難的時刻。謝謝。