從這次督查的角度來(lái)講，開(kāi)發(fā)企業(yè)不應(yīng)對(duì)下半年樓市抱有太樂(lè)觀的市場(chǎng)預(yù)期，應(yīng)該在下半年的這個(gè)時(shí)間窗繼續(xù)保持“放量”。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 國(guó)務(wù)院派出8個(gè)督查組赴16個(gè)省(市)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策措施落實(shí)情況開(kāi)展專項(xiàng)督查，并不是為了收緊樓市微調(diào)這個(gè)總的政策大趨勢(shì)，而是針對(duì)當(dāng)前市場(chǎng)層面出現(xiàn)“炒地”、“炒房?jī)r(jià)”的現(xiàn)象進(jìn)行有針對(duì)性的扶正和糾正，防止由于土地市場(chǎng)人為出現(xiàn)“地王”、開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)營(yíng)銷手段制造“日光盤”、千人看房等現(xiàn)象而導(dǎo)致的未來(lái)買漲不買跌的市場(chǎng)預(yù)期的出現(xiàn)。

　　因此，本次專項(xiàng)督查應(yīng)該來(lái)說(shuō)是有針對(duì)性的對(duì)于個(gè)別市場(chǎng)進(jìn)行“精準(zhǔn)修正”，而不是采取一刀切的收緊。

　　從整個(gè)市場(chǎng)層面來(lái)講，當(dāng)前樓市調(diào)控政策也不具備進(jìn)一步全盤收緊的可能性。

　　如果樓市調(diào)控政策進(jìn)一步收緊，有損房地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的健康、穩(wěn)定發(fā)展，對(duì)于現(xiàn)在國(guó)內(nèi)整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展及保證“穩(wěn)中有進(jìn)”穩(wěn)增長(zhǎng)來(lái)講，不是太有利。

　　另外，現(xiàn)階段還僅限于狹義市場(chǎng)成交量回暖，不足以導(dǎo)致市場(chǎng)基本面整體回暖，后市仍有不確定性。

　　從市場(chǎng)的角度而言，2012年5月樓市成交量回升之后，由于還只是局限于市場(chǎng)成交量的狹義回暖，整個(gè)房地產(chǎn)基本面包括土地購(gòu)置情況、房地產(chǎn)投資、新開(kāi)工面積、房企資金面及盈利狀況等均未出現(xiàn)量?jī)r(jià)明顯回升或增速回升，廣義市場(chǎng)基本面沒(méi)有回暖，后市仍存在一定的市場(chǎng)不確定性因素。

　　從調(diào)控效果而言，由于“去投資化”的常態(tài)化的樓市調(diào)控措施，各地投資性投機(jī)性需求已經(jīng)被大量擠出樓市，市場(chǎng)基本回歸至以“自住需求”為主，并且各地房?jī)r(jià)已經(jīng)“停漲”或出現(xiàn)10-15%以上的個(gè)案價(jià)格下調(diào)，樓市調(diào)控已經(jīng)取得顯著成效。

　　另從本次督查的內(nèi)容及目的來(lái)看，其實(shí)政策微調(diào)的整體基調(diào)并沒(méi)有改變，只不過(guò)是政策微調(diào)的內(nèi)容和出臺(tái)的時(shí)間點(diǎn)一定要和當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)和宏觀經(jīng)濟(jì)面結(jié)合，不可出現(xiàn)過(guò)早出臺(tái)微調(diào)政策，或出臺(tái)微調(diào)政策的調(diào)整面幅度過(guò)大的問(wèn)題。

　　因此，從這個(gè)角度來(lái)講，按照本次微調(diào)政策的總基調(diào)，如果微調(diào)政策導(dǎo)向偏向鼓勵(lì)投資性需求和投機(jī)性需求入市，那么這方可成為“救市”。

　　明白了這些，其實(shí)，也就明白當(dāng)前政策導(dǎo)向的大局應(yīng)該還是盡可能圍繞“自住需求”進(jìn)行，即使出臺(tái)刺激需求入市的政策也是點(diǎn)式的“微調(diào)”政策，并且微調(diào)的幅度也不會(huì)太大，同時(shí)也是圍繞樓市“刺激剛需”這個(gè)核心而出臺(tái)。如果違背了這個(gè)原則的政策，很有可能被快速叫停。

　　本次國(guó)務(wù)院派出8個(gè)督查組赴16個(gè)省(市)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策措施落實(shí)情況開(kāi)展專項(xiàng)督查，從效果和目的來(lái)看，應(yīng)該還是繼續(xù)維護(hù)本輪調(diào)控來(lái)之不易的調(diào)控成果，因此，從這次督查的角度來(lái)講，開(kāi)發(fā)企業(yè)不應(yīng)對(duì)下半年樓市抱有太樂(lè)觀的市場(chǎng)預(yù)期，應(yīng)該在下半年的這個(gè)時(shí)間窗繼續(xù)保持“放量”。

　　就具體需求而言，無(wú)論是一線城市，還是二三線城市，對(duì)于首套房置業(yè)者來(lái)講，由于“微調(diào)”政策的繼續(xù)，以及本次明確房貸利率在政策范圍內(nèi)可以最低至七折，那么也就明確地為首套房自住需求進(jìn)一步放量入市提供了市場(chǎng)機(jī)會(huì)，應(yīng)該來(lái)說(shuō)，現(xiàn)階段仍然是自住需求最佳的購(gòu)房時(shí)間窗口，在這個(gè)階段，在降息、降準(zhǔn)及各種微調(diào)等多種因素綜合作用下，以首套房置業(yè)為主的需求將會(huì)繼續(xù)積極入市，繼續(xù)放量，延續(xù)之前成交量回升的局面。

　　對(duì)于改善型需求以及部分投資型需求來(lái)講，一線城市中高端成交放量的特征明顯與二三線城市，在下半年，由于本次降息導(dǎo)致的市場(chǎng)“流動(dòng)性”的釋放將導(dǎo)致未來(lái)通脹預(yù)期明顯增加，這將使投資客重新關(guān)注作為資產(chǎn)保值增值的房產(chǎn)，中高端需求在降價(jià)為主導(dǎo)的營(yíng)銷動(dòng)作下也將成為下半年成交量攀升的一大特征。但是，由于“去投資化”的限購(gòu)限貸政策尚未明顯松動(dòng)，因此，外來(lái)的投資投機(jī)性需求不會(huì)大規(guī)模入市，這些需求也難以對(duì)于房?jī)r(jià)產(chǎn)生太大的影響，整個(gè)市場(chǎng)房?jī)r(jià)出現(xiàn)年內(nèi)大幅反彈的可能性幾乎沒(méi)有。

　　張宏偉 觀點(diǎn)新媒體專欄作者