因前海涉及深港合作開發(fā)，且規(guī)劃中的區(qū)域主要為填海造地，真正意義上的前海概念并不會給房地產(chǎn)公司帶來實質(zhì)性的利好。

　　觀點網(wǎng) 見習編輯 彭飛 將前海新區(qū)打造成中國的“曼哈頓”，這是深圳市政府對前海新區(qū)的最終夢想。

　　近期，前海新政再度密集預熱，有接近深圳市政府部門的人士透露，前海一攬子配套政策已經(jīng)獲批，或?qū)⒂诒局苷綄ν夤肌?/p>

　　前海管理局局長鄭宏杰日前更是透露，前海優(yōu)惠政策將涉及稅收減免、落地獎勵、金融創(chuàng)新、人才政策以及法律政策等各個方面。

　　未來，前海管理局將協(xié)調(diào)有關方面制定可操作性的實施辦法，加快形成現(xiàn)代服務業(yè)集聚發(fā)展的政策框架。

　　“前海一攬子配套政策已經(jīng)看得見摸得著了?！?/p>

　　炒熱前海

　　前海，是由雙界河、月亮灣大道、媽灣大道和前海灣海堤岸線合圍而成的15平方公里的土地，且均由填海造地而成。

　　2009年1月8日，《珠江三角洲地區(qū)改革發(fā)展規(guī)劃綱要》正式出臺。綱要中，前海片區(qū)被擺到了非常重要的位置，綱要明確提出將深圳前后海地區(qū)作為粵港合作的試點地區(qū)之一。

　　同年6月2日，時任香港特區(qū)政務司司長的唐英年在深圳強調(diào)，由于前海有10多平方公里的土地，香港和深圳可以合作共建前海現(xiàn)代服務業(yè)示范區(qū)。

　　2009年8月19日，粵港合作聯(lián)席會議第12次會議明確，前海將成為深港合作先導區(qū)機制體制創(chuàng)新區(qū)，開始謀求和香港合作，成為特區(qū)中的特區(qū)。

　　就粵港合作來說，前海是一塊絕無僅有的寶地。至此，前海概念開始火熱。

　　由于十年前，這里還是一片海水灘涂，而十年后，中國的“曼哈頓”將從這里崛起。在又一個火熱夏天即將到來的時候，這塊土地被賦予了更多期望。

　　根據(jù)深圳市政府的規(guī)劃，前海新區(qū)到2015年將實現(xiàn)GDP產(chǎn)值1500億元。由此，前海這片15平方公里的土地，在勾起很多人財富沖動的同時，其一攬子先行先試優(yōu)惠政策具體何時出臺，也吊足了外界的胃口。

　　2011年9月底，國家相關部委正式發(fā)文落實前海總體發(fā)展規(guī)劃的財稅政策，但其中還是未具體闡明更多先行先試政策的內(nèi)容。

　　今年3月份，前海管理局相關工作人員才透露，國家部委層面對于前海一攬子優(yōu)惠政策的征求意見和協(xié)調(diào)工作已基本完成。

　　而此時前海一攬子配套政策已獲批、并將于近期正式對外公布的消息傳出，致使前海概念又火了起來。

　　由于此次政策中涉及人才政策，以及必要的基礎設施建設，對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，將有大量公寓建設和土地開發(fā)的空間。

　　一時間，招商地產(chǎn)、深華發(fā)、深振業(yè)、深康佳、深物業(yè)等深圳本地地產(chǎn)股都因前海概念而成為資本炒作的熱點。

　　土地盛宴？

　　雖然前海一攬子優(yōu)惠政策即將出爐，曾被炒作多年的前海概念似乎也將成事實，在前海區(qū)域有土地儲備或樓盤項目的公司也再次成為市場關注的熱點，但這些因素最終能否帶給他們一場土地開發(fā)的饕餮大餐，目前看來，還存在太多疑問。

　　相關分析就指出，因前海涉及深港合作開發(fā)，且規(guī)劃中的區(qū)域主要為填海造地，真正意義上的前海概念并不會給這些公司帶來實質(zhì)性的利好。

　　同時，前海合作區(qū)的輻射作用固然可以間接帶動周邊房地產(chǎn)的開發(fā)和土地升值，但多年來概念的炒作已經(jīng)使得前海地區(qū)淪為深圳房價炒作最明顯，但回落也最快、幅度也最大的區(qū)域。

　　目前，隨著大量高檔樓盤的開發(fā)、以及眾多投資客的涌入，前海區(qū)域儼然成了高端房地產(chǎn)的展覽館，但在夜幕降臨、參觀者離去之后，前海近乎于空城。

　　深圳相關業(yè)內(nèi)人士提到，目前前海地區(qū)的房價已經(jīng)恢復甚至超過了2007年概念炒作時的最高水平，但在本輪地產(chǎn)調(diào)控不見放松的背景下，即便前海一攬子優(yōu)惠政策最終出臺，前海房價也很難獨善其身。

　　另外，深圳市政府目前的工作重心已經(jīng)轉(zhuǎn)移到特區(qū)一體化，更注重整體的均衡發(fā)展，而不再局限于關內(nèi)狹小地域內(nèi)的局部造勢，因此局部地區(qū)房地產(chǎn)火爆的情況將難以為繼。

　　此外，前海新區(qū)未來的發(fā)展主要是與香港進行現(xiàn)代服務業(yè)的深度合作，在金融業(yè)上實現(xiàn)與香港的對接。但就是這個未來趨勢，也存在一些疑問。

　　相關分析就認為，為什么香港要把金融服務業(yè)分流到前海，對香港有什么好處？從當初香港產(chǎn)業(yè)北遷后低端勞動力就業(yè)率下降的經(jīng)驗看，若金融服務業(yè)遷過來，可能導致香港白領就業(yè)率的下降。另外就是深圳已經(jīng)有一個福田CBD了，再出現(xiàn)一個前海是否是多余。

　　同時，目前前海片區(qū)的開發(fā)現(xiàn)狀也讓外界擔憂。

　　熟悉前海情況的相關人士就提到，前海目前的交通以及整體的環(huán)境都不大適合做高端的項目，現(xiàn)時的交通無法承受如此高端的配套跟規(guī)劃，而且污染也比較嚴重。

　　由于前海的填海工程在上世紀八十年代開始，歷經(jīng)數(shù)十年，當中有太多的歷史遺留問題。其中為人所熟知的是，前海填海區(qū)最初的大片填海土地，由當?shù)貛讉€村委來共管，其間曾作為垃圾收納場和石材廠。

　　前海管理局相關負責人也表示，目前因為歷史遺留壞土的確存在，在對填海土地做軟基處理時，需要耗費巨大的人力物力財力，“如果是好土就不用這樣花時間和金錢了”。

　　企業(yè)實情

　　實際上，涉及到此次新一輪前海熱潮的房地產(chǎn)企業(yè)，也并未像外界想象中的那樣樂觀。

　　就在前海一攬子配套政策獲批，并將公布的消息傳出后不久，被當做“前海概念股”的深華發(fā)，于6月25日晚發(fā)布公告提示投資者，公司在前海及附近無投資項目或土地儲備。

　　此舉一出，被熱炒的“前海概念”當即被潑了冷水，而此中最被看好的招商地產(chǎn)似乎也沒有那么明朗。

　　由于歷史原因，目前招商局在前海擁有3.9平方公里土地，超過前?？偯娣e的1/4，是前海最大的地主。

　　而作為招商局旗下唯一的房地產(chǎn)開發(fā)平臺，招商地產(chǎn)自然被外界公認為將參與前海的開發(fā)。

　　事實上，對于這個問題，招商地產(chǎn)自身并不諱言。招商地產(chǎn)董事長林少就曾表示，雖然招商地產(chǎn)目前在前海沒有土地儲備，但大股東招商局集團在前海擁有不少土地，招商地產(chǎn)有望在住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)方面參與其中。

　　但就在今年5月份，卻傳出了招商局所擁有的前海土地將被收回的消息。

　　盡管之后前海管理局表示，外界所指的“回收招商局的土地”有誤解，只是深圳市政府出于對前海深港合作區(qū)的整體規(guī)劃，需要對這些土地作出重新調(diào)整。

　　當時外界就有分析認為，深圳市政府首先要確定招商局當初對前海建設投入的資金，土地性質(zhì)變更后的土地價值變化，要把這些賬目算清楚，才能進一步將土地劃分權屬厘清，而這實際是一個各方利益平衡的問題。

　　由此看來，招商地產(chǎn)想借母公司在前海擁有大量土地的優(yōu)勢，參與其中開發(fā)的想法似乎也沒那么容易。

　　此外，和招商地產(chǎn)一樣，想借助母公司在前海擁有土地優(yōu)勢的深圳控股，對參與前海開發(fā)則顯得謹慎許多。

　　深圳控股總裁呂華6月22日曾表示，由于整個前海的規(guī)劃剛剛通過，政府還在主導前期的土地準備等工作，并沒有邀請企業(yè)參加。所以目前公司的合作只是意向階段，還沒有實質(zhì)性的進入。