“隨著住宅市場調(diào)整的深入，在未來幾年行業(yè)整合還將繼續(xù)。同時，在未來的市場競爭中，物業(yè)品質(zhì)將起決定性作用，尤其是在商業(yè)地產(chǎn)市場?！?/h3>

　　編者按：火熱的夏天，房地產(chǎn)行業(yè)的聚焦點再一次回到海南，一個放在火爐上烤的論壇。

　　8月8-11日，2012博鰲房地產(chǎn)論壇將在海南隆重召開，圍繞論壇主題“平衡與發(fā)展 可持續(xù)的中國房地產(chǎn)”，我們將采訪眾多重量級經(jīng)濟學(xué)家、行業(yè)大腕、企業(yè)領(lǐng)袖等，并推出“2012博鰲房地產(chǎn)論壇特稿”系列報道。

　　觀點網(wǎng) 見習(xí)編輯 陳澤佳 今年以來，國內(nèi)經(jīng)濟增長速度進一步下滑，房地產(chǎn)調(diào)控仍然持續(xù)，這對于處在關(guān)鍵時期的房地產(chǎn)市場來說，無疑更是艱難的時刻。

　　仲量聯(lián)行大中華區(qū)董事總經(jīng)理馮建強在接受觀點新媒體采訪時表示，中央政府的緊縮政策在近期不會有重大轉(zhuǎn)變，尤其是限購令，因為這些政策正開始達到預(yù)期的抑制房價增長的效果。

　　而在住宅調(diào)控日益冷峻的時候，商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域卻動作頻繁，并有全面復(fù)蘇的勢頭，也成為房地產(chǎn)企業(yè)新的發(fā)展方向，而今其熱度可說有增無減。

　　過去幾年在大量基礎(chǔ)建設(shè)投資的推動下，中國正在經(jīng)歷一段前所未有的城市建設(shè)和現(xiàn)代化時期，這給商業(yè)地產(chǎn)市場帶來巨大的影響。

　　而今天中國的商業(yè)地產(chǎn)市場發(fā)展步伐確實令人注目。對此，馮建強表示，隨著住宅市場調(diào)整的深入，在未來幾年行業(yè)整合還將繼續(xù)。大型開發(fā)商的市場份額將進一步擴大，他們將可以利用規(guī)模效應(yīng)以增加其經(jīng)濟效益。在未來的市場競爭中，物業(yè)品質(zhì)將起決定性作用，尤其是在商業(yè)地產(chǎn)市場。

　　此前，仲量聯(lián)行發(fā)布的《中國新興城市50強》報告評估了中國50個二三線城市的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展機遇。

　　該報告分別列出了在零售、辦公、物流等各個細分市場的潛力城市，以此來闡述商業(yè)地產(chǎn)的重要性。并指，大規(guī)模的城市建設(shè)以及經(jīng)濟的快速發(fā)展，正在使中國的城市發(fā)生著快速的轉(zhuǎn)變，商業(yè)地產(chǎn)市場的發(fā)展步伐也在不斷加速。

　　另外，除了商業(yè)地產(chǎn)方面之外，在觀點新媒體的采訪過程中，馮建強還講述了關(guān)于國內(nèi)經(jīng)濟形勢、房地產(chǎn)市場、行業(yè)可持續(xù)發(fā)展等方面的看法。

　　以下為觀點新媒體對仲量聯(lián)行大中華區(qū)董事總經(jīng)理馮建強先生的采訪實錄：

　　觀點新媒體：今年以來，隨著中國經(jīng)濟增長速度出現(xiàn)下滑，宏觀調(diào)控政策轉(zhuǎn)向穩(wěn)增長，房地產(chǎn)行業(yè)在其中會受到哪些影響？您認為此形勢下企業(yè)應(yīng)該如何應(yīng)對？

　　馮建強：住宅市場方面，中國住宅市場的走勢受政府宏觀調(diào)控政策影響頗大。2011年緊縮的調(diào)控措施(如限購)和從緊的信貸政策對中國住宅市場的降溫頗顯成效。

　　這種成效主要體現(xiàn)在中國各主要城市出現(xiàn)不同程度的成交量下跌和價格調(diào)整。就仲量聯(lián)行研究部定期跟蹤的20個城市，如上海、北京、廣州、成都等，商品住宅成交量在2011年同比下跌約23%。

　　進入2012年，正如我們所預(yù)期的那樣，以提高首次購房者支付能力的政策微調(diào)在年初開始在國內(nèi)推行。如央行要求國內(nèi)主要銀行“繼續(xù)落實差別化住房信貸政策，滿足首次購房家庭的貸款需求”。就在去年第四季度時，首套房貸款利率比基準(zhǔn)利率上浮10%或15%的現(xiàn)象并不少見，但現(xiàn)在首套房貸款利率可在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上享受9折甚至85折優(yōu)惠。

　　除了房貸優(yōu)惠以外，許多地方政府也出臺了其它措施以支持首次購房者。比如，上海和天津重新界定了普通商品房的標(biāo)準(zhǔn)，擴大了優(yōu)惠契稅的適用范圍。在政府的支持性政策和開發(fā)商更為合理的定價下，無錫、蘇州、武漢等許多城市的首次購房者逐漸回歸市場，從而促進成交量在今年2月起逐步回升。由于投資者仍受到限購令的限制，在住宅銷售市場首次購房者比例正在提高。

　　隨著首次購房者回歸市場，我們預(yù)期今年在一些城市，尤其是在住房自有率較低的城市，成交量會繼續(xù)逐漸回暖。展望未來，今年年內(nèi)的供應(yīng)將穩(wěn)定增長，這將制約開發(fā)商的定價能力。在限購令下，由于投資者和改善型購房者大多不具備再購房資格，中高端住房價格的下行壓力將會持續(xù)。在目前的市場狀況下，我們預(yù)計開發(fā)商將增加中小戶型住房的供應(yīng)，以迎合首次購房者的需求。

　　辦公樓市場方面，隨著全球市場的持續(xù)波動以及中國經(jīng)濟的下滑，在中國的一線城市，跨國公司租戶在今年上半年多數(shù)持謹(jǐn)慎擴張態(tài)勢，使得租賃活動較去年有明顯的下降。由于需求的下降，辦公樓業(yè)主信心有所減弱，甲級辦公樓租金增勢放緩。如在上海，甲級辦公樓租金在今年第一季度僅環(huán)比增長1.2%，而去年第一季度的環(huán)比增長為6.6%。在北京，甲級辦公樓租金在今年第一季度環(huán)比增長4.0%，而去年一整年的增幅達到為41%。

　　與此同時，伴隨中國經(jīng)濟活動逐漸向內(nèi)陸展開，更多以國內(nèi)市場為主導(dǎo)的中西部和東北新興城市(如沈陽)的辦公樓市場表現(xiàn)優(yōu)于那些更加成熟的、以貿(mào)易為主導(dǎo)的市場。在這些城市中(如武漢)，自2010年下半年以來，來自國內(nèi)企業(yè)的需求增長迅速，然而高品質(zhì)辦公樓供應(yīng)量目前仍然稀缺，因此甲級辦公樓租金在今年上半年依舊保持較為強勁的增長勢頭。

　　與第一季度比較，跨國企業(yè)的租賃詢問數(shù)量于第二季度有所回升，尤其是在上海這樣的領(lǐng)先市場，這預(yù)示甲級辦公樓市場可能將于下半年在本次周期中觸底。然而，歐洲市場的波動給市場帶來了很多不確定性，企業(yè)也有可能會繼續(xù)選擇觀望。

　　零售物業(yè)市場方面，在今年上半年，中國主要城市的零售物業(yè)租賃需求依然強勁，基本未受經(jīng)濟下滑影響。奢侈品和高檔時裝零售商依舊活躍?？鞎r尚品牌繼續(xù)大力擴張，范圍已從北京、上海這樣的一線城市延伸至重慶、西安等零售市場發(fā)展迅速的二線城市?？傮w而言，主要城市商鋪租金穩(wěn)定上升。

　　觀點新媒體：宏觀政策既要穩(wěn)增長，又要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，這將會加大調(diào)控的難度，應(yīng)如何平衡穩(wěn)增長與穩(wěn)調(diào)控之間的關(guān)系？能否平衡？是否有可能重現(xiàn)2009年的“救市”？

　　馮建強：在過去的幾年內(nèi)，中央政府一直在致力于實現(xiàn)中國經(jīng)濟增長方式的轉(zhuǎn)變，從投資驅(qū)動的經(jīng)濟增長轉(zhuǎn)變?yōu)橐韵M為主導(dǎo)的經(jīng)濟增長。此次，為穩(wěn)定經(jīng)濟增長，中央政府將著力擴大內(nèi)需、完善促進消費的政策措施。

　　在房地產(chǎn)市場調(diào)控方面，我們?nèi)匀徽J為中央政府的緊縮政策在近期不會有重大轉(zhuǎn)變，尤其是限購令，因為這些政策正開始達到預(yù)期的抑制房價增長的效果。然而對于首次購房者的政策有可能在今年繼續(xù)放松，以提高他們的支付能力。因此，我們預(yù)期會有更多的首次購房者回歸市場，使市場整體成交量持續(xù)回升。

　　觀點新媒體：6月8日，央行下調(diào)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率，這是央行在年內(nèi)的第一次降息，您認為央行為什么會選擇這個時點降息？降息對房地產(chǎn)有什么樣的影響？

　　馮建強：6月8日，央行將存貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)25個基點，同時對利率浮動區(qū)間進行調(diào)整，這是近三年來利率首次下調(diào)。此次利率調(diào)整主要是中央政府為應(yīng)對中國過去幾個月內(nèi)一系列不盡理想的經(jīng)濟數(shù)據(jù)而采取的措施。此外，央行加大利率區(qū)間浮動區(qū)間意義更為重大，影響更深遠。此舉意味著把定價權(quán)更多地交給了金融機構(gòu)，這是利率市場化推進的重要信號。

　　對房地產(chǎn)市場而言，房貸利率將隨著基準(zhǔn)利率的下降而下降，這將有助于減少購房者的房貸月供，然而影響將非常有限。

　　觀點新媒體：最近一段時間有不少刺激經(jīng)濟的措施出臺，包括前期的一些項目集中的審批，包括這次降息等等，央行是不是在執(zhí)行穩(wěn)健的貨幣政策？出于穩(wěn)增長和刺激經(jīng)濟的需要，連續(xù)降存準(zhǔn)率三次的貨幣政策在下半年表現(xiàn)會如何？行業(yè)與企業(yè)的發(fā)展在此背景下是否能得到促進？

　　馮建強：今年上半年，中國經(jīng)濟增速放緩明顯，中國進入一個新的經(jīng)濟刺激政策周期。與以往不同的是，本輪刺激政策將主要以微調(diào)為主。在房地產(chǎn)市場，對于首次購房者的政策微調(diào)已經(jīng)取得初步成效，市場交易活動開始回升，而房價并未出現(xiàn)上漲。展望未來，今年下半年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)仍將面臨較大的現(xiàn)金流壓力，這主要是因為市場庫存仍然較大，且未來供應(yīng)也將較多。在目前的市場狀況下，開發(fā)商將增加中小戶型住房的供應(yīng)，以迎合首次購房者的需求。

　　觀點新媒體：不少分析認為，下半年是調(diào)控兩年以來最為艱難的時刻，流動性、負債率與融資能力等將成為影響企業(yè)發(fā)展甚至存亡的關(guān)鍵，您如何看？被認為更加艱難的中小企業(yè)應(yīng)如何應(yīng)對？

　　馮建強：對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，流動性和融資能力確實將會是最大的挑戰(zhàn)。開發(fā)商應(yīng)該在開發(fā)策略和定價策略上變得更加靈活。例如，在目前的市場狀況下，開發(fā)商應(yīng)該增加中小戶型住房的供應(yīng)，以迎合首次購房者的需求。此外，由于目前的買家普遍對價格非常敏感，開發(fā)商在精裝房的裝修標(biāo)準(zhǔn)上也應(yīng)該根據(jù)市場需求而變化。在這些方面，國內(nèi)一些開發(fā)商如萬科等在過去的一年中就做得比較好。事實也證明，即使在這樣的宏觀環(huán)境下，這些開發(fā)商的市場份額不降反升。就整個房地產(chǎn)行業(yè)而言，行業(yè)整合已在發(fā)生。負債率低、融資能力強的企業(yè)正利用此輪調(diào)控進行收購活動。

　　觀點新媒體：自調(diào)控以來，商業(yè)地產(chǎn)就成為房地產(chǎn)企業(yè)新的發(fā)展方向，持續(xù)至今熱度依然不減，您如何看目前的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展？商業(yè)地產(chǎn)過熱，會不會產(chǎn)生泡沫？如何看待未來商業(yè)地產(chǎn)的方向？

　　馮建強：過去幾年在大量基礎(chǔ)建設(shè)投資的推動下，我們正在經(jīng)歷一段前所未有的城市建設(shè)和現(xiàn)代化時期，這也給商業(yè)地產(chǎn)市場帶來巨大的影響。中國的商業(yè)地產(chǎn)市場的發(fā)展步伐令人注目。

　　而關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)未來的方向，可以分為三個方面來講。第一，零售物業(yè)市場方面，中國零售物業(yè)市場呈現(xiàn)了全世界最好的房地產(chǎn)機遇之一。中產(chǎn)階級的快速壯大，居民收入的增長、消費者消費行為的轉(zhuǎn)變以及新建購物中心的涌現(xiàn)都將繼續(xù)促進中國零售市場格局快速演變，這個市場的長期基本面和發(fā)展前景一片光明。在我們統(tǒng)計的50個二、三線城市，目前有6,600萬人口的家庭年人均收入超過30,000元(約合每年5,000美元)，約占這50個城市城鎮(zhèn)人口的五分之一。這個數(shù)字預(yù)計將在未來三年內(nèi)翻番至超過1.25億。

　　與此同時，國際零售商正在中國快速擴張，不斷擴展其在中國二三線城市的足跡。如Zara、H&M、優(yōu)衣庫、Mango等快時尚零售商在過去的兩年內(nèi)的擴張非常引人注目。在成都等一些城市，許多快時尚零售商已經(jīng)從一家門店迅速增加到三至四家，充分說明快時尚零售商對進軍二線城市充滿信心。

　　在零售物業(yè)供應(yīng)方面，在2008年，中國新興城市50強主要城市的優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)總量約為1,500萬平方米。到2011年，這個數(shù)字已大幅攀升至2,500萬平方米，并且預(yù)計將在2014年翻番至4,600萬平方米。但在某些細分市場，尤其是商業(yè)氣氛欠成熟的區(qū)域，短期內(nèi)可能存在供應(yīng)過度的現(xiàn)象。

　　第二，辦公樓市場方面，發(fā)展服務(wù)業(yè)是中國各城市“十二五”規(guī)劃的重點之一。在上海和北京兩地的高價值服務(wù)業(yè)持續(xù)增長的同時，1.5線經(jīng)濟中心城市(包括成都、重慶、大連、杭州、南京、蘇州、沈陽、天津和武漢)的金融業(yè)和商業(yè)服務(wù)業(yè)也在飛速發(fā)展。其發(fā)展動力來自于地區(qū)性企業(yè)集群以及當(dāng)?shù)鼐用駥Ω邇r值服務(wù)的需求不斷增長且日趨復(fù)雜，而支撐力則來自于優(yōu)質(zhì)的勞動力和逐漸完善的商業(yè)運營環(huán)境。

　　參照國際標(biāo)準(zhǔn)，中國新興城市50強的甲級辦公樓總量仍然較小--而真正的國際品質(zhì)辦公樓更是鳳毛麟角。自2008年以來，中國新興城市50強中主要城市的甲級辦公樓面積已從250萬平方米翻倍至500萬平方米--然而這一數(shù)字仍不及美國拉斯維加斯或法國里昂的辦公樓總量。但是，辦公樓總量在未來三年預(yù)計會有快速增長，2014年前將有800萬平方米的辦公樓面積竣工，這將有助于提升辦公樓整體質(zhì)量并加速市場成熟。然而，辦公樓市場的快速擴張很可能會使得部分城市出現(xiàn)短期供過于求的局面。

　　第三，物流市場方面，高效的物流系統(tǒng)是中國經(jīng)濟發(fā)展和現(xiàn)代化建設(shè)的重要支柱。中國是世界制造業(yè)中心和貿(mào)易中心，高速發(fā)展的國內(nèi)市場、迅猛增長的零售業(yè)、方興未艾的電子商務(wù)和產(chǎn)業(yè)鏈上移均表明中國物流地產(chǎn)市場的無限增長潛力。雖然物流倉儲市場存在巨大的發(fā)展?jié)摿?，但市場未被充分開發(fā)且供應(yīng)嚴(yán)重不足成為長期制約物流地產(chǎn)市場現(xiàn)代化的一個阻礙。在中國新興城市50強的大多數(shù)城市中，物流倉儲市場仍處于初期開發(fā)階段。

　　目前中國的國際標(biāo)準(zhǔn)倉庫(包括一線城市)總存量為1,300萬平方米，僅相當(dāng)于美國波士頓一個城市的水平。且其中的60%位于一線城市，以上海-蘇州地區(qū)為核心的長三角地區(qū)占據(jù)很大比例。在今后的十年中，物流市場活動將開始向中國的中、西部城市轉(zhuǎn)移。成都、重慶、沈陽、武漢等城市將成為主要的內(nèi)陸物流中心，其物流市場正在經(jīng)歷蓬勃的發(fā)展。此外，由于一線城市的土地成本高、土地供應(yīng)緊張，一些戰(zhàn)略性物流中心如廊坊和昆山正圍繞在這些城市的周邊形成，而這種趨勢將隨著物流市場的成熟而加速凸現(xiàn)。

　　觀點新媒體：調(diào)控目的已從遏制房價過快上漲發(fā)展到回歸合理，房企降價的現(xiàn)象也從去年開始已經(jīng)廣泛存在，在未來，降價是否將進一步蔓延？您怎么看待下半年房價的走勢？

　　馮建強：如前所說，隨著首次購房者回歸市場，自今年2月起，商品住宅銷售勢頭開始回升。然而，目前市場庫存仍然較大，并且我們預(yù)計今年下半年的新增供應(yīng)仍將穩(wěn)定增長，這將制約開發(fā)商的議價能力。此外，我們預(yù)計限購令在近期不會有重大轉(zhuǎn)變，因此，在今年下半年房價整體上將保持平穩(wěn)。在限購令下，由于投資者和改善型購房者大多不具備再購房資格，中高端住宅房價的下行壓力將會持續(xù)。展望2013年，房價的走勢仍將取決于政策(特別是限購令)的變化。

　　觀點新媒體：中國房地產(chǎn)行業(yè)在如此復(fù)雜的政策經(jīng)濟形勢下發(fā)展至今天，您認為行業(yè)未來的可持續(xù)發(fā)展道路是什么？企業(yè)應(yīng)如何達至發(fā)展與存續(xù)的平衡？

　　馮建強：中國的房地產(chǎn)行業(yè)雖然在過去的幾年間取得了長足的進步，但是與發(fā)達市場相比還是處于發(fā)展早期。這主要體現(xiàn)為，一是企業(yè)數(shù)量多，企業(yè)規(guī)模大小不一；二是高品質(zhì)商用物業(yè)數(shù)量(零售、辦公和物流)依舊非常有限，且現(xiàn)有的多數(shù)高品質(zhì)商用物業(yè)由國外開發(fā)商開發(fā)。三是，物業(yè)管理市場尚處于初級發(fā)展階段。

　　隨著住宅市場調(diào)整的深入，在未來幾年行業(yè)整合還將繼續(xù)。大型開發(fā)商的市場份額將進一步擴大，他們將可以利用規(guī)模效應(yīng)以增加其經(jīng)濟效益。同時，在未來的市場競爭中，物業(yè)品質(zhì)將起決定性作用，尤其是在商業(yè)地產(chǎn)市場。

　　長期以來，香港和新加坡開發(fā)商主導(dǎo)了投資型商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)。近幾年國內(nèi)一些全國性和地區(qū)性的開發(fā)商紛紛嶄露頭角，在商業(yè)地產(chǎn)的營銷、租賃和管理方面成績卓著。例如，在零售地產(chǎn)方面，華潤置地、中糧地產(chǎn)和萬達集團等國內(nèi)開發(fā)商在中國許多城市成功地復(fù)制了品牌購物中心的概念。這些購物中心硬件設(shè)施完善、品牌和租戶組合合理、物業(yè)管理一流，從而吸引了大量的消費者，也因此使得業(yè)主擁有更強的議價能力。我們預(yù)計這些國內(nèi)開發(fā)商豐富的成功經(jīng)驗將有助于他們在未來幾年繼續(xù)保持競爭優(yōu)勢，成為國際零售物業(yè)開發(fā)商強有力的競爭對手。

　　隨著市場進一步成熟，我們認為，以萬達為代表的一些大型、卓越的開發(fā)商將會崛起并占據(jù)整個房地產(chǎn)價值鏈。鑒于中國的房地產(chǎn)市場規(guī)模巨大，預(yù)計未來將出現(xiàn)越來越多的專注于特定區(qū)域、特定行業(yè)(衛(wèi)生保健、醫(yī)院、零售)、特定產(chǎn)品(綜合開發(fā)物業(yè)、大眾市場項目、區(qū)域改造)或特定服務(wù)(商場管理、物業(yè)管理)的房地產(chǎn)企業(yè)，這一趨勢可能會日益顯著。

　　在物業(yè)管理方面，隨著物業(yè)管理帶來的可觀價值漸漸體現(xiàn)，尤其是供給增加將使得競爭進一步加劇，我們預(yù)計未來在中國實行專業(yè)物業(yè)管理的樓宇數(shù)量將顯著上升。