　　觀點(diǎn)網(wǎng) 6月18日上午，廣州出讓天河區(qū)珠江新城D4-B2地塊、天河軟件園高唐新建區(qū)高普路AT030548地塊。據(jù)現(xiàn)場最新消息，經(jīng)過幾十輪的競價(jià)，天河區(qū)珠江新城D4-B2地塊由恒大地產(chǎn)以13.22億元競得，樓面地價(jià)32968元/平，溢價(jià)8.2億元，成為廣州新地王。相比起2011年被常元地產(chǎn)摘的商業(yè)地王樓面地價(jià)17933元/平方米要高出近一倍。

　　恒大出手獲得此“地王”地塊三大原因

　　在樓市常態(tài)化的調(diào)控尚未實(shí)質(zhì)性松動的市場背景下，恒大出手獲得此“地王”地塊，從原因角度而言，主要有三方面原因：

　　第一、恒大對于此地塊的勢在必得，反映出高周轉(zhuǎn)房企在樓市調(diào)控的市場背景下資金面的優(yōu)勢?；仡櫲ツ?，在“去投資化”的常態(tài)化調(diào)控市場背景下，高速周轉(zhuǎn)“跑量”房企跑贏2011年大勢。從全國性房企銷售業(yè)績表現(xiàn)來看，2011年以萬科、恒大、綠地、保利等以高速周轉(zhuǎn)為主要特征的房企銷售業(yè)績情況排名居前，“跑量”房企跑贏2011年大勢。同樣，進(jìn)入2012年，恒大1-5月銷售金額440.5億元，單5月銷售金額也創(chuàng)下103.7億元的記錄，也顯示出恒大高周轉(zhuǎn)策略的市場優(yōu)勢。

　　第二、恒大自身有其商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略，此項(xiàng)目地塊優(yōu)質(zhì)，也是為其重點(diǎn)戰(zhàn)略布局的項(xiàng)目之一。

　　第三、市場人士傳言此“地王”的有可能建成恒大集團(tuán)新總部，也有可能是其勢在必得的原因之一。

　　成交量回暖是否意味著土地市場頻現(xiàn)“地王”

　　而這之前，6月6日，上海土地市場迎來今年第一波成交小高峰，其中，上海萬卓投資有限公司以1.75億元競得嘉定區(qū)嘉定新城D10-24地塊，樓板價(jià)16063元/平方米，溢價(jià)率435.5%，土地市場出現(xiàn)“高溢價(jià)”現(xiàn)象。

　　那么，恒大出手獲得此“地王”地塊，上海土地市場出現(xiàn)“高溢價(jià)”現(xiàn)象，在成交量回暖的市場背景下是否意味著土地市場回暖，土地市場今后是否再現(xiàn)“地王”？恒大“地王”的誕生對于后市土地市場有何影響？

　　從全國1-5月份土地市場表現(xiàn)來看，國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-5月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積13532萬平方米，同比下降18.7%，降幅比1-4月份縮小0.6個(gè)百分點(diǎn)；土地成交價(jià)款2620億元，下降10.0%，降幅縮小3.7個(gè)百分點(diǎn)。由于商品房市場銷售并為明顯改善企業(yè)資金面，開發(fā)企業(yè)土地購置面積呈現(xiàn)下降趨勢，開發(fā)企業(yè)拿地意愿降低。

　　目前，土地市場短期內(nèi)仍然維持低溢價(jià)率狀況，但是，5月份市場成交量的回暖以及微調(diào)政策的頻出有可能讓資金實(shí)力比較雄厚的大型開發(fā)企業(yè)拿地意愿提升。但是，當(dāng)這樣的成交量回暖還沒有呈現(xiàn)出持續(xù)狀態(tài)時(shí)，它還不是一個(gè)充分的理由。尤其是當(dāng)前開發(fā)企業(yè)資金鏈相對緊張，開發(fā)企業(yè)不會普遍性地這么激進(jìn)的進(jìn)行拿地制造“地王”。從現(xiàn)實(shí)意義角度考慮，如果地價(jià)略顯高于市場預(yù)期，那么開發(fā)商就會停止出手。

　　但是，土地市場確實(shí)在商品住宅市場成交量回暖的市場背景下出現(xiàn)，如果市場成交量剛剛反彈就導(dǎo)致開發(fā)商在土地市場瘋狂拿地，如果這樣的“地王”的拿地成為常態(tài)，那么也就從另外一個(gè)角度證明盡管“去投資化”的調(diào)控措施使“降價(jià)跑量”成為常態(tài)，但是，房地產(chǎn)市場調(diào)控并沒有改變開發(fā)商對于未來市場利好的預(yù)期，讓開發(fā)商“謹(jǐn)慎”擴(kuò)張，樓市調(diào)控至今仍然是失敗的。

　　與此同時(shí)，我們也看到，在樓市“降價(jià)跑量”的市場背景下，政府也逐漸改變推地策略，將推出地塊面積劃分的更小，MINI地塊漸成土地市場成交趨勢。從市場接受度來講，MINI地塊控制地塊總價(jià)過高，開發(fā)企業(yè)相對容易接受，減少流拍的風(fēng)險(xiǎn)。

　　無論何種形式以何種方式讓土地市場出現(xiàn)“高溢價(jià)”、“地王”現(xiàn)象，在房地產(chǎn)市場仍然以“降價(jià)跑量”為主的環(huán)境下，土地市場出現(xiàn)“高溢價(jià)”、“地王”不是一件好事情。土地市場“高溢價(jià)”、“地王”是魔鬼，如果當(dāng)前土地市場正在醞釀2009-2010年土地市場復(fù)蘇的行情，這極有可能是市場走向出現(xiàn)偏差，這或?qū)?dǎo)致樓市調(diào)控政策由當(dāng)前的定向“微調(diào)”為主的時(shí)期轉(zhuǎn)為再度收緊。

　　從樓市成交量價(jià)的表現(xiàn)也可以反映出當(dāng)前樓市調(diào)控政策的走向，當(dāng)2012年5月份全國大多數(shù)城市成交量出現(xiàn)反彈的時(shí)候，住建部又出來發(fā)話，指明微調(diào)政策核心仍然圍繞著首套房，首套房政策“要在統(tǒng)一框架內(nèi)”，超越這個(gè)范圍的政策應(yīng)該及時(shí)糾正叫停。

　　那么，土地市場一旦頻現(xiàn)“高溢價(jià)率”、“地王”現(xiàn)象，盡管這可以增加政府的土地財(cái)政收入，但是，從樓市調(diào)控政策走向大局的角度而言，有可能引來房地產(chǎn)調(diào)控的再度收緊。因此，土地市場“高溢價(jià)”是魔鬼，我們不希望在這個(gè)時(shí)候有過多的魔鬼出現(xiàn)。

　　恒大商業(yè)“地王”與其戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型密不可分

　　恒大此次商業(yè)“地王”拍出也和其商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的戰(zhàn)略密不可分，盡管有業(yè)內(nèi)人士指出，此“地王”的有可能建成恒大集團(tuán)新總部，但是，從恒大自身商辦類物業(yè)發(fā)展情況來看，仍然有其“兩條腿”走路的市場軌跡。具體而言：

　　第一、恒大作為住宅地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)，主要是考慮公司如何以住宅業(yè)務(wù)板塊與其他板塊并駕齊驅(qū)，“兩條腿”走路的方式規(guī)避不同板塊業(yè)務(wù)的投資風(fēng)險(xiǎn)。對于一個(gè)具體地產(chǎn)投資者來說，其整個(gè)企業(yè)體系內(nèi)部能否在自有的現(xiàn)金流結(jié)構(gòu)中實(shí)現(xiàn)投資住宅的資金與投資其他板塊的資金互動，并且這兩者之間能夠?qū)崿F(xiàn)良好互補(bǔ)，這將成為投資者降低市場風(fēng)險(xiǎn)和實(shí)現(xiàn)可持續(xù)收益資金流的重要保證。

　　第二、通過打造自有品牌商辦類物業(yè)，向全國其他城市復(fù)制，通過品牌塑造提升住宅類產(chǎn)品的市場價(jià)值，從而成為其提高利潤率的一種運(yùn)作模式。

　　隨著恒大集團(tuán)規(guī)模和業(yè)績的突飛猛進(jìn)，恒大一方面將目光投向中國各大中心城市綜合體的打造，致力于打造高檔次、全功能、齊配套的城市名片。另外一方面，隨著恒大項(xiàng)目在二三線城市的拓展布局，恒大也有可能將自有的商業(yè)品牌向全國復(fù)制，比如恒大在國內(nèi)不少大盤項(xiàng)目中配套建造五星級酒店，這樣的策略不僅讓商業(yè)品牌全國化，而且這或許可以成為其提高利潤率的一種運(yùn)作模式。

　　張宏偉觀點(diǎn)新媒體專欄作者