用一幫五星級(jí)酒店的大廚去經(jīng)營(yíng)一家以農(nóng)民工為主消費(fèi)的夜排檔，成功的幾率很低。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 梁嘉欣 綠城一直在用兩條腿走路，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)與代建。

　　不過(guò)，自從調(diào)控以來(lái)，綠城主要負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)房產(chǎn)項(xiàng)目公司遇到了大麻煩。

　　正在經(jīng)歷的這一輪調(diào)控政策，重點(diǎn)打壓高端住宅市場(chǎng)，而綠城是最大受害者。

　　銷(xiāo)售回流速度迅速下降，加上高負(fù)債的拖累，資金流動(dòng)性不斷趨弱，令綠城差點(diǎn)“喪命”。為求生，綠城最終不得不走上斷腕之路。

　　綠城賣(mài)地是從2011年底開(kāi)始。到今年4月，綠城中國(guó)連續(xù)出售旗下六個(gè)項(xiàng)目股權(quán)，回流現(xiàn)金近60億元。

　　這還不止。單單六月里，綠城接連宣布引股九龍倉(cāng)、賣(mài)地予融創(chuàng)。

　　6月8日，綠城中國(guó)宣布向九龍倉(cāng)發(fā)行股份及可換股證券，籌資50.98億港元。

　　而后不到半個(gè)月時(shí)間，綠城6月22日再度宣布，將旗下長(zhǎng)三角為主的九個(gè)項(xiàng)目半數(shù)股權(quán)，作價(jià)33.72億元賣(mài)給融創(chuàng)中國(guó)。

　　連續(xù)多筆的資產(chǎn)出售，當(dāng)然也讓資金鏈緊繃的綠城終于暫時(shí)度過(guò)了最危險(xiǎn)時(shí)期。

　　投行Jefferies于6月25日發(fā)布報(bào)告預(yù)計(jì)，在向九龍倉(cāng)進(jìn)行股本融資、出售項(xiàng)目等動(dòng)作以后，綠城今年年底的凈負(fù)債率有望由去年年底的149%大幅降至61%。遠(yuǎn)低于綠城年初定下的凈負(fù)債率80%目標(biāo)。

　　這確實(shí)是個(gè)靚麗的數(shù)字，尤其對(duì)綠城而言。

　　不過(guò)，受到長(zhǎng)期的調(diào)控壓制，宋衛(wèi)平也坦言，綠城團(tuán)隊(duì)多少有點(diǎn)“萎靡不振”。同時(shí)，調(diào)控也讓其反思，“打了敗仗”的綠城，是時(shí)候要開(kāi)始擺脫“三高”的標(biāo)簽，不能再依附高負(fù)債而快速成長(zhǎng)，而是要走上穩(wěn)定發(fā)展之路。

　　宋衛(wèi)平選擇的穩(wěn)健模式，即是代建。幾經(jīng)賣(mài)地賣(mài)股之后，綠城代建的決心尤其明顯。宋衛(wèi)平不止一次地公開(kāi)表態(tài)，未來(lái)他的工作重心將轉(zhuǎn)移到代建上。

　　“希望在今后兩至三年內(nèi)，把綠城經(jīng)營(yíng)成全國(guó)保障、安置房領(lǐng)域的最大開(kāi)發(fā)商。”在6月22日的綠城融創(chuàng)聯(lián)合發(fā)布會(huì)上，宋衛(wèi)平再次放出“豪言”。

　　代建之路

　　宋衛(wèi)平最初選擇走上代建之路，是在2010年。彼時(shí)調(diào)控政策剛剛開(kāi)始陸續(xù)出臺(tái)，但綠城的銷(xiāo)售已經(jīng)明顯受到影響。

　　雖然當(dāng)年最終突破了500億的銷(xiāo)售，但這距離宋衛(wèi)平當(dāng)年定下的千億目標(biāo)相距甚遠(yuǎn)。

　　宋衛(wèi)平自然不甘。高增長(zhǎng)，一直都是綠城模式的特點(diǎn)之一。然而，綠城卻長(zhǎng)期備受資金短缺的困擾，這也是阻礙其高速增長(zhǎng)的最大原因。

　　“最大的困擾是買(mǎi)地的錢(qián)永遠(yuǎn)不夠。”彼時(shí)，宋衛(wèi)平還想拿地，還想繼續(xù)迅速壯大綠城。

　　“2010年萬(wàn)科用于業(yè)務(wù)發(fā)展的資金大約1200億左右，而綠城自有資金只有100億左右，合作伙伴的錢(qián)不到一百億，就是這200億本錢(qián)支撐起每年500億的銷(xiāo)售收入，還要用來(lái)維系3000多萬(wàn)平米的土地儲(chǔ)備。”

　　而代建，成為宋衛(wèi)平突圍調(diào)控的“另類”高速增長(zhǎng)之路。

　　綠城意圖通過(guò)代建模式和資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)，擺脫資金短缺的窘境，減低高負(fù)債，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的高速增長(zhǎng)。

　　就在2010年9月，綠城宣布成立綠城房產(chǎn)建設(shè)管理有限公司，專注代建項(xiàng)目的建設(shè)。

　　宋衛(wèi)平當(dāng)時(shí)曾透露，希望未來(lái)三至五年內(nèi)，每個(gè)代建項(xiàng)目的貢獻(xiàn)率能穩(wěn)定在6-8個(gè)億以上，每個(gè)項(xiàng)目銷(xiāo)售額預(yù)計(jì)達(dá)到10億元，這樣只要參與100個(gè)項(xiàng)目就能實(shí)現(xiàn)綠城的千億目標(biāo)。

　　“我給綠城建設(shè)一個(gè)基本的設(shè)定，大概每年完成50個(gè)項(xiàng)目，希望能夠做到100個(gè)項(xiàng)目，每年能夠以50-100個(gè)項(xiàng)目來(lái)維持或者做增量，這樣五年之內(nèi)它的銷(xiāo)量會(huì)上千億，有可能做成銷(xiāo)量最大的一個(gè)公司。”

　　轉(zhuǎn)型之難

　　從2010年至今兩年間，綠城的負(fù)債一直高企，銷(xiāo)售回籠資金的速度也依然緩慢。但這不影響綠城代建項(xiàng)目的發(fā)展。

　　據(jù)最新數(shù)據(jù)顯示，截至目前，綠城簽約代建項(xiàng)目總計(jì)有64個(gè)，總建筑面積1420萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)可售1100億元，代建費(fèi)預(yù)計(jì)總額60億元，現(xiàn)在在建項(xiàng)目34個(gè)，在建面積410萬(wàn)平方米。

　　“代建雖然不賺錢(qián)，但至少是不花錢(qián)的。”宋衛(wèi)平表示。

　　實(shí)際上，從綠城與融創(chuàng)這次的股權(quán)轉(zhuǎn)讓，至少可以看出，綠城也有意將旗下的項(xiàng)目由自己全力出資開(kāi)發(fā)，轉(zhuǎn)變?yōu)橹回?fù)責(zé)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)，而資金方面則由合作方負(fù)責(zé)。

　　“產(chǎn)品仍由綠城經(jīng)營(yíng)，項(xiàng)目的操作肯定是跟以前一樣的。但我們會(huì)加強(qiáng)財(cái)務(wù)、成本、營(yíng)銷(xiāo)平臺(tái)的力量。”融創(chuàng)孫宏斌如此闡述雙方的合作。

　　到今日宣布要做保障房最大代建商，宋衛(wèi)平至今還是沒(méi)有放棄做地產(chǎn)界NO.1的想法，只是領(lǐng)域不同而已。

　　然而，業(yè)界開(kāi)始產(chǎn)生一個(gè)疑問(wèn)：這樣的定位綠城能走的好嗎？

　　杭州業(yè)內(nèi)人士蘭洪海指出，綠城從以高端產(chǎn)品為主轉(zhuǎn)向?yàn)楸Ｕ戏孔龃ぃ喈?dāng)于做地產(chǎn)界OEM，很難說(shuō)綠城未來(lái)將有更大的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

　　他分析道，在綠城一貫的產(chǎn)品至上運(yùn)營(yíng)體系中，在產(chǎn)品的建設(shè)方面很大程度是不計(jì)成本的，不計(jì)代價(jià)的。但綠城對(duì)品質(zhì)的追求都可以在高額的利潤(rùn)當(dāng)中大大充抵掉。

　　“但到了更大的代工市場(chǎng)里面，它的優(yōu)勢(shì)基本就消失掉了。如果要想在代工市場(chǎng)當(dāng)中做大做強(qiáng)，無(wú)異于讓美國(guó)人幫我們生產(chǎn)家電。”蘭洪海稱。

　　他指出，習(xí)慣做高端的綠城轉(zhuǎn)攻保障房市場(chǎng)，并要在2至3年內(nèi)，經(jīng)營(yíng)成全國(guó)保障、安置房領(lǐng)域的最大開(kāi)發(fā)商，缺乏真正意義上的支撐。

　　“如果是龍湖、萬(wàn)科，更容易令人愿意相信，因?yàn)樗麄冊(cè)诔杀究刂品矫姹染G城做得更好。綠城要全面轉(zhuǎn)化，尤其是在兩三年之內(nèi)完成，這是難以相信。畢竟體系的建立不是馬上便能完成的，還需要時(shí)間、經(jīng)驗(yàn)的積累，綠城缺乏相關(guān)成本管控的經(jīng)驗(yàn)。”

　　模式之考

　　有熟悉綠城的業(yè)內(nèi)人士亦在其個(gè)人微博上表示，老宋的出發(fā)點(diǎn)或許是想為普天大眾建造高品質(zhì)的住宅。但用一幫五星級(jí)酒店的大廚去經(jīng)營(yíng)一家以農(nóng)民工為主消費(fèi)的夜排檔，成功的幾率很低。

　　“即使那家排檔的菜品確實(shí)會(huì)比其他的排檔要好，又如何？人群不同，需求不同，定位自然不同。老宋太過(guò)于迷信自己，至今不悟！”上述人士更如此表述。

　　蘭洪海則表示，綠城最大的問(wèn)題不在于旗下高端產(chǎn)品銷(xiāo)售不濟(jì)，而是資金鏈、企業(yè)戰(zhàn)略出現(xiàn)了問(wèn)題。“綠城是一家產(chǎn)品很好的企業(yè)，但缺少日常運(yùn)作的現(xiàn)金流。一旦這個(gè)問(wèn)題解決了，綠城一樣可以走得很遠(yuǎn)。”

　　他表示，高端市場(chǎng)是否已經(jīng)到了窮途末路，今天還不能下定義。但綠城產(chǎn)品線的單一，導(dǎo)致它在人為的政策背景下，就像巨人被束縛了手腳一樣。但這未必就意味著，綠城本身的做法就是錯(cuò)誤的。

　　相關(guān)人士指出，綠城危機(jī)其實(shí)質(zhì)是戰(zhàn)略貪婪。貪婪戰(zhàn)略的實(shí)質(zhì)又是老宋對(duì)于自己的過(guò)度迷信，尤其是對(duì)品質(zhì)的迷信，總以為好品質(zhì)應(yīng)該能賣(mài)好價(jià)錢(qián)、有好的市場(chǎng)回報(bào)。之前快速擴(kuò)張導(dǎo)致兩次危機(jī)是如斯，如今作出的做大保障房和安置房的所謂戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型亦是如斯。

　　“老宋還是那樣的過(guò)于理想和不切實(shí)際，這樣的戰(zhàn)略，只能把綠城帶入一條死亡之路。”

　　然而，綠城真正能走到多遠(yuǎn)，還需要時(shí)間的檢驗(yàn)。