一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)的快速發(fā)展，大起大落其實(shí)是不利的，比較穩(wěn)健的發(fā)展才是長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展。

　　編者按：火熱的夏天，房地產(chǎn)行業(yè)的聚焦點(diǎn)再一次回到海南，一個(gè)放在火爐上烤的論壇。

　　8月8-11日，2012博鰲房地產(chǎn)論壇將在海南隆重召開(kāi)，圍繞論壇主題“平衡與發(fā)展可持續(xù)的中國(guó)房地產(chǎn)”，我們將采訪眾多重量級(jí)經(jīng)濟(jì)學(xué)家、行業(yè)大腕、企業(yè)領(lǐng)袖等，并推出“2012博鰲房地產(chǎn)論壇特稿”系列報(bào)道。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 見(jiàn)習(xí)編輯 陳澤佳 今年以來(lái)，隨著房地產(chǎn)調(diào)控的持續(xù)與深入，對(duì)于不確定的市場(chǎng)環(huán)境，不少房企都采取相對(duì)保守謹(jǐn)慎的策略，不求快速增長(zhǎng)，但求穩(wěn)定發(fā)展。

　　同樣的，中駿置業(yè)副總裁李維對(duì)于今年房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展以及公司在下半年如何穩(wěn)定增長(zhǎng)也有著自己獨(dú)到的見(jiàn)解與表示。

　　李維認(rèn)為，整個(gè)房地產(chǎn)調(diào)控未來(lái)的長(zhǎng)期化和常態(tài)化是不會(huì)改變的，過(guò)去市場(chǎng)的大起大落如今出現(xiàn)的概率很低，總體還是平穩(wěn)的態(tài)勢(shì)。

　　他續(xù)稱，相信接下來(lái)政府也不會(huì)出臺(tái)更為嚴(yán)厲的調(diào)控政策，不過(guò)大幅放松的可能性也不大。

　　對(duì)于下半年調(diào)控或許會(huì)是兩年以來(lái)開(kāi)最為艱難的時(shí)候，中小企業(yè)該如何面對(duì)與生存，李維表示，關(guān)鍵要看整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入到一個(gè)什么樣的時(shí)期。

　　他認(rèn)為，房地產(chǎn)快速增長(zhǎng)，牟取暴利的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去了，現(xiàn)在企業(yè)的經(jīng)營(yíng)與管理成為期發(fā)展好與否的關(guān)鍵因素。房地產(chǎn)行業(yè)也已經(jīng)進(jìn)入優(yōu)勝劣汰的時(shí)代。

　　他續(xù)稱，優(yōu)勝劣汰時(shí)期最顯現(xiàn)出來(lái)的就是馬太效應(yīng)，強(qiáng)者越強(qiáng)，弱者越弱，直至被淘汰。而弱小的中小企業(yè)隨著行業(yè)的逐漸沉淀，最終將被淘汰出局。

　　對(duì)此，李維表示，中駿置業(yè)并無(wú)此壓力。因?yàn)橹序E置業(yè)通過(guò)穩(wěn)健的財(cái)務(wù)策略，靈活的融資手段，有效的成本控制，來(lái)維持公司資金鏈以及現(xiàn)金流的安全問(wèn)題以達(dá)到平穩(wěn)發(fā)展。

　　5月10日，中駿置業(yè)財(cái)務(wù)總監(jiān)李少波在股東會(huì)后就透露，中駿置業(yè)今年可推售面積約135萬(wàn)平米，但為集團(tuán)未來(lái)穩(wěn)定發(fā)展，今年實(shí)際推出項(xiàng)目?jī)H約70萬(wàn)至80萬(wàn)平米，目標(biāo)銷售金額40億至45億元，略低于去年的46億元，其中大部分均會(huì)于下半年推出。

　　李維也持相似的意見(jiàn)，其稱根據(jù)今年的市場(chǎng)態(tài)勢(shì)，公司制定了一個(gè)比較保守的目標(biāo)，銷售只要求達(dá)到40億左右，或者甚至?xí)晕⑾抡{(diào)一點(diǎn)。

　　另外，對(duì)于發(fā)展與平衡，李維認(rèn)為作為企業(yè)要做到四要，一是要有所堅(jiān)持，二是要有所變化，三是要有所創(chuàng)新，四是要有所準(zhǔn)備。

　　以下為觀點(diǎn)新媒體對(duì)中駿置業(yè)集團(tuán)副總裁李維的采訪實(shí)錄：

　　觀點(diǎn)新媒體：今年以來(lái)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)了急速的下滑，宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控也是一直持續(xù)了很久，現(xiàn)在也慢慢轉(zhuǎn)向穩(wěn)定發(fā)展，您認(rèn)為在房地產(chǎn)行業(yè)在這其中會(huì)受到哪些影響？作為企業(yè)在這樣的形勢(shì)下應(yīng)該怎么做才會(huì)更好？

　　李維：整個(gè)房地產(chǎn)調(diào)控未來(lái)的長(zhǎng)期化和常態(tài)化是不會(huì)改變的，過(guò)去的調(diào)控更多的會(huì)造成房地產(chǎn)市場(chǎng)大起大落，不過(guò)現(xiàn)在大起大落出現(xiàn)的概率會(huì)比較小。接下來(lái)國(guó)家也不會(huì)出臺(tái)更為嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策，不過(guò)大幅放松的可能性也不大。所以總體來(lái)說(shuō)，未來(lái)還是比較平穩(wěn)的態(tài)勢(shì)。

　　而房地產(chǎn)企業(yè)在目前這種形勢(shì)下的應(yīng)對(duì)策略應(yīng)該有兩方面：一種是像負(fù)債率比較高的企業(yè)，他們還是要繼續(xù)以價(jià)換量，保證現(xiàn)金流或是尋找一些謀發(fā)展的做法，例如，綠城出讓股權(quán)給九龍倉(cāng)，實(shí)際上就是在求生存求發(fā)展。

　　而另一種是經(jīng)營(yíng)比較穩(wěn)健的企業(yè)，就要跟中央政府的宏觀的經(jīng)濟(jì)政策保持一致，策略是穩(wěn)中求進(jìn)。中駿置業(yè)也是追求這種策略。

　　觀點(diǎn)新媒體：隨著調(diào)整的不斷深入與持續(xù)，商業(yè)地產(chǎn)成為越來(lái)越多開(kāi)發(fā)商發(fā)展的方向，您怎么看待目前整個(gè)中國(guó)房地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展？您覺(jué)得未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展方向是什么？

　　李維：其實(shí)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展這一年發(fā)展特別快的原因是是雙向的，一是地方政府對(duì)城市綜合體模式的熱衷，所以支持開(kāi)發(fā)商發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)；二是過(guò)去的房地產(chǎn)企業(yè)更多是住宅地產(chǎn)，但隨著人們對(duì)住房需求的不斷提高，其自身的發(fā)展需要也需要商業(yè)，因此在雙方這種配合下，整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展就“熱度不減”。

　　不過(guò)在中國(guó)，一些城市的市場(chǎng)容量還是比較有限的，過(guò)度發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)將會(huì)引發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的泡沫。泡沫一旦產(chǎn)生勢(shì)必引起市場(chǎng)問(wèn)題，所以企業(yè)應(yīng)該量力而行，適度發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)。

　　商業(yè)地產(chǎn)帶來(lái)的回報(bào)時(shí)間是比較長(zhǎng)，如果過(guò)多的把資本投入到商業(yè)地產(chǎn)，可能會(huì)引起一些資金問(wèn)題。如果資金周轉(zhuǎn)或是融資能力一般的企業(yè)，做起來(lái)是比較困難的。當(dāng)然商業(yè)地產(chǎn)本身也是能夠帶來(lái)穩(wěn)定的現(xiàn)金流，如果做得好的話，在目前的市場(chǎng)環(huán)境下是能夠抵御市場(chǎng)波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)及住宅市場(chǎng)波動(dòng)，為企業(yè)帶來(lái)一定的收益。

　　中駿置業(yè)在商業(yè)地產(chǎn)方面會(huì)一步一步發(fā)展，不會(huì)大規(guī)模鋪開(kāi)，根據(jù)企業(yè)自身發(fā)展情況來(lái)發(fā)展，目前在北京世界城底下有3萬(wàn)多平方米的商鋪，經(jīng)營(yíng)情況良好。另外在泉州、鞍山也做了一些城市綜合體的項(xiàng)目。

　　觀點(diǎn)新媒體：有分析稱認(rèn)為下半年調(diào)控是兩年以來(lái)最為艱難的時(shí)候，不光是流動(dòng)性負(fù)債率，融資也是影響企業(yè)發(fā)展的一個(gè)關(guān)鍵，您怎么看？在目前這種不確定因素居多的市場(chǎng)環(huán)境下，作為艱難的中小企業(yè)要怎么做才能更好的面對(duì)這種情況？

　　李維：其實(shí)認(rèn)為下半年會(huì)是最為艱難的時(shí)刻主要基于兩點(diǎn)：一是大量的信托貸款到期，下半年的第三季度可能是一個(gè)高峰期；二是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款現(xiàn)在還沒(méi)有完全展開(kāi)，政策面雖然稍微寬松一點(diǎn)，但幾大銀行對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸并沒(méi)有完全放開(kāi)，因此對(duì)財(cái)務(wù)杠桿用得太過(guò)的或是負(fù)債水平太高的企業(yè)，下半年的壓力會(huì)是很大的。

　　近期，樓市成交量也有所上升，不過(guò)這并不能說(shuō)明房?jī)r(jià)下降，只是剛性需求的一個(gè)釋放，因?yàn)槭沁B續(xù)半年的積壓，剛好對(duì)房?jī)r(jià)有所改變。能否一直延續(xù)下去，還有待觀察。

　　所以中小企業(yè)該如何生存與發(fā)展，我認(rèn)為關(guān)鍵要看整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入到一個(gè)什么樣的時(shí)期。過(guò)去，大家都認(rèn)為是一個(gè)快速增長(zhǎng)、牟取暴利的機(jī)會(huì)，那是因?yàn)橥恋卦鲋档睦麧?rùn)，以前房企拿地都很便宜，隨著社會(huì)的發(fā)展，地價(jià)漸漸在漲，因此房?jī)r(jià)也跟著漲上去，土地增值帶來(lái)的利潤(rùn)很多。而現(xiàn)在，土地制度是比較完善的，所以能夠獲取的土地增值的空間在逐漸縮小，而經(jīng)營(yíng)與管理日漸凸出一個(gè)企業(yè)發(fā)展的核心。房地產(chǎn)行業(yè)也已經(jīng)進(jìn)入優(yōu)勝劣汰的時(shí)代。優(yōu)勝劣汰時(shí)期最顯現(xiàn)出來(lái)的就是馬太效應(yīng)，強(qiáng)者越強(qiáng)，弱者越弱，直至被淘汰。未來(lái)房地產(chǎn)業(yè)的利潤(rùn)將會(huì)走向社會(huì)的平均利潤(rùn)率，即這個(gè)行業(yè)并不再有過(guò)去的超額的利潤(rùn)，而是對(duì)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)、管理及產(chǎn)品品質(zhì)等要求就更高。

　　而這對(duì)于中小企業(yè)來(lái)說(shuō)，資金、規(guī)模上都有一定的限制，生存與競(jìng)爭(zhēng)壓力都是比較大的。隨著行業(yè)的逐漸沉淀，中小企業(yè)在這一輪的優(yōu)勝劣汰過(guò)程中會(huì)被淘汰，逐步退出這個(gè)行業(yè)。

　　觀點(diǎn)新媒體：您剛才也說(shuō)到近期房?jī)r(jià)有所下降，總體上各大城市都在價(jià)格上有調(diào)整，那么您覺(jué)得未來(lái)降價(jià)會(huì)不會(huì)持續(xù)？怎么樣看待下半年的房?jī)r(jià)走勢(shì)？6月8日，央行今年以來(lái)第一次降息，此次降息對(duì)于處于調(diào)控關(guān)鍵期的房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，會(huì)產(chǎn)生什么樣的影響？

　　李維：房地產(chǎn)的調(diào)控持續(xù)了一些年，過(guò)去幾年經(jīng)驗(yàn)積累下來(lái)，未來(lái)調(diào)控使房地產(chǎn)出現(xiàn)大起大落的機(jī)率不太大，因此未來(lái)的房?jī)r(jià)應(yīng)該是平穩(wěn)的。而目前我們看到房?jī)r(jià)下降，實(shí)際上主要是因?yàn)閯傂璁a(chǎn)品的占比上升比較多。改善型與投資型的產(chǎn)品逐漸在減少，這一部分對(duì)于某些房企而言，挑戰(zhàn)是比較大的，不過(guò)這也是一種結(jié)構(gòu)上的調(diào)整。

　　所以未來(lái)半年的房?jī)r(jià)趨勢(shì)，不會(huì)再出現(xiàn)大起大落的現(xiàn)象，可能有時(shí)候會(huì)有所漲跌，但還會(huì)是在合理范圍內(nèi)。

　　關(guān)于降息，往往第一次降息是解決不了任何問(wèn)題的，一定要降到合適的地方，這是一個(gè)過(guò)程，可能要連續(xù)降4、5次才會(huì)達(dá)到那個(gè)拐點(diǎn)，那時(shí)或許才會(huì)出現(xiàn)整個(gè)市場(chǎng)最終達(dá)到真正的平衡，現(xiàn)在只是還在處在一個(gè)調(diào)整的時(shí)期。

　　觀點(diǎn)新媒體：中駿置業(yè)下半年在銷售方面是否一些新調(diào)整，價(jià)格方面會(huì)堅(jiān)持什么樣的原則呢？

　　李維：我們計(jì)劃性比較強(qiáng)，按照既定的計(jì)劃來(lái)推進(jìn)，在價(jià)格方面隨行就市，中駿置業(yè)最大的原則就是堅(jiān)持打造優(yōu)良的品質(zhì)，賺取合理的利潤(rùn)。包括推盤(pán)計(jì)劃、價(jià)格策略等，都是按照原定目標(biāo)與計(jì)劃進(jìn)行，現(xiàn)在的市場(chǎng)情況與年初預(yù)測(cè)的判斷是一致的，因此基本上還是按照這樣的方向走。

　　觀點(diǎn)新媒體：截至目前，中駿置業(yè)總體的銷售情況如何？

　　李維：目前來(lái)講，因?yàn)樯习肽晖票P(pán)量比較少，下半年加大推盤(pán)速度跟貨量，預(yù)計(jì)上半年大概銷售16個(gè)億左右，上半年大概賺40%，下半年賺60%。年初，根據(jù)今年的市場(chǎng)態(tài)勢(shì)，我們制定了一個(gè)比較保守的目標(biāo)，今年銷售達(dá)到40個(gè)億左右，或者會(huì)略微下調(diào)一點(diǎn)，這要根據(jù)推盤(pán)的情況及市場(chǎng)的環(huán)境的變化來(lái)定?？偠灾?/p>

　　一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)的快速發(fā)展，大起大落其實(shí)是不利的，比較穩(wěn)健的發(fā)展才是長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展。

　　觀點(diǎn)新媒體：您剛才也說(shuō)到了穩(wěn)健的問(wèn)題，當(dāng)今是強(qiáng)調(diào)現(xiàn)金為王的時(shí)代，作為一個(gè)企業(yè)，在關(guān)于財(cái)務(wù)安全性來(lái)說(shuō)，要怎么設(shè)置才能保證和平衡財(cái)務(wù)安全？在這方面，中駿置業(yè)有沒(méi)有一些融資考慮？

　　李維：中駿置業(yè)主要是通過(guò)穩(wěn)健的財(cái)務(wù)策略，靈活的融資手段，有效的成本控制，來(lái)維持公司資金鏈以及現(xiàn)金流的安全問(wèn)題。

　　而穩(wěn)健的財(cái)務(wù)策略是要設(shè)置合理的凈負(fù)債率，我們是控制在50%-60%這個(gè)安全線以內(nèi)，合理控制負(fù)債水平，包括在拿地等方面要量力而行，每年合理計(jì)劃。

　　靈活的融資手段，主要是我們會(huì)充分利用公司在香港上市這樣一個(gè)平臺(tái)來(lái)合理有效融資。去年公司成功發(fā)行了人民幣債，而今年可能會(huì)在境外銀行貸款、成立一些房地產(chǎn)的私募基金，或者跟境外的市場(chǎng)基金合作拿項(xiàng)目等方面，我們都會(huì)做更多的嘗試，目前這些工作也都在穩(wěn)步的推進(jìn)狀態(tài)中。

　　有效的成本控制則是要堅(jiān)持加強(qiáng)內(nèi)部管理，做好年度預(yù)算，包括項(xiàng)目的建安成本、營(yíng)銷費(fèi)用、財(cái)務(wù)管理的費(fèi)用等全面的預(yù)算管理，從而來(lái)實(shí)現(xiàn)公司有效的成本控制，這樣，整個(gè)公司才能夠在很穩(wěn)健、安全的情況下穩(wěn)定發(fā)展。

　　觀點(diǎn)新媒體：說(shuō)到拿地，之前您也有說(shuō)過(guò)今年會(huì)預(yù)留15-20億用于買(mǎi)地，請(qǐng)問(wèn)預(yù)留這個(gè)資金是基于什么樣的考慮？另外，今年下半年會(huì)不會(huì)有一些拿地的計(jì)劃？

　　李維：土地是房地產(chǎn)企業(yè)最主要的生產(chǎn)資料，合理的土地儲(chǔ)備是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的基石，沒(méi)有土地儲(chǔ)備就沒(méi)有發(fā)展。而我們的策略是不當(dāng)?shù)赝酰椒€(wěn)發(fā)展。

　　目前中駿置業(yè)的土地儲(chǔ)備大概是800萬(wàn)平左右，其中三分之二，即是500萬(wàn)平左右的土地在海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)，這是我們發(fā)展的一個(gè)基礎(chǔ)。另外200萬(wàn)平在環(huán)渤海區(qū)域，還有30多萬(wàn)平在深圳龍崗的舊城改造項(xiàng)目。目前已經(jīng)基本拆遷完畢，馬上開(kāi)始要進(jìn)入報(bào)批、動(dòng)工的階段。

　　下一步關(guān)注的區(qū)域可能會(huì)是長(zhǎng)三角區(qū)域，因?yàn)殚L(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)發(fā)展還是比較有活力的，市場(chǎng)空間也比較大。不過(guò)，我們還是會(huì)堅(jiān)持以海西為大本營(yíng)，關(guān)注環(huán)渤海及三角區(qū)域，準(zhǔn)確判斷市場(chǎng)，適當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)拿合適的地塊。

　　觀點(diǎn)新媒體：整個(gè)中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)在這種比較復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下發(fā)展到今天，您覺(jué)得行業(yè)未來(lái)可持續(xù)發(fā)展道路是什么？中駿置業(yè)在這樣的形勢(shì)下，應(yīng)該怎么做才能達(dá)到發(fā)展與平衡？

　　李維：我認(rèn)為，過(guò)去中國(guó)房地產(chǎn)越調(diào)越高的情況，最主要的問(wèn)題就是沒(méi)有把保障性住房搞好才造成的，因此中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)中央要把它調(diào)整好，那么保障房和商品房這兩塊，就是兩手都要抓，兩手都要硬。

　　而保障房要做好，怎么把它做好？那就是要做到公平、公正、透明。商品房也要管好，讓市場(chǎng)能夠形成規(guī)范，那么，整個(gè)行業(yè)才會(huì)具備一種很好的可持續(xù)發(fā)展，屆時(shí)中央政府滿意，地方政府滿意，開(kāi)發(fā)商滿意，老百姓滿意，皆大歡喜。

　　而對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)，要有所堅(jiān)持，一是堅(jiān)持抓好產(chǎn)品質(zhì)量，做好內(nèi)部管理，做好穩(wěn)健的財(cái)務(wù)等。二是要有所變化，要適應(yīng)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，市場(chǎng)，及時(shí)調(diào)整自己的戰(zhàn)略以應(yīng)對(duì)不確定的市場(chǎng)環(huán)境。，適應(yīng)新的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，新的地產(chǎn)形勢(shì)，要做一些變化。三是要有所創(chuàng)新，在同一個(gè)市場(chǎng)中，要有不同的競(jìng)爭(zhēng)力，根據(jù)市場(chǎng)變化，公司戰(zhàn)略調(diào)整，不斷創(chuàng)造出新的產(chǎn)品來(lái)滿足市場(chǎng)需求。不斷的創(chuàng)新才能立于不敗之地。最后，是要有所準(zhǔn)備，就是要做好各種各樣的準(zhǔn)備，機(jī)會(huì)都是只留給有準(zhǔn)備的人。比如說(shuō)中駿置業(yè)在上市之前，其實(shí)我們是做了大量的準(zhǔn)備工作，當(dāng)上市的時(shí)間窗口一打開(kāi)，有準(zhǔn)備的就能夠完成上市。再如項(xiàng)目入市，在市場(chǎng)還不是很好的情況下，先做好一切準(zhǔn)備，等到適當(dāng)?shù)淖罴褧r(shí)機(jī)一到，適時(shí)推出市場(chǎng)，這樣就會(huì)收獲滿意的結(jié)果。