以IFC目前的收益率水平，的確達(dá)不到越秀房托的收益率水平，如果不補(bǔ)貼的話，那么越秀房托的股東肯定不同意。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 見習(xí)編輯 張媛娜  沉寂了19天之后，越秀地產(chǎn)與越秀房托終于在5月28日聯(lián)合發(fā)布關(guān)于越秀地產(chǎn)擬將IFC（廣州國(guó)際金融中心）廣州西塔注入越秀房托基金的相關(guān)公告。

　　而在早前5月9日，越秀地產(chǎn)與越秀房托的雙雙停牌，就已經(jīng)引發(fā)了市場(chǎng)對(duì)于越秀地產(chǎn)欲將IFC注入越秀房托的猜測(cè)。

　　今日的聯(lián)合公告不僅印證了彼時(shí)的猜測(cè)，更證明，越秀地產(chǎn)將IFC注入越秀房托的舉動(dòng)，已開始進(jìn)入實(shí)操性階段。

　　IFC注入

　　根據(jù)公告，越秀地產(chǎn)計(jì)劃將IFC注入越秀房托，作價(jià)為人民幣134.4億元，當(dāng)中包括了88.5億元的交易總代價(jià)、45億元的開發(fā)貸款及少數(shù)股東權(quán)益價(jià)值約9千萬。

　　據(jù)了解，因?yàn)閷?duì)于類似越秀房托此類REITs而言，至少90%的凈收入必須以紅利方式分配給基金持有者，越秀房托現(xiàn)金預(yù)留和預(yù)存的資金很少。所以，對(duì)于此次交易而言，總額88.5億元的交易總代價(jià)仍需越秀房托以多種方式進(jìn)行交易與融資安排。

　　公告顯示，在此次88.5億元的交易總代價(jià)中，包括不少于12億元來自新增境外銀行借貸，而交易后越秀房托的負(fù)債比率將提升至約30.5%。

　　同時(shí)，有不超過54.5億元的基金單位配售，其中約36%配售予越秀地產(chǎn)（交易后越秀地產(chǎn)對(duì)越秀房托的持股比例與交易前相約），約64%配售予獨(dú)立第三方的機(jī)構(gòu)及專業(yè)投資者。

　　另外，還有不少于24億元的遞延基金單位發(fā)行予越秀地產(chǎn)，該部分基金將于2016年12月31日起發(fā)行，此后每年轉(zhuǎn)換量不會(huì)超過2%，預(yù)計(jì)將2023年12月31日前完成所有遞延基金單位的轉(zhuǎn)換。

　　據(jù)悉，經(jīng)過該筆交易越秀房托資產(chǎn)總值將由2011年底的73.75億大幅增加兩倍至230.95億。

　　根據(jù)公告披露，IFC最新的評(píng)估值約為153.7億元，相較于此次的134.4億元，越秀地產(chǎn)作出了13%的折讓。不過，越秀地產(chǎn)認(rèn)為，交易對(duì)公司有好處。

　　隨著IFC注入越秀房托，越秀地產(chǎn)也將減少約45億元銀行貸款，并帶來現(xiàn)金款項(xiàng)凈額約40億元，加強(qiáng)越秀地產(chǎn)的流動(dòng)資金狀況，可以用作償還高息貸款及不排除加大開發(fā)力度。而在抵消負(fù)債等后還可獲得5-7億元的收益。

　　越秀集團(tuán)及越秀地產(chǎn)董事長(zhǎng)陸志峰表示，交易是集團(tuán)的戰(zhàn)略舉措，而并非現(xiàn)金流問題。越秀地產(chǎn)和越秀房托的管理層也表示，本次交易符合越秀地產(chǎn)及其股東、越秀房托及其基金單位持有人的整體最佳利益。

　　事實(shí)上，對(duì)于此次交易越秀地產(chǎn)與越秀房托雙方早有意愿。在今年3月份越秀地產(chǎn)的業(yè)績(jī)會(huì)上，其董事長(zhǎng)陸志峰就表示，將積極推動(dòng)“越秀地產(chǎn)與越秀房托”之間的常態(tài)化互動(dòng)，實(shí)現(xiàn)每年維持雙位數(shù)的收益率常態(tài)化。

　　6.1億補(bǔ)償

　　不過，相對(duì)于越秀地產(chǎn)與越秀房托所言的“雙贏”而外，外界對(duì)該筆交易最大的關(guān)注或許在小股東的權(quán)益上。

　　此前，在5月10日越秀房托股東大會(huì)上，就有部分股東對(duì)越秀房托獲注入IFC項(xiàng)目發(fā)出了反對(duì)的聲音。有報(bào)道指出，該項(xiàng)巨額交易項(xiàng)目有可能會(huì)使越秀房托的股東權(quán)益攤薄，尤其是中小股東。

　　對(duì)此，相關(guān)市場(chǎng)人士曾向觀點(diǎn)新媒體表示，越秀房托的派息比率達(dá)到8%，而目前IFC的租金收益率卻很低，無法達(dá)到8%的水平。因此，若IFC成功注入越秀房托，肯定會(huì)拖低股東的平均收益率，使得股東權(quán)益在短期內(nèi)受損。

　　而越秀地產(chǎn)執(zhí)行董事唐壽春28日出席公開場(chǎng)合時(shí)就表示，相信小股東們會(huì)通過有關(guān)交易，因?qū)υ叫愕禺a(chǎn)及越秀房產(chǎn)基金均有好處，越秀房產(chǎn)基金的股東將會(huì)獲特別分派每個(gè)基金單位獲派0.0635元。

　　因此，在今日發(fā)布公告里就存在著這樣一條并不“顯眼”的補(bǔ)貼款項(xiàng)。

　　公告指出，因酒店及服務(wù)公寓將于2012年7月初步啟動(dòng)運(yùn)營(yíng)，需要時(shí)間進(jìn)行培育，為確保期間越秀房托獲得穩(wěn)定的經(jīng)常性租金收入，越秀地產(chǎn)同意由交易完成日期起至2016年底止以現(xiàn)金方式向越秀房托提供收入支持，預(yù)計(jì)全部補(bǔ)貼款項(xiàng)總額將不超過6.1億元。

　　而越秀地產(chǎn)副行政總裁林德良就在記者會(huì)上稱，由于廣州IFC仍處于成長(zhǎng)期，現(xiàn)在項(xiàng)目的租金回報(bào)率為6%，預(yù)料5至6年后，待項(xiàng)目成熟后回報(bào)率將達(dá)9%，與現(xiàn)時(shí)越秀房托所管理物業(yè)回報(bào)率相若。

　　由此可見，越秀地產(chǎn)提出的6.1億的補(bǔ)貼款項(xiàng)與IFC要5-6年后方可達(dá)到9%的回報(bào)率，或多或少都暗示著該筆交易亦并非完全如描述的“雙贏”那樣美好。

　　相關(guān)投行部人士分析稱，越秀地產(chǎn)的補(bǔ)貼的條款是為了維持越秀房托的收益率。“以IFC目前的收益率水平，的確達(dá)不到越秀房托的收益率水平，如果不補(bǔ)貼的話，那么越秀房托的股東肯定不同意。”