大公司有可能在今年變得更強(qiáng)，處在更有力的地位，有可能去吞并一些比較弱小的公司。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 梁嘉欣 沿海綠色家園、綠城中國(guó)、合生創(chuàng)展、上置集團(tuán)、寶龍地產(chǎn)、恒盛地產(chǎn)、盛高置地，應(yīng)當(dāng)是接下來(lái)業(yè)界重點(diǎn)關(guān)注的對(duì)象了。

　　在5月25日標(biāo)準(zhǔn)普爾的電話會(huì)議上，上述七家房企被“點(diǎn)名”，原因是該些房企將面臨大量的海外債務(wù)和信托貸款到期，加上銷售執(zhí)行較差，流動(dòng)性表現(xiàn)疲弱，未來(lái)的再融資風(fēng)險(xiǎn)將更大。

　　但上述列舉的并非特例。標(biāo)普表示，在2012年，高漲的再融資風(fēng)險(xiǎn)在中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商范圍當(dāng)中普遍存在，其中大多數(shù)開(kāi)發(fā)商短期債務(wù)已經(jīng)達(dá)到歷史高位。

　　流動(dòng)性趨弱

　　在標(biāo)普公開(kāi)評(píng)級(jí)的30家開(kāi)發(fā)商公司當(dāng)中，他們今年的短期債務(wù)與2011年相比，增加了57%達(dá)1560億元人民幣。相對(duì)的，保有的現(xiàn)金流卻降低了12%，為1760億人民幣。

　　“對(duì)于評(píng)級(jí)較低的開(kāi)發(fā)商來(lái)講，他們的情況更加嚴(yán)峻，不少這類開(kāi)發(fā)商年底的現(xiàn)金余額只能覆蓋低于50%今年到期的款。”標(biāo)準(zhǔn)普爾副董事陸楓表示。

　　陸楓續(xù)稱，到期信托貸款和海外債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)大的公司面臨的再融資風(fēng)險(xiǎn)更高，主要因?yàn)檫@些債務(wù)到期還款沒(méi)有靈活度。“境外債務(wù)受市場(chǎng)的波動(dòng)影響很大，在市場(chǎng)波動(dòng)非常大的情況下，這些債務(wù)可能會(huì)大幅度的收縮。國(guó)內(nèi)的信托貸款受銀監(jiān)會(huì)監(jiān)管，在市場(chǎng)投機(jī)氣氛比較濃的情況下，信托貸款量增長(zhǎng)也逐漸呈下滑趨勢(shì)。”

　　陸楓仍以標(biāo)普有公開(kāi)評(píng)級(jí)的30家開(kāi)發(fā)商公司為例，并指出，該些房企2012年到期的債務(wù)中，42%是境內(nèi)外債務(wù)和信托貸款。截至今年年初，信托貸款共有500億，且到期日期非常集中，預(yù)計(jì)今年將有60%即300億的信托貸款到期。

　　而在負(fù)債方面，各類融資渠道的成本都在大幅上升，這也不斷削弱房地產(chǎn)公司的現(xiàn)金流和利潤(rùn)率。

　　陸楓進(jìn)一步解釋，在海外債券市場(chǎng)方面，評(píng)級(jí)較低的開(kāi)發(fā)商現(xiàn)有的債券在二手市場(chǎng)的收益率已經(jīng)升至15%，甚至部分超過(guò)20%，這基本上表明這些公司在海外債券市場(chǎng)上融資大門已經(jīng)關(guān)閉。至于評(píng)級(jí)相對(duì)較高的開(kāi)發(fā)商，如雅居樂(lè)、合景泰富等，今年的融資成本亦較上年有所提高，大概上升了1%。且融資的期限也相應(yīng)降低，從過(guò)去的五年期變?yōu)槿昶?，甚至更低?/p>

　　至于國(guó)內(nèi)信托貸款市場(chǎng)，信托貸款利率也大幅升高。而國(guó)內(nèi)銀行貸款市場(chǎng)方面，雖相對(duì)寬松，但對(duì)于中小開(kāi)發(fā)商而言，要想取得新的項(xiàng)目貸款仍相對(duì)困難，除非把舊的換上且不增加總額度。

　　“同時(shí)，這些小的開(kāi)發(fā)商境內(nèi)的項(xiàng)目貸款融資成本也在上升，盡管現(xiàn)在中央銀行降低了存款準(zhǔn)備金率，但國(guó)內(nèi)銀行仍不斷加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)信貸方面信用的監(jiān)控和管理，我們預(yù)計(jì)銀行在房地產(chǎn)方面的貸款增長(zhǎng)會(huì)持續(xù)緩慢。”陸楓指。

　　考驗(yàn)的一年

　　同時(shí)，對(duì)于2012年，與開(kāi)發(fā)商的審慎樂(lè)觀相比，標(biāo)普更為看空。標(biāo)準(zhǔn)普爾董事符蓓指出，根據(jù)標(biāo)普的基本假設(shè)，預(yù)計(jì)今年的銷售量與2011年持平或略微下降，而根據(jù)企業(yè)流動(dòng)性來(lái)計(jì)算，銷售價(jià)格將可能有10%的下調(diào)，“從利潤(rùn)率來(lái)說(shuō)，我們覺(jué)得2012年會(huì)是更差的一年。”

　　符蓓續(xù)稱，根據(jù)過(guò)去幾年的房地產(chǎn)投資，目前市場(chǎng)的供貨量相當(dāng)高，而近期的數(shù)據(jù)亦表明，部分二線城市如武漢、青島、福州等，均有差不多20個(gè)月的庫(kù)存量。

　　“在這種情況下，中央政府也鼓勵(lì)房?jī)r(jià)有序下調(diào)，所以我們覺(jué)得下調(diào)10%是個(gè)比較可以接受的范圍。但是，這并非是個(gè)非常準(zhǔn)確的數(shù)字。另外，這里面也沒(méi)有包括價(jià)格戰(zhàn)的可能情況出現(xiàn)。如果價(jià)格戰(zhàn)出現(xiàn)，我們的基本假設(shè)就會(huì)有調(diào)整。”符蓓表示。

　　陸楓亦指出，那些有大量海外債務(wù)和信托貸款到期，并且面臨再融資風(fēng)險(xiǎn)大的開(kāi)發(fā)商，很有可能采取積極降價(jià)，或出售資產(chǎn)等措施。

　　雖然三四月份市場(chǎng)出現(xiàn)短暫的恢復(fù)，但標(biāo)普認(rèn)為，由于政策仍存在不明朗因素，下半年的市場(chǎng)未必會(huì)如愿反彈，尤其是在限購(gòu)令持續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行的情況下，市場(chǎng)仍處于較有壓力的情況。

　　“如果四、五月份的銷量回暖不能持續(xù)下去，加上海外市場(chǎng)的劇烈波動(dòng)，將會(huì)給國(guó)內(nèi)市場(chǎng)帶來(lái)非常大的壓力，并進(jìn)一步影響國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)。受流動(dòng)性壓力的影響，我們預(yù)計(jì)更多開(kāi)發(fā)商可能加入到價(jià)格戰(zhàn)里面。今年是對(duì)開(kāi)發(fā)商生存考驗(yàn)的一年。”

　　同時(shí)，陸楓更稱，今年下半年，情況可能會(huì)更為嚴(yán)峻。“今年至今不少小公司銷售仍表現(xiàn)疲弱，這種情況如果持續(xù)到下半年，他們的流動(dòng)性狀況會(huì)更加趨緊。”此外，下半年到期需償還的債務(wù)包括信托貸款、銀行貸款等的量也相當(dāng)大，還款壓力亦相當(dāng)嚴(yán)峻。

　　兩極分化明顯

　　資金鏈的越發(fā)緊繃，更像是企業(yè)破產(chǎn)的前兆。而在較早前，媒體就爆出，杭州金星因資金鏈斷裂而破產(chǎn)。

　　“最近也聽(tīng)到一家開(kāi)發(fā)商在國(guó)內(nèi)信托融資方面要進(jìn)行重組，他沒(méi)辦法還上信托的貸款。”陸楓透露，部分小開(kāi)發(fā)商資金來(lái)源渠道非常狹窄，如果市場(chǎng)持續(xù)低迷，小開(kāi)發(fā)商必須加快賣樓和出售資產(chǎn)的速度，否則資金鏈斷裂的可能性將越來(lái)越大。

　　不過(guò)，標(biāo)普亦澄清，流動(dòng)性疲弱并不等同于破產(chǎn)。

　　當(dāng)有媒體詢問(wèn)資金面一直表現(xiàn)較差的綠城今年是否有破產(chǎn)的危險(xiǎn)時(shí)，標(biāo)普分析師李春燕指出，標(biāo)普所進(jìn)行的流動(dòng)性和公司評(píng)級(jí)的評(píng)估，是出于債券人的角度進(jìn)行評(píng)估，所謂的流動(dòng)性疲弱并不等同于綠城會(huì)破產(chǎn)。而是從流動(dòng)性的來(lái)源和用途角度來(lái)進(jìn)行分析，認(rèn)為流動(dòng)性來(lái)源不一定能夠滿足流動(dòng)性的使用需求。“但是，這并不意味著我們把流動(dòng)性疲弱等同于破產(chǎn)的概念。”

　　“我們認(rèn)為今年房地產(chǎn)行業(yè)的主題是兩極分化和市場(chǎng)整合。”符蓓表示。符蓓和陸楓均表示，在信貸和銷售方面，信用狀況和財(cái)務(wù)狀況較弱的公司，更需要用資金去進(jìn)行再融資，但再融資的能力非常差，面臨的挑戰(zhàn)和困難非常大。至于大公司有可能在今年變得更強(qiáng)，處在更有力的地位，有可能去吞并一些比較弱小的公司。

　　而政策方面，符蓓指出，政府對(duì)調(diào)控政策是非常有決心貫徹到底，但也會(huì)做出一些微調(diào)，有可能會(huì)出現(xiàn)進(jìn)一步的放松。不過(guò)不會(huì)像2008年、2009年那樣非常劇烈的轉(zhuǎn)向。

　　“那個(gè)時(shí)候大量流動(dòng)性流向市場(chǎng)，房地產(chǎn)價(jià)格迅速上漲，把以前調(diào)控所有的成績(jī)一下子抹滅了。所以，我們認(rèn)為今年如果外界條件這樣惡化，政府會(huì)比較有序地逐漸對(duì)政策有所調(diào)整。”