如果整體市場(chǎng)成交量持續(xù)低迷不振，有可能會(huì)有一些點(diǎn)式“微調(diào)”政策刺激自住需求剛需入市，促使成交量回升。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) “在樓市調(diào)控的關(guān)鍵時(shí)期，穩(wěn)增長(zhǎng)不僅不等于放松調(diào)控，而且還要穩(wěn)定已有調(diào)控政策，絕不讓調(diào)控出現(xiàn)反復(fù)”。這是官方對(duì)于“穩(wěn)增長(zhǎng)”的市場(chǎng)背景下對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)政策的定調(diào)。

　　但近日，住建部住宅產(chǎn)業(yè)化促進(jìn)中心副主任梁小青接受媒體采訪時(shí)指出，“揚(yáng)州新政”并非救市，而是針對(duì)住宅產(chǎn)業(yè)化進(jìn)行的積極有益的探索，應(yīng)當(dāng)予以支持和肯定。

　　筆者認(rèn)為，單純說(shuō)揚(yáng)州樓市新政其實(shí)對(duì)于揚(yáng)州市房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量來(lái)說(shuō)也不會(huì)有太大的影響，它的影響關(guān)鍵在于它的示范及模仿效應(yīng)。如果揚(yáng)州樓市新政試探成功，其他各地政府都將以鼓勵(lì)房地產(chǎn)行業(yè)某一個(gè)細(xì)分市場(chǎng)為由頭出臺(tái)相關(guān)樓市新政，有可能會(huì)扭轉(zhuǎn)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策的大局，使當(dāng)前樓市調(diào)控來(lái)之不易的效果功虧一簣，性質(zhì)也就變得不太一樣。

　　在當(dāng)前“穩(wěn)增長(zhǎng)”的市場(chǎng)背景下，從宏觀經(jīng)濟(jì)政策走向而言，CPI增速放緩，年內(nèi)也二次降準(zhǔn)，宏觀經(jīng)濟(jì)政策在做一些“微調(diào)”；從房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策特征而言，“揚(yáng)州新政”被默許，盡管官方不承認(rèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策會(huì)繼續(xù)“微調(diào)”，但是“穩(wěn)增長(zhǎng)”基調(diào)之下樓市“微調(diào)”之趨勢(shì)也顯得不可避免。從樓市政策走向而言，由于政策層面已經(jīng)轉(zhuǎn)向定向?qū)捤?，而不是持續(xù)收緊，這些政策暗示樓市調(diào)控“政策底”已經(jīng)到來(lái)，政策面不可能進(jìn)一步收緊，但仍將繼續(xù)相對(duì)從嚴(yán)執(zhí)行。

　　“揚(yáng)州新政”的表態(tài)或是后市樓市微調(diào)政策口子繼續(xù)開(kāi)放的暗示，應(yīng)該是開(kāi)發(fā)商可以數(shù)著指頭等著政府政策“微調(diào)”松動(dòng)的時(shí)間段了。但并意味著這是開(kāi)發(fā)商繼續(xù)博弈市場(chǎng)的時(shí)機(jī)和借口，相反，開(kāi)發(fā)商應(yīng)該抓住這樣的微調(diào)時(shí)機(jī)的窗口及時(shí)“以?xún)r(jià)換量”推盤(pán)，以改變當(dāng)前市場(chǎng)成交量沒(méi)有出現(xiàn)明顯性趨勢(shì)回暖跡象的狀態(tài)。

　　從近期全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量變化趨勢(shì)來(lái)看，2012年3月樓市成交量回暖之后，4月以來(lái)的多地樓市成交量呈現(xiàn)下滑跡象，5月份之后的市場(chǎng)成交量也沒(méi)有出現(xiàn)趨勢(shì)性好轉(zhuǎn)的跡象，后市仍存在一定的市場(chǎng)不確定性因素，因此，整體市場(chǎng)仍然需要樓市“刺激剛需”政策出臺(tái)，開(kāi)發(fā)商也不能因?yàn)榻?ldquo;穩(wěn)增長(zhǎng)”的官方表態(tài)而過(guò)于樂(lè)觀。

　　如果整體市場(chǎng)成交量持續(xù)低迷不振，有可能會(huì)有一些點(diǎn)式“微調(diào)”政策刺激自住需求剛需入市，促使成交量回升，比如在公積金貸款、商業(yè)貸款對(duì)于首套房置業(yè)者的進(jìn)一步的定向?qū)捤?，降低?gòu)房者入市的門(mén)檻。這樣，就有可能使下半年樓市的成交量會(huì)出現(xiàn)一定程度的回升，以最終使今年商品住宅市場(chǎng)成交量達(dá)到基本和2011年持平和略高于去年市場(chǎng)成交水平的狀態(tài)。

　　筆者認(rèn)為，“降準(zhǔn)”之后為樓市“刺激剛需”的“差別化”信貸政策出臺(tái)及執(zhí)行創(chuàng)造了市場(chǎng)條件。當(dāng)前在政府、開(kāi)發(fā)商、購(gòu)房者市場(chǎng)博弈過(guò)程中，各地方政府與其找借口出臺(tái)“救市”政策，不如迎合現(xiàn)在中央調(diào)控以“自住需求”為主的市場(chǎng)大局，在這樣的市場(chǎng)背景下出臺(tái)“刺激剛需”入市的政策，政策層面給予自住需求購(gòu)房者更多的支持，以維持房地產(chǎn)市場(chǎng)健康平穩(wěn)發(fā)展。

　　張宏偉 觀點(diǎn)新媒體專(zhuān)欄作者