旅游綜合體在目前普遍的狀況是“旅游虧錢地產(chǎn)補(bǔ)”，其真正的目的是以旅游地產(chǎn)的名義圈地、然后進(jìn)行滾動開發(fā)。

　　觀點網(wǎng) 見習(xí)編輯 彭飛 在接連被爆出資金鏈問題后，陽光城并未停止擴(kuò)張的步伐。

　　日前，在福建省龍巖市舉行的一個招商會議上，傳出陽光城將投資130億元在龍巖建旅游綜合體項目的消息。

　　隨后，陽光城于5月23日正式公告稱，擬與龍巖市人民政府、新羅區(qū)人民政府簽訂合作框架協(xié)議，將合作開發(fā)龍巖“花漾江山”旅游綜合體項目。該項目擬建設(shè)規(guī)模約為6500畝，其中建設(shè)用地約2500畝。

　　但是對于具體投資金額，陽光城在公告中卻表示，由于公司尚未完成該項目的規(guī)劃方案設(shè)計，因而項目具體投資總額尚不能確定。

　　圈地6500畝

　　關(guān)于“花漾江山”項目，陽光城如此規(guī)劃：擬建設(shè)包括歐洲風(fēng)情商業(yè)街、企業(yè)總部會所、五星級酒店、養(yǎng)生住宅社區(qū)、頤養(yǎng)公寓社區(qū)、農(nóng)民新村、四季花卉大觀園、體育運動公園、以及水上運動公園在內(nèi)的大型旅游項目。

　　“江山這個地方環(huán)境好，風(fēng)景優(yōu)美，非常適宜居住。”對簽下的這一旅游地產(chǎn)項目，陽光城執(zhí)行董事長何媚也顯得頗為滿意。

　　而對“花漾江山”項目的開發(fā)計劃，陽光城表示，其將負(fù)責(zé)該項目的整體開發(fā)投資和運營，包括項目土地征收、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、項目整體規(guī)劃、投資開發(fā)等各個環(huán)節(jié)。

　　同時，陽光城還將承擔(dān)項目開發(fā)所需的征收費用、流轉(zhuǎn)費用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)資金、項目開發(fā)建設(shè)資金以及項目分區(qū)規(guī)劃和控制性詳細(xì)規(guī)劃等費用。

　　由此可見，陽光城不僅僅只是單純的投資旅游地產(chǎn)項目，而是從土地的征收環(huán)節(jié)就進(jìn)入，換言之，就是會參與整個項目的一二級聯(lián)動開發(fā)。

　　對于陽光城此舉，相關(guān)機(jī)構(gòu)分析師就直言，這種用框架協(xié)議的方式取得大片土地的開發(fā)權(quán)，在福建省內(nèi)并不少見，因為福建省農(nóng)用地征收的普遍均價在3-5萬元/畝，以陽光城該項目6500畝計算，前期征收費用也不過3億多元，但是，當(dāng)這些土地在二級市場公開拍賣后，所得的土地出讓金會遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于前期的投入。

　　該分析師還表示，以“花漾江山”項目的體量而言，在后期土地集中或分批入市階段，陽光城還可獲得不菲的出讓金分成，其也有可能以較低價格從二級市場獲取土地，而這或許也是陽光城敢于放言投入130億元的底氣所在。

　　“這個項目的土地體量很可觀，即使沒有后期旅游項目的產(chǎn)出，僅靠土地獲取的收益也不少，這才是一些開發(fā)商熱衷做大規(guī)模旅游項目的真正原因。”

　　上述分析師進(jìn)一步指出，陽光城參與這種項目，顯然是“醉翁之意不在酒”。真正吸引陽光城的是由土地增值帶來的周邊商業(yè)地產(chǎn)和住宅的高回報。

　　同時，從陽光城公布的項目業(yè)態(tài)來看，是屬于典型的旅游綜合體，但這種模式在目前普遍的狀況是“旅游虧錢地產(chǎn)補(bǔ)”，其真正的目的是以旅游地產(chǎn)的名義圈地、然后進(jìn)行滾動開發(fā)、從而以旅游促進(jìn)地產(chǎn)升值。

　　而這一點，在陽光城的公告中或許也能找到應(yīng)證。

　　陽光城表示，其將采取滾動開發(fā)的方式進(jìn)行投資，項目前期的投入以公司自有資金為主，隨著項目的繼續(xù)推進(jìn)，未來將采取多種籌資方式對項目進(jìn)行分期滾動開發(fā)。

　　高負(fù)債模式

　　提到資金，不僅使人聯(lián)想起陽光城近期爆出的資金鏈問題。

　　據(jù)陽光城不久前公布的年報顯示，其目前存續(xù)且未償還的信托計劃融資規(guī)模合計近50億元。而陽光城2011年年末的現(xiàn)金余額僅為6.8億元，也就是說，陽光城存續(xù)信托總額為所持現(xiàn)金余額的約7倍，而該信托額更是超過了陽光城目前的整體市值。

　　中信建投證券在4月底的一份研報中也指出，陽光城2012年需要償付的信托還有7億，分別是5月份將要償還新界的4億，以及7月份將要償還陽光房地產(chǎn)的3億。其凈負(fù)債率目前高達(dá)123%。

　　“陽光城資金鏈的確比較緊張，它的這種高桿杠運作能否成功渡過行業(yè)周期低點，是市場的主要分歧所在。”長江證券地產(chǎn)分析師蘇雪晶曾如是分析。

　　但是，對于外界質(zhì)疑的資金鏈問題，陽光城方面直言不諱地進(jìn)行了否認(rèn)。

　　“陽光城每天進(jìn)出的資金達(dá)10個億，我們的資金鏈會有問題嗎？”這是陽光城執(zhí)行董事長何媚在“花漾江山”項目簽約時的回應(yīng)。

　　然而，陽光城的資金是否真如何媚所言那樣充足，從其公布的財務(wù)報表中可以發(fā)現(xiàn)真實情況。

　　據(jù)陽光城4月24日披露的一季報顯示，其一季度營業(yè)總收入為4.81億元，同比下降11.62%；凈利潤為992.74萬元，同比下降37.93%。

　　另外，陽光城4月25日還公告稱，中原信托將向其提供信托貸款人民幣1.3億元，期限12個月，年利率為14%。此款項，將用于陽光城子公司福建宏輝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司所屬的南嶼濱江城二期項目的開發(fā)建設(shè)。

　　“擴(kuò)張得非?？?，已經(jīng)走向全國布局，但財務(wù)也更加激進(jìn)，似乎就是要豪賭一把。”一位福建本土開發(fā)商曾如此評價陽光城。

　　而是次宣布大手筆投入龍巖旅游地產(chǎn)，也證明了陽光城的“賭性”。

　　因為，陽光城在公告中還提及，隨著“花漾江山”項目的推進(jìn)，未來還會通過信托、基金、股權(quán)合作、貸款等多種籌資方式對項目進(jìn)行分期滾動開發(fā)。

　　另一方面，旅游地產(chǎn)的開發(fā)模式均屬于后期盈利型，地塊通常在景區(qū)，遠(yuǎn)離中心城區(qū)，由于基礎(chǔ)建設(shè)投資巨大、后期運營成本高、收益周期長，對開發(fā)商的資金實力和運作能力均是考驗。

　　相關(guān)分析師就不無擔(dān)憂的提到，在如今整體市況不佳的情況下，陽光城的此次投資很可能會進(jìn)一步影響其資金鏈。