恒大表示，這樣的業(yè)績符合集團對2012年市場的判斷，符合今年前抑后揚的銷售策略計劃。

　　觀點網(wǎng) 武瑾瑩 與今年制定的800億目標相比，恒大前三個月的銷售節(jié)奏顯得有些緩慢。

　　2012年首季，恒大地產銷售金額僅為82.6億元，完成全年目標的10%左右。

　　對此，恒大方面的解釋是：這是公司有意控制銷售的結果，符合公司今年銷售安排“先抑后揚”的計劃。

　　先抑后揚 符合預期

　　4月10日，恒大地產公布的3月份業(yè)績顯示，當月實現(xiàn)合約銷售額40.2億元，環(huán)比上漲99%，增長速度比2011年同期快4倍，較2011年3月份的合約銷售額環(huán)比增速提高76.4%；合約銷售面積61萬平方米，環(huán)比增速提高81.1%。

　　此外，恒大3月份合約銷售均價6597元/平方米，合約銷售均價環(huán)比增長3.2%。

　　今年1至3月份，恒大地產累計實現(xiàn)合約銷售額82.6億元，累計合約銷售面積129.9萬平方米，累計合約銷售均價6362元/平方米，同比則分別跌58.3%、54.5%及8.2%。

　　對比同日公布業(yè)績的中海，及此前已經(jīng)公布的保利、萬科，向來發(fā)展速度驚人的恒大卻出乎意料的低調。

　　恒大方面則表示，這樣的業(yè)績符合集團對2012年市場的判斷，符合今年前抑后揚的銷售策略計劃；觀察1到3月的單月銷售，可顯示銷售形勢正在逐漸好轉。

　　對于恒大地產的銷售表現(xiàn)，相關人士稱并不意外，因為恒大從去年年底開始就有意控制銷售節(jié)奏，因此今年年初的銷售與此前保持了均速。

　　恒大地產主席許家印此前的發(fā)言已經(jīng)或許已經(jīng)為恒大近期的業(yè)績表現(xiàn)打了“預防針”，因此，這些數(shù)字并不太讓人感到意外。

　　在3月29日舉行的2011年年報業(yè)績會上，許家印再次表示，其對今年的市場判斷是：春節(jié)后的二月份不會好到哪里去，三月份會有點好轉，四、五月份會有所好轉。

　　許家印強調：“我現(xiàn)在還是相信這個判斷是正確的，相信之前制定的800億元目標肯定能夠完成。”

　　“年初有121個項目，全年可能還會有60到80個新項目開盤，怎么算800億都要完成。別看現(xiàn)在一、二月份完成不多，但全年肯定能夠完成。也許哪個月形勢好的時候一個月就沖到200億，這也不稀奇。因為，項目數(shù)量已經(jīng)有那么多了”。許家印如是表示。

　　模式調整 提升利潤

　　國泰君安地產分析師則認為，除了有意銷售節(jié)奏控制之外，恒大可能還有意借此時機調整產品結構。

　　該分析師稱，因恒大全國布局太廣，因此也可以說推盤會變得沒有重點，哪個城市、哪個區(qū)域比較好，立即都能銷售。

　　其認為，從之前許家印的發(fā)言可以看出，恒大對今年市場預期一般，因此其有意減緩銷售，可能是想將一些產品進行調整，以提高利潤率。

　　國泰君安分析師還表示，恒大前幾年發(fā)展確實十分迅速，但這樣的高速發(fā)展并不是長久之道，一定要尋求模式的調整，將追求速度變?yōu)樽非罄麧櫋?/p>

　　據(jù)2011年年報顯示，恒大去年的毛利率為33%，“這個數(shù)字在房企中算低的了。”分析師如是認為。

　　雖然在2009年上市之后，恒大僅用了兩年就將銷售業(yè)績做到了行業(yè)第二，僅次于萬科之后，甚至將凈利潤數(shù)字超越了萬科。但另一方面，恒大較低的毛利潤水平也為投資者所詬病，而此事也成為恒大管理層急欲改善的問題。

　　恒大在上市之后，其凈利潤增長率突然間暴增，這主要是由于香港上市后投資物業(yè)公允價值變動帶來收益的增加所致。上市2年來，這項收益對凈利潤的貢獻比例分別達到41.8%和24.3%，這也直接導致了股東權益回報率的大幅提升。

　　2011年，恒大毛利率為33%，凈利率為18.3%，但排除投資物業(yè)公允價值變動收益的話，核心凈利潤率為13.9%，僅比萬科高出0.5個百分點。這樣一來，恒大近兩年的核心凈利潤就變成了55.1億元和86.1億元，這一數(shù)字低于萬科。

　　上述國泰君安地產分析師稱，從這兩年的股價表現(xiàn)來看，不管恒大銷售表現(xiàn)多好，股價也都上不去，所以其干脆借此機會放緩銷售，嘗試提高利潤。

　　他預計，恒大未來可能會提高終端產品的比例，從而避免與中海等企業(yè)爭奪高端市場的同時改善毛利狀況。

　　“當然，恒大肯定不會一次性大規(guī)模地進行產品升級，可能會進行小范圍嘗試，再積極推廣，畢竟恒大目前以快打慢的發(fā)展策略還是奏效的。”該分析師最后表示。