“年初公司就預(yù)料，今年3月份市場會(huì)有一個(gè)窗口期，因此準(zhǔn)備了近100億的貨量在3月推出?！?/h3>

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 見習(xí)編輯 彭飛 “有解讀說保利的促銷是全面降價(jià)，實(shí)際上我們是在主動(dòng)適應(yīng)政策調(diào)整，抓銷售窗口期，而這也會(huì)貫穿今年全年?！睂?duì)外界稱之為降價(jià)促銷的說法，保利地產(chǎn)董事長宋廣菊如是回應(yīng)。

　　其實(shí)，降價(jià)促銷也好，抓銷售窗口期也罷，僅從實(shí)際銷售情況看，保利地產(chǎn)3月份的銷售業(yè)績上實(shí)現(xiàn)了峰回路轉(zhuǎn)。

　　據(jù)保利地產(chǎn)4月9日晚間公告顯示，2012年3月，公司實(shí)現(xiàn)簽約面積93.61萬平方米，同比增長55.08%；實(shí)現(xiàn)簽約金額97.38億元，同比增長47.27%。

　　2012年一季度，保利地產(chǎn)共實(shí)現(xiàn)簽約面積143.89萬平方米，同比增長8.98%；實(shí)現(xiàn)簽約金額148.66億元，同比增長6.07%。

　　雖然尚不及再次過百億的萬科，但97.38億元的單月銷售額還是保利自去年6月以來的新高。

　　2011年6月，保利地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)銷售額113.54億元，而這也是保利2011年唯一的一次當(dāng)月破百成績。

　　“窗口期”

　　事實(shí)上，今年一季度，窗口期、小陽春成了市場熱點(diǎn)，而各大房企也都抓住這個(gè)難得的市場回暖期，進(jìn)行各種促銷活動(dòng)。

　　而保利地產(chǎn)也在今年1月1日至2月元宵節(jié)期間，就在全國40多個(gè)主要城市聯(lián)合舉行了“囍春行動(dòng)”，活動(dòng)共涉及100余個(gè)在售項(xiàng)目和2萬套房源。

　　有業(yè)內(nèi)人士猜測，如果這2萬套房源能售出，預(yù)計(jì)將為保利帶來近百億元的銷售額。

　　對(duì)于3月份市場情況的好轉(zhuǎn)，保利也早有準(zhǔn)備。

　　“年初公司就預(yù)料，今年3月份市場會(huì)有一個(gè)窗口期，因此準(zhǔn)備了近100億的貨量在3月推出，而這也是保利能在3月份取得較好成績的主要原因?！北＠禺a(chǎn)品牌中心副總經(jīng)理何智韜對(duì)觀點(diǎn)新媒體如是表示。

　　“不同區(qū)域的項(xiàng)目，會(huì)選擇一個(gè)比較合適的價(jià)格入市，保利在走量與利潤追求方面會(huì)尋求一個(gè)平衡?！?/p>

　　何智韜還提到，3月份，保利各地的項(xiàng)目都采取了一些具體的策略，在新項(xiàng)目的定價(jià)上比較準(zhǔn)，屬于隨行就市，不會(huì)特意提高售價(jià)；而在老項(xiàng)目的去化方面，在考慮前期業(yè)主的接受程度下，售價(jià)也會(huì)做一些靈活調(diào)整。

　　而就具體項(xiàng)目而言，保利也確實(shí)做了一些調(diào)整。

　　3月29日上午，保利地產(chǎn)位于廣州的首個(gè)高端豪宅項(xiàng)目保利天悅正式開盤銷售，此次推出的92至127平米的公寓，售價(jià)最低18888元/平方米起，均價(jià)21000元/平方米；而370平米的一線江景豪宅，均價(jià)為35000元/平方米。

　　該豪宅項(xiàng)目的入市價(jià)格，相比之前外界4-6萬/平米的預(yù)計(jì)，還是有很大幅度的下調(diào)；其周邊面向會(huì)展經(jīng)濟(jì)的公寓產(chǎn)品，也比保利天悅的公寓售價(jià)高。

　　合富置業(yè)首席分析師龍斌就曾表示，保利天悅的開盤價(jià)，無論是公寓還是江景豪宅，其價(jià)格都比較合理，與市場預(yù)期相比還有一定下降。

　　或許正是得益于之前的良好宣傳及合理定價(jià)，保利天悅開盤兩小時(shí)即銷售逾300套，銷售金額突破10億元。

　　除了新推盤售價(jià)低于市場預(yù)期外，保利在老盤加推上也作了售價(jià)調(diào)整。

　　據(jù)悉，保利南京仙林項(xiàng)目羅蘭香谷在3月底加推136套房源，價(jià)格在10000元/平米。同時(shí)，在開盤當(dāng)天還推出一部分特價(jià)房，特價(jià)房面積87平米，單價(jià)約8000元。特價(jià)房每戶將贈(zèng)送6-8個(gè)平米，如果算上贈(zèng)送面積，每平米價(jià)格在7650元起。

　　逆市拿地

　　4月9日晚，保利地產(chǎn)除了公布3月業(yè)績外，還發(fā)了一則獲得新項(xiàng)目的公告。

　　公告稱，保利華南實(shí)業(yè)有限公司與信保（天津）股權(quán)投資基金管理有限公司，通過掛牌方式取得佛山市佛山新城商務(wù)中心項(xiàng)目地塊。

　　該地塊凈用地面積25.24萬平方米，規(guī)劃容積率面積約62.5萬平方米，成交總價(jià)18.7億元，土地用途為商住用地。

　　這是保利今年繼在武漢、西安后的第三次拿地。觀察目前的土地市場，除了招商在2月份與九龍倉合作以23.7億拿下北京來廣營地塊后，保利此次佛山拿地算是大手筆，而萬科今年以來也僅在唐山拿下一幅地塊。

　　“總體而言，保利還是看好中長期的土地市場，在目前土地市場處于低谷時(shí)，保利入市拿地是值得的，且這些均是比較優(yōu)質(zhì)的地塊?！焙沃琼w表示。

　　“佛山項(xiàng)目選擇與信保合作進(jìn)入，也是看好這個(gè)項(xiàng)目的情景，而土地成本也不高，同時(shí)可以與之前的保利東灣連成一體，算是東灣項(xiàng)目的拓展，從而共享該項(xiàng)目的商業(yè)配套，節(jié)約一些成本。”

　　何智韜還提到，之前拿下的武漢舊改項(xiàng)目和西安的兩幅地塊，成本也不高，且保利均追蹤多時(shí)，并且實(shí)現(xiàn)了進(jìn)入西安市場的目標(biāo)。

　　事實(shí)上，保利一直是土地市場上的?？?，縱觀其近幾年的拿地情況，甚至還表現(xiàn)出一些激進(jìn)。

　　2009年，保利曾投入410億元購買土地，占到當(dāng)年銷售額的近95%；2010年，保利全年新增土地權(quán)益面積高達(dá)1441萬平米，投資近500億，占當(dāng)年銷售額的76%。

　　而2011年雖然有所減少，但購地款也達(dá)到240億，占當(dāng)年732億銷售金額的33%。

　　不過，伴隨著大規(guī)模的拿地，在整體樓市遇冷的情況下，保利的存貨也隨之大幅上升。據(jù)保利不久前發(fā)布的年報(bào)顯示，截止2011年末，其存貨約為1521億元；同時(shí)負(fù)債率仍處于78.43%的高位。

　　或許正是意識(shí)到存貨壓力，保利在年報(bào)中就提及，今年將緊跟形勢，以搶為先，全力落實(shí)年度經(jīng)營任務(wù)。

　　宋廣菊之前也表示，調(diào)控使房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入了寒冬期，保利今年的主要策略是“控風(fēng)險(xiǎn)，促發(fā)展”，負(fù)債率計(jì)劃控制在不超過去年78.43%水平。