蘇鑫：大家上午好！

　　本來我是地產(chǎn)基金，應(yīng)該講房地產(chǎn)金融。但是我還是跟詩濤請求了一下，還是換一個(gè)角度，換一個(gè)話題。為什么換一個(gè)話題呢？有兩個(gè)原因：第一，我們經(jīng)常從行業(yè)內(nèi)看這個(gè)行業(yè)，我們換一個(gè)角度和大家進(jìn)行交流和分析。第二，投資有兩個(gè)角度，兩個(gè)緯度，一種投資是投機(jī)會，一種投資是投趨勢。以前我們可能投機(jī)會能賺到錢，未來我覺得應(yīng)該判斷趨勢，對我們來說是至關(guān)重要的。所以我把話題換了一個(gè)對行業(yè)調(diào)控以后，行業(yè)未來變化的猜想。

　　我們看一看市場現(xiàn)狀，我用三句話來概括。購房人是集體觀望，從去年11月份開始，在全國的一線、二線，甚至到三線城市，成交量都大幅度萎縮。去年，一線城市跌破2008年的成交量，二線城市到第四季度也是接近了2008年的成交量。開發(fā)商非常悲觀，去年有兩個(gè)行業(yè)重要的聚會，一個(gè)是8月份的博鰲論壇，當(dāng)時(shí)與會有一半人還認(rèn)為2013年以后有重大機(jī)會。到年底的時(shí)候，有一個(gè)工商聯(lián)的會議，里面?zhèn)鬟_(dá)的信息幾乎100%對房地產(chǎn)非常悲觀。政府堅(jiān)持調(diào)控，最近總理在次次強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)調(diào)控很重要，這是我看到的市場現(xiàn)狀。

　　我們怎么分析未來的趨勢？從三個(gè)緯度來看，一個(gè)是經(jīng)濟(jì)，主要是貨幣政策可能對行業(yè)的影響。一個(gè)是房地產(chǎn)行業(yè)的走勢，最后我們判斷一下市場變化的趨勢。

　　總的一個(gè)趨勢，我認(rèn)為2012年房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)性調(diào)整不可避免。

　　今年的貨幣大家感到貨幣政策放松，但是很少會流到房地產(chǎn)。我們看到的政策趨勢來說是有傾向性投放的。有一個(gè)比較明確的趨勢，即使貨幣放松了，也不會有太多的錢流到房地產(chǎn)行業(yè)里去。這是宏觀經(jīng)濟(jì)的判斷。

　　房地產(chǎn)政策，中央的決心不會改變的。調(diào)控目標(biāo)已經(jīng)界定的非常清晰，就是要把房價(jià)調(diào)整到合理的水平。地方政府會怎么樣呢？因?yàn)檎{(diào)控到合理的水平，每人有不同的理解。最關(guān)鍵的就是房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)，之所以到今天這個(gè)局面，我們都感覺到壓力非常大，就是因?yàn)閺耐恋?、稅收、金融、都沒有配套的完善的政策，所以才造成今天這種結(jié)果。地方政府稅收壓力非常大，缺錢。在這種情況下，就有可能認(rèn)為它達(dá)到了價(jià)格下降空間一定水平以后，進(jìn)行政策的調(diào)整。實(shí)際在“兩會”期間已經(jīng)有這種信息了，未來這種可能性是非常大的。比方說可以學(xué)一下長沙的模式，學(xué)習(xí)一下重慶模式，推行房產(chǎn)稅，不再根據(jù)限購。但是解決不了這個(gè)行業(yè)信心的問題。我們現(xiàn)在面臨的行業(yè)劇變，為什么感覺進(jìn)入寒冬呢？實(shí)際是購房者集體觀望，如果想打破，必須有宏觀政策的共識，才有可能發(fā)生變化。所以判斷政策，從全面層面不可能有大的變化。中央層面還是堅(jiān)持調(diào)控。各個(gè)城市，可能會有一些微調(diào)，很快我們可以看得到。但是它不能改變行業(yè)在短期內(nèi)的趨勢，房地產(chǎn)行業(yè)購房的趨勢。

　　最近我們看首套房的支持，這一點(diǎn)對行業(yè)來說非常重要，因?yàn)槿绻麤]有這個(gè)政策的出臺，成交量像去年四季度末和今年一季度初這種快速的懸崖式跌幅的話，這種超調(diào)可能是災(zāi)難性的。

　　這種超調(diào)會帶來什么變化？我們從三個(gè)緯度來看。先看城市的緯，一線城市核心區(qū)域的房價(jià)，抗跌性還是比較強(qiáng)的。周邊地區(qū)像北京已經(jīng)跌20%—30%。二線城市的風(fēng)險(xiǎn)在加劇。因?yàn)橐郧岸€城市這幾年大家漲得都很快，甚至整個(gè)城市都發(fā)展非常好。未來的變化一定是城市之間的競爭，不可能這么多的城市都可以快速的往前走，一定會出現(xiàn)強(qiáng)烈的分化，而這個(gè)分化一定在房地產(chǎn)行業(yè)里面體現(xiàn)出來。三線城市，我們相信它的風(fēng)險(xiǎn)會小，前提是對剛性需求的金融政策到位的話，它的風(fēng)險(xiǎn)會小。

　　第二個(gè)緯度，我們從房地產(chǎn)企業(yè)的緯度來分析一下。品牌公司一定要走復(fù)合地產(chǎn)的道路，因?yàn)橐郧拔覀兒艽蟮墓?，都是靠囤地來掙錢的，靠囤地來給自己積蓄發(fā)展力量?，F(xiàn)在房地產(chǎn)原有的開發(fā)模式，在政策上不可能再得到支持。怎么能支持你呢？必須要給地方提供稅收等等。所以復(fù)合地產(chǎn)，比如旅游地產(chǎn)等等，這樣才能得到資源的支持和匹配。中性企業(yè)一定要走專業(yè)化的戰(zhàn)略。小的企業(yè)，在這次洗牌過程當(dāng)中，絕大部分尤其是2008年以后進(jìn)入這個(gè)行業(yè)，沒有太多積累的，以機(jī)會型為主的小企業(yè)，可能要離開這個(gè)行業(yè)，但是他們還可以在行業(yè)里分享利潤，變成專業(yè)的投資人。

　　第三個(gè)緯度，從物業(yè)類型的緯度分析。商業(yè)地產(chǎn)，目前我們習(xí)慣把地變成房子賺錢，認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)也如此，這大錯(cuò)特錯(cuò)。商業(yè)地產(chǎn)實(shí)際是三個(gè)層面，一個(gè)是土地的升值，這和住宅是一樣的，一個(gè)是靠產(chǎn)品、品牌的附加價(jià)值，這跟住宅也有相似的地方。而第三個(gè)，實(shí)際最核心的商業(yè)地產(chǎn)是靠運(yùn)營，靠后期的運(yùn)營，最終它的價(jià)格靠租金來決定的。這一點(diǎn)，實(shí)際是傳統(tǒng)的住宅開發(fā)是完全不一樣的。

　　我們會看到，我們即使把很多的項(xiàng)目建起來，好的商業(yè)地段，前三到五年非常多?，F(xiàn)在大家都愿意把更多錢、資源、精力放到商業(yè)地產(chǎn)，地方政府也如此，把它變成形象工程。我們看到很多二線城市，出現(xiàn)了100座以上的城市綜合體。會有這么多的城市消化這么多的供應(yīng)量嗎？即使建起來，會有這么多的消費(fèi)來支撐嗎？如果沒有怎么辦？我舉一個(gè)例子，北京大家都知道，租金市場非常好，現(xiàn)在據(jù)說已經(jīng)租金已經(jīng)進(jìn)到世界前三名。在中關(guān)村大力發(fā)展的時(shí)候，在三年推了300萬人民幣，五年內(nèi)才消化。我們想想上千的供應(yīng)量，需要多少年消化？商業(yè)地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)對專業(yè)的要求，跟住宅完全不一樣的。住宅去投資化是一種趨勢，不允許作為投資，把住宅作為消費(fèi)品來看待。如果是消費(fèi)品，我們對照美國來看，美國住宅是消費(fèi)品的，它的100年數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，去掉通脹因素，每一年的漲幅不超過0.6%，這與朱會長和陳主任講的是一致的。如果去投資化作為一種消費(fèi)品，常態(tài)就不可能使住宅價(jià)格不斷快速永遠(yuǎn)的上漲。

　　我們要分析今年房價(jià)的走勢，好像很難判斷。但是我們可以判斷一些趨勢，這個(gè)趨勢就是這個(gè)行業(yè)發(fā)生重大的變化，行業(yè)的規(guī)則，發(fā)生了重大的變化。以前我們面臨的只有單一的市場，現(xiàn)在出現(xiàn)了雙層市場，保障房和商品房，兩個(gè)市場并存。帶來形象的變化，我們可以看一看，相當(dāng)于以前是足球場，允許22個(gè)人，未來我們面臨的是籃球場，只允許十個(gè)人。以前開發(fā)商只要拿地就可以賺到錢，地方政府只要賣地就可以賺到錢，投資人只要買房就可以賺到錢，所有的游戲參與者都沒有風(fēng)險(xiǎn)就賺到很多錢，這種規(guī)則能繼續(xù)下去嗎？未來一定會發(fā)生變化，地產(chǎn)商一定會變成房地產(chǎn)商，靠囤地賺錢的時(shí)代不可能持續(xù)，必須靠產(chǎn)品來增加附加價(jià)值。地方政府由賣地商變成一個(gè)產(chǎn)業(yè)的推動(dòng)者，因?yàn)槌鞘械母偁庍€得靠經(jīng)濟(jì)來引導(dǎo)，經(jīng)濟(jì)才有一定的預(yù)期。所以城市的發(fā)展還要靠產(chǎn)業(yè)的推動(dòng)。購房人炒房時(shí)代已經(jīng)變成理性的一種投資時(shí)代。

　　以前的房地產(chǎn)對我們來說是一種“超配”，我們更多的資產(chǎn)放在房地產(chǎn)，但是它將回歸到“標(biāo)配”。房地產(chǎn)行業(yè)將進(jìn)入震蕩加劇的時(shí)代，不會永遠(yuǎn)的一根線，是波動(dòng)的，不會是全國全面的趨勢變化，一定是不同的區(qū)域、不同的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，結(jié)構(gòu)性的是不同的。開發(fā)商的融資，由完全依賴于這種間接融資銀行為主，變成直接的融資，這是很重要的一方面，這也是基金未來生存大發(fā)展的一個(gè)基礎(chǔ)。

　　再一點(diǎn)的變化，可能現(xiàn)在我們討論比較少。就是我們這一輪把大家投資人慣性投的有兩個(gè)，在國內(nèi)有兩個(gè)市場，一個(gè)是股票市場，一個(gè)是資本市場。股票市場的慣性已經(jīng)被堵住了，結(jié)果會怎樣？藝術(shù)品、現(xiàn)在是觀望，最后還要出來。未來房地產(chǎn)還是投資的主要渠道。我們怎么來疏導(dǎo)它？否則對整個(gè)經(jīng)濟(jì)的破壞也是比較大的。因?yàn)榉康禺a(chǎn)天生有兩種屬性，我們認(rèn)為普通住宅有投資屬性，這沒有問題，到底什么還有投資屬性？我們怎么把愿意投到房地產(chǎn)的件梳理起來？這是我們行業(yè)人員面臨很大的問題，這是短期內(nèi)的問題。慣性愿意做房地產(chǎn)，這種疏導(dǎo)還是非常重要的。

　　所以這種猜想，到2012年行業(yè)變化的猜想，都是一種假設(shè)，假設(shè)2012年沒有出現(xiàn)，2012年預(yù)言沒有實(shí)現(xiàn)，地球大崩潰沒有實(shí)現(xiàn)。如果實(shí)現(xiàn)的話，我們怎么去做？這是當(dāng)時(shí)小電影的票，這實(shí)際給我們一個(gè)啟發(fā)，就是說現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)面臨一個(gè)狀態(tài)，和人類的預(yù)言相似。首先我們要先生存，然后再發(fā)展。最后我總結(jié)我的發(fā)言，兩句話：第一，投資要投趨勢，而不能簡單投機(jī)會。第二，房地產(chǎn)公司，現(xiàn)在最關(guān)鍵的是要生存。謝謝各位。