盧鏗：各位領導、嘉賓，大家早上好！我今天演講的題目是《后新政時代的地產新思維》。

　　我今天的發(fā)言只代表我個人，不代表任何企業(yè)。

　　我們看到今天我們面臨的時代已經發(fā)生了全面的變化，非常深刻的一種時代感官，我們已經在不知不覺中進入一個新的時代。當前國際、政治、經濟環(huán)境可以說空前復雜，大家都知道，我就不念了。從美國、日本、歐洲經濟體，以及到我們自己。

　　可以說2012年是非常艱難的一年。中國從左邊紅色的圖中可以看到，是我們國人非常值得驕傲的一方面，另一方面也是非常憂患的一方面。改革開放30多年來，一個巨人巨跑之后，走到今天，引起大家集中的反思，問題很多，問題很嚴重。

　　當下的行業(yè)形勢，也進入比較嚴峻的一個狀態(tài)。大家最關心的還是房價問題，其實我一直覺得有些話要說。房價問題確實高，第一，十來年高了5—10倍，這是不爭的事實。其實，有很多的原因，大家可以看到我展現(xiàn)出PPT的內容。從這些內容當中，大家可以看到，實際由于我們許多客觀、主觀因素的綜合結果。但是在理論上，開發(fā)區(qū)承受過多的指責。我這上面也提到，房地產區(qū)域行為，當房子能賣6000元的時候，旁邊人賣到了7000元，這時候自然1000元的趨利空間我相信房地產商不會放過的。實際這只是附加上漲的一個局部，但是許許多多的內容并不是開發(fā)商造成的。

　　房地產一直到現(xiàn)在，實際上還是支柱產業(yè)，而且是第一位的支柱產業(yè)。在去年，住房的銷售額是8萬億元，遠遠比汽車等產值要高?，F(xiàn)在的房價我覺得其實下降空間并不大，因為房地產已經被成本綁架了，而成本又被稅收等綁架了，所以下降空間并不大。所以我覺得政策最重要的是穩(wěn)住房價，而不是大降房價為目的，實際做不到的。我也提到，用現(xiàn)金量和可轉讓，代替限購、限貸，來引起市場的活躍。

　　新的策略應該是，高端房應該徹底市場化，降到70%以上，一般老百姓還是不能接受的。正好高端房的敞開，可以為政府積累大量的資源，用這些資源來搞地方基本建設。中端房用減稅的策略，補貼房地產企業(yè)，解決百姓的剛性需求。一般房應該是政府出資，而不是把已經收了許多稅費之后，還讓開發(fā)商用配建的方式來承擔。今天我們的房價確實很高，如果單用住房收入比來看，比例是非常高的。但是我們也看到，我們跟其他國家比的話，比如說巴西的首都、印度的孟買，房價比我們高很多，所以現(xiàn)在的問題不是房價太高，而是收入太低。尤其在房價沒有太多的下行空間的時候，更需要這個問題?？傮w上來講，強壓下去的房價，實際上不具備可持續(xù)性。它反彈的能量積累已經非常大。

　　我這里有一個事情需要關注的，我完全脫離開開發(fā)商來說，作為一個普通的企業(yè)家，一個企業(yè)界的人士，我覺得應該關注一下政策產生的負面效果，其實很多的。我們如果忽略這些負面效果，而是一邊倒唱贊歌的話，我覺得對國民經濟和人民生活會帶來另外的影響。這些影響應該說很廣泛、很深刻。我覺得媒體界的朋友，包括政治界的領導更應該認真的反思。

　　新政之后，其實帶來各個方面都沒有滿意，也出現(xiàn)了關于后新政的議論。對未來樓市的判斷我也不講了。

　　我講一下最近思考的觀點。我覺得現(xiàn)在有些觀點是需要大家分享和討論的。一個是房地產確實不是實體經濟，但是近百個，我手上有97個，是不可忽略的。不能因為它不是實體經濟，就過度的忽略。第二，其實是政府、百姓多方受益。作為開發(fā)商也是投資主體，不應該被妖魔化。第三，房地產商的泡沫化。如果泡沫破裂，實際上地方政府和銀行和國企實際都拉下水。大量隱性的高估房地產，這是不爭的事實。我們的輿論基本上忽略了這一點，甚至銀行自己說我們跟房地產商沒有什么關系。

　　其實對房地產購買，貨幣流通越快，對國民經濟和地方發(fā)展越好。另外現(xiàn)在多數(shù)的房企早就沒有了暴富，全行業(yè)如果做深刻分析。房地產現(xiàn)在已經成為了弱勢群體，現(xiàn)在每平米，我們去辦銷售許可證的時候，主管總局要求我們押一部分資金，而且三年不還給你。這是我們承受了數(shù)種稅費后還要承擔的。

　　房價高，其中有諸多原因，開發(fā)商是其中一個原因，不是主要原因。還有由于地價和稅費為主的成本降不下來，房價不可能大降?，F(xiàn)在不是房價太高，而是收入太低。房價確實很高，但是當你的壓力空間不是很高的時候，這時候我們要研究一下收入。另外房地產大洗牌之后，會出現(xiàn)少量的情況。香港在進行若干次洗牌之后，有許多大公司壟斷的結果。結果是什么呢？結果是老百姓受苦。因為當幾個大公司壟斷的時候，價格被他們把持。另外，美國征收物業(yè)稅，目的是為了抬高房價。我們查過當時的資料，美國很多城市征收房產稅，是為了增加政府的收入，把城市建好，把地方的土地炒熱。如果我們現(xiàn)在用房產稅代替土地財政，我覺得會出現(xiàn)問題。所以現(xiàn)在高端房應該放開，中端房補貼。因為現(xiàn)在投資完全被控制了，應當講本應由政府負責任。

　　另外長期看，中國樓市還有很好的前景。實際上現(xiàn)實中，樓市的政策正在松動，比如說銀根正在松動。我估計今年可能還有40%左右的成本下調。然后地價也逐漸回歸理性，地方政府已經開始做微調，普通住宅的標準也正在做改變，剛性需求政府強調需要保障等等。所以我覺得，實際上現(xiàn)在沒有剛才陳總說的那么悲觀，我覺得已經在做一些必要的松動。

　　未來的前景，我相信會很好。因為實際上支撐中國樓市未來發(fā)展持續(xù)向好的因素還有很多，一個方面是城市化，二是大都市效應。今后城市的發(fā)展，大都市群、大都市圈，核心會有很強的聚集效應。然后促進大遷徙，城鄉(xiāng)二元的戶籍政策會改變。計劃生育政策也在修訂，政策回歸理性，土地政策在改良，地價、房價都在回歸理性，財富的分配，我相信政府也在做調節(jié)，趨于合理等等。還有巨大的剛性改善需求等等，長遠來看，中國還有20年。現(xiàn)在我們人口城市化率大概是51.27%，非常低。照理說，應該是70%，所以每年一個點，應該還有20年，這是中國的城市化率不可阻擋的狀態(tài)。中國現(xiàn)在在51.27%左右，每年一個點，將近還有20年時間，而且美國一個諾貝爾獎獲得者曾經說，未來兩件事，其中一件是中國的城市化革命。

　　這是新政之下堅持冬泳。我今天講的主題，我?guī)н^了，就這十個觀點。這是在絕大部分企業(yè)還是在蓋房子、賣房子的時候，我們就在這個時代都給一些關注，包括政策關注等等。

　　這是政策關注，我們不能整天研究企業(yè)的事和行業(yè)的事，你必須研究世界將要發(fā)生的事，國家將要發(fā)生的事。實際創(chuàng)新機會、發(fā)展機會都在。

　　第二個是社會關注，這個時代是開發(fā)商掌握許多機會和資源，因此開發(fā)商應該承擔必要的社會責任。包括住區(qū)的穩(wěn)定，文化傳承等等。所以在我們的項目策劃中應該考慮到這些相關的責任。

　　第三是創(chuàng)新的關注。當大部分的開發(fā)商甚至一些著名開發(fā)商在嚴峻的冬天當中放棄創(chuàng)新的時候，我覺得有責任的開發(fā)商，應該更加注重創(chuàng)新，在思想、主題、模式等等，有許多值得我們關注創(chuàng)新的。

　　第四，價值關注。我們從用戶的價值，到服務的、社會的、環(huán)境的、文化的等等，其實房地產的價值觀的點是非常多的。

　　第五，科技關注。非常遺憾，實際我剛才講到的房地產新政所帶來的負面影響當中，有一個我覺得政府需要非常關注的。由于科研政策滯后，帶來幾乎所有房地產商都放棄了對科技的關注。幾年前我們都在非常認真的研究節(jié)能的問題、環(huán)保的問題，材料問題，現(xiàn)在大家基本都放棄了。

　　第六，藝術關注。因為我們進入后工業(yè)時代，跟前工業(yè)時代或者工業(yè)時代的區(qū)別，以前大家都關注居住功能，現(xiàn)在關注的是一個藝術的生活。有一句話叫藝術點裝生活。尤其是中國教育基本上藝術思考，應該在教育中加以強調。

　　第七，哲學關注。大家都知道馬斯洛的需求原理，那五個層次。其實有七個層面，這是1954年他寫《動機和人格》這本書的時候，最高是自我實現(xiàn)需求。等有修訂版的時候，提出關于認知和成本需求。把原來第五位排到了第七位，把后來補充的這兩個放在了第四和第五。所以從這一點看得出來，馬斯洛已經在那個時候關注到這個時代應該發(fā)生的變化。所以開發(fā)商項目策劃時應該參照他這個考慮。

　　第八，環(huán)保關注。中國非常不幸已經成為污染國，我們每年不要說別的了，我舉兩個例子，二氧化碳排放量已經超過了美國，大概每年中國大地上排放了60億噸二氧化碳到大氣層，是世界第一的。還有一個，中國農村污染是世界第一，農村通過農藥、肥料，還有我們的幾十萬個自然村，基本上沒有排污和環(huán)保設施，所以在中國的農村出現(xiàn)了很大的問題。我最近看到一個資料，這個資料是一個學者報告，他說在我們的商品，除了農民自己小塊地種的糧供自己吃以外，我們商品糧60%是東北黑土地的。但是按照現(xiàn)在的狀態(tài)，黑土地未來50年基本瘦了。

　　第九，服務關注。這個我不說了。

　　第十，管理關注。海爾集團正在研究，對物本性的關注，改變?yōu)閷θ吮拘缘年P注。

　　今年必定是必須特殊的年份，房地產企業(yè)都在經歷歷練。在危機之前，我們選擇了積極冬泳，創(chuàng)新思維的概念。我們都希望看到，一個通過創(chuàng)新思維而誕生的健康的局面，一個個經過洗禮的房地產商將努力改變國民的生活方式。謝謝各位！