關(guān)于利潤(rùn)率，公司在北京的項(xiàng)目在2011年收入有所下降，2011年外地項(xiàng)目的比重超過(guò)北京的比重。未來(lái)，我們一方面通過(guò)土地拓展實(shí)現(xiàn)低成本拿地，也降低了我們外地土地成本。所以，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，公司整體的毛利率和凈利率水平會(huì)在以后相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)保持穩(wěn)定的水平。

　　媒體提問(wèn)：今年公司銷售目標(biāo)是120億，在新推貨量中三四線城市大概占多少？另外，現(xiàn)在政策方面非常鼓勵(lì)首次置業(yè)、首次改善類產(chǎn)品，這類產(chǎn)品在你們2012年的規(guī)劃中的安排是怎樣的？

　　羅俊：2012年我們的銷售目標(biāo)是120億。我們新推面積大概是200萬(wàn)平方米，加上我們現(xiàn)有的在售的100萬(wàn)平方米的產(chǎn)品，總量大概是300萬(wàn)平方米。我們預(yù)期去化率完成48%左右水平就能夠完成120億的銷售任務(wù)。

　　關(guān)于非限購(gòu)區(qū)域的比例或三四線的比例問(wèn)題，2011年我們?cè)谌木€城市推盤(pán)的比例在33%左右，2012年，我們?cè)谌木€城市推盤(pán)面積占比能達(dá)到56%。今年我們非限購(gòu)區(qū)域的推盤(pán)面積將大大增加。

　　關(guān)于首次改善和首次置業(yè)產(chǎn)品的比例，我們計(jì)劃2012年新推樓盤(pán)面積的70%-80%會(huì)針對(duì)首次置業(yè)及首次改善型的客戶，最終實(shí)現(xiàn)公司的加速周轉(zhuǎn)，完成我們的銷售目標(biāo)。

　　媒體提問(wèn)：首創(chuàng)目前有4個(gè)奧特萊斯項(xiàng)目，北京芭蕾雨已出售了好幾期，公司新聞稿顯示，海南萬(wàn)寧、浙江湖州的奧萊項(xiàng)目已在今年開(kāi)售，具體情況如何？另外，廣東佛山的項(xiàng)目已有兩次推遲開(kāi)盤(pán)，現(xiàn)在具體進(jìn)展怎樣？

　　唐軍：北京奧萊已經(jīng)銷售差不多了，只有少量的房子沒(méi)有銷售出去。第二，我們今年2月拿的房山四號(hào)地項(xiàng)目跟奧萊項(xiàng)目隔了一條馬路，在這個(gè)區(qū)域的住宅銷售中，我們會(huì)成為一個(gè)主導(dǎo)的發(fā)展商。

　　在第一期銷售差不多的情況下，今年下半年九、十月份說(shuō)不定會(huì)接著開(kāi)盤(pán)銷售。這些對(duì)未來(lái)奧萊開(kāi)業(yè)需要的人氣帶來(lái)很大的幫助。

　　海南萬(wàn)寧項(xiàng)目去年年底開(kāi)始銷售，產(chǎn)品基本上都是面向剛需人群。因?yàn)檫@是我們宏觀調(diào)控之后拿到的項(xiàng)目，而且，絕大部分是剛需產(chǎn)品，所以銷售還比較正常。

　　湖州奧萊今年上半年開(kāi)始少量推出，也有一部分是改善型的產(chǎn)品。佛山奧萊目前還沒(méi)有開(kāi)盤(pán)。因?yàn)檫@個(gè)項(xiàng)目拿地比較早，當(dāng)年沒(méi)有宏觀調(diào)控的時(shí)候做的戶型稍微偏大一點(diǎn)，所以現(xiàn)在也在調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，希望加大剛需類的比重，這個(gè)可能要到今年下半年開(kāi)盤(pán)。

　　媒體提問(wèn)：你們今年會(huì)不會(huì)做一些降價(jià)的措施？

　　唐軍：現(xiàn)在的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)是非常激烈的，從首創(chuàng)置業(yè)的角度來(lái)說(shuō)，我們也希望采取比較靈活的價(jià)格措施。我們要求把現(xiàn)在庫(kù)存的項(xiàng)目加大銷售，價(jià)格在目前的市場(chǎng)情況下還是個(gè)比較敏感的因素，所以，我們希望盡快把庫(kù)存項(xiàng)目清理掉，拿現(xiàn)金換來(lái)更好的資源，這是公司長(zhǎng)期發(fā)展過(guò)程中非常重要的一個(gè)戰(zhàn)略。

　　但是，這個(gè)價(jià)格戰(zhàn)的前提是保證公司一定的毛利率，維持公司毛利率整體沒(méi)有太大變化。我們會(huì)區(qū)分不同的項(xiàng)目，不同的區(qū)域，同時(shí)對(duì)每個(gè)項(xiàng)目對(duì)公司利潤(rùn)率貢獻(xiàn)的大小會(huì)有一個(gè)合理的組合。實(shí)際上我們已經(jīng)在做了，效果是比較明顯的，三月份我們銷售應(yīng)該會(huì)逐步上來(lái)。

　　媒體提問(wèn)：公司暫時(shí)有無(wú)計(jì)劃發(fā)債或者融資計(jì)劃？今年有沒(méi)有調(diào)整開(kāi)工目標(biāo)？除了新開(kāi)工的面積以外，今年的竣工面積和去年相比有沒(méi)有改變？

　　唐軍：我們目前還沒(méi)有市場(chǎng)融資或者發(fā)債的計(jì)劃。因?yàn)槲覀兡腹驹谀壳笆袌?chǎng)情況不具備融資條件。但我們會(huì)有多種其他方式的融資安排，包括剛才羅俊提到的共同出資，或者股權(quán)融資方面。

　　第二，我們今年新開(kāi)工的面積計(jì)劃是241萬(wàn)平方米，算成建面的話，今年總的建設(shè)面積可能會(huì)在600萬(wàn)平方米左右，但這個(gè)也要取決于今年的銷售情況。如果銷售的好我們會(huì)加大新開(kāi)工的面積，按照正常的計(jì)劃，我們的開(kāi)工面積會(huì)在600萬(wàn)平方米左右。今年的竣工面積是220萬(wàn)平方米。

　　媒體提問(wèn)：前陣子證監(jiān)會(huì)公布了A股IPO排隊(duì)名單，首創(chuàng)置業(yè)在列。這個(gè)有沒(méi)有最新的進(jìn)展？另外，剛才提到首創(chuàng)正在籌措房地產(chǎn)基金，具體情況如何？基金投向只是首創(chuàng)還是也包括外部市場(chǎng)？

　　唐軍：A股上市是我們?cè)?007年的時(shí)候申請(qǐng)的，2007年之后房地產(chǎn)A股上市就已經(jīng)停了，所以現(xiàn)在這個(gè)還在安排，但是也沒(méi)有一個(gè)時(shí)間表。

　　劉曉光：關(guān)于A股的事情，大家看到我們還排在前面，也要看到中國(guó)資本市場(chǎng)下一步的發(fā)展?fàn)顩r的。涉及到地產(chǎn)業(yè)的閘門能不能開(kāi)，我們也在排隊(duì)等待中。

　　關(guān)于房地產(chǎn)基金的問(wèn)題，因?yàn)橛泻芏嗤顿Y者也找到我們，希望首創(chuàng)將來(lái)能夠設(shè)立一些大的基金。因?yàn)?，從基金角度?lái)講，第一，看品牌，第二個(gè)，看資源。而首創(chuàng)置業(yè)的品牌是好的，運(yùn)作能力和團(tuán)隊(duì)也是好的。

　　基金的好處在哪里呢？我想，一方面，它可以支撐首創(chuàng)置業(yè)在市場(chǎng)上繼續(xù)運(yùn)作資源的能力。第二個(gè)，它也是上市公司輕資產(chǎn)運(yùn)作的形式。因?yàn)樽鳛橥顿Y機(jī)構(gòu)，基金可以以很小的份額帶動(dòng)很大的資金。

　　從現(xiàn)在來(lái)講，很多專業(yè)的地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)也需要這種基金，比如將來(lái)的養(yǎng)老地產(chǎn)、物流地產(chǎn)、文化地產(chǎn)以及零售地產(chǎn)。這種專業(yè)性地是很多投資者愿意投資的。

　　所以，在這種情況下，首創(chuàng)置業(yè)具備這種條件，如果有大的投資者形成組合，形成一個(gè)大的基金，對(duì)于首創(chuàng)置業(yè)下一步的發(fā)展肯定是有幫助的。

　　在基金投向上，一般大概有一個(gè)比例，一部分要投到社會(huì)上但投到社會(huì)上實(shí)際上也是依靠首創(chuàng)的管理團(tuán)隊(duì)，會(huì)收一些管理費(fèi)。

　　媒體提問(wèn)：首創(chuàng)今年的資本開(kāi)支大概是多少？

　　羅俊：2012年資本開(kāi)支主要分成幾個(gè)部分，用于買地的支出是45億左右，截至去年底未付土地款大概有15億，建設(shè)支出大概是在66億，利息、股利及各項(xiàng)費(fèi)用大概是在28億。所以，整個(gè)資本支出在168億左右。

　　媒體提問(wèn)：你們的負(fù)債比例是比較高的，剛才會(huì)有海外并購(gòu)融資，那么會(huì)推高負(fù)債率嗎？另外，今年有沒(méi)有具體的并購(gòu)計(jì)劃？

　　劉曉光：實(shí)際上在去年六月份以后，并購(gòu)已經(jīng)拉開(kāi)了序幕。我估計(jì)，并購(gòu)今年是很重要的一個(gè)旋律。特別是那些中型企業(yè)，他們手里有幾個(gè)項(xiàng)目，但由于運(yùn)轉(zhuǎn)問(wèn)題可能會(huì)遇到資金困難，這實(shí)際上也帶來(lái)了很多機(jī)會(huì)。

　　我認(rèn)為，一些優(yōu)質(zhì)的土地資源肯定會(huì)在市場(chǎng)上出現(xiàn)，將來(lái)首創(chuàng)置業(yè)也會(huì)得到這樣的機(jī)會(huì)。在這過(guò)程中，有一些并購(gòu)甚至不需要?jiǎng)佣嗌佻F(xiàn)金，并購(gòu)者只需要加一小部分的自己增量，主要靠品牌和運(yùn)作能力盤(pán)貨項(xiàng)目，這樣的機(jī)會(huì)很多。

　　所以，我的看法是，2012年是一個(gè)并購(gòu)年，大批的并購(gòu)的機(jī)會(huì)已經(jīng)出現(xiàn)了?？赡懿豢赡馨俜种俚牟①?gòu)，因?yàn)檎驳觅u點(diǎn)地。作為一個(gè)好的企業(yè)來(lái)講，應(yīng)將并購(gòu)與一二級(jí)土地的開(kāi)發(fā)相結(jié)合。

　　羅?。?/strong>2011年公司的凈負(fù)債率是82%，負(fù)債上升的主要原因是2011年為了實(shí)現(xiàn)公司整體規(guī)模的擴(kuò)張，公司并購(gòu)了多個(gè)項(xiàng)目，同時(shí)也增持了一些項(xiàng)目的權(quán)益。