在目前價格下行趨勢逐漸明顯的樓市下，綠城的不降價，更多還是源于對產(chǎn)品質(zhì)量的信任。

　　觀點網(wǎng) 梁嘉欣 “綠城不可能降價，也很難降價。”宋衛(wèi)平于3月17日的綠城聯(lián)合經(jīng)紀公司成立大會暨簽約儀式上，再度明確綠城“不降價”的態(tài)度。

　　宋衛(wèi)平認為，綠城的地價高，產(chǎn)品投入高，小區(qū)交付后各方面的投入都很高，所有加起來后，基本不存在降價的空間。

　　按照綠城早前的說法，旗下項目的利潤只有9個點，如果降價，最低也就9.1折。不過根據(jù)市場報道，這段時間綠城的折扣遠不止9個點。

　　前不久繼綠城南京水晶藍灣7.5折“內(nèi)部價”之后，綠城杭州最為人所知的桃花源南區(qū)別墅項目近期就傳出低至七折降幅的報道，如屬實，這或者已是綠城項目中出現(xiàn)的最低降幅。

　　報道指出，對比目前杭州桃花源南區(qū)別墅項目平均5萬元每平方米左右的市場價，如今3.4萬元/平方米左右的成交均價，折讓幅度低至三成。

　　不過隨后綠城在接受觀點新媒體采訪時，已對桃花源七折降價一事作出澄清，并表示，是次售出的3萬多每平方米的項目，其實是桃花源項目里的小法式別墅產(chǎn)品，且又是最靠近園區(qū)旁邊的一套房子，所以是標識的最低價格。

　　而此前綠城亦曾售出多套同屬該價位的房子，因與不少6萬元每平米以上的中式大宅共同成交，所以彼時銷售均價仍處于5萬元/平方米的水平。

　　根據(jù)日前綠城公布的2月銷售數(shù)據(jù)，2月僅有杭州桃花源南區(qū)別墅項目分期推出銷售，總推盤面積約3359平方米，去化率達100%，銷售金額為1.14億元，銷售均價為33984元/平方米。

　　十年桃花源

　　根據(jù)綠城提供的相關(guān)資料，綠城·桃花源項目總占地面積達到2700畝，而內(nèi)里涵蓋的別墅產(chǎn)品類型繁多，更被稱為綠城別墅產(chǎn)品的“大觀園”。

　　2012年，綠城·桃花源推出收官產(chǎn)品西錦園中式園林別墅及少量法式園景別墅。其中“西錦園”占地約180畝，規(guī)劃建造27棟地上建筑面積約800-900平方米、地下建筑面積約500平方米、帶多車位地下車庫的中式別墅；以及13棟地上建筑面積約1200-1500平方米、地下建筑面積約250-350平方米的中式大宅。

　　據(jù)余杭綠城公司副總經(jīng)理林伶介紹，西錦園和其它西式住宅基本上售價在5萬元到7萬元每平方米不等，該價格不含地下室及花園。

　　涉及七折降價風波的法式園景別墅，地上建筑面積430-530平方米，庭院面積800-1200平方米，地下建筑面積約300平方米，總價約在2200萬左右，單價約3.5萬元-4萬元，將在2012年6月推出少量珍品。

　　林伶表示，這次成交的項目是去年七、八月份推出的一批房當中，余下來沒有賣的部分。且由于該部分最靠大門口和路口，地理位置明顯差于位置較為里面的別墅項目，因此價格會有比較大的落差。

　　而從價格方面來看，是次成交的項目降幅并不多。林伶亦稱，目前桃花源項目產(chǎn)品的折扣基本上很好，只在一般只在4到5個點左右。

　　“畢竟是高端項目，客戶主要還是認可綠城的總體品質(zhì)。而且這類項目就算打再多的折扣也未必是老百姓買得起的房子，所以我們不會像社會上的剛需項目那樣進行打折。”林伶稱。

　　她續(xù)表示，由于不是每個老百姓都有購買高端產(chǎn)品的需求，所以桃花源項目每年的去化率及年造速度都比較慢，“因此在樓市好的情況下，也未必有很多房源拿出來賣。但在樓市不好時，可能也有些剛性的對生活品質(zhì)有要求的人會來購買”。

　　但為了更好地形成去化，林伶透露，綠城早已開始做下半年宣傳和推廣方面的工作，“我們存量并不是特別多，包括最近來看，一、二月份我們也完成了集團的銷售計劃，三月份也會完成。這兩個月陸陸續(xù)續(xù)還有一些別墅的客戶會來看房，談到比較合適的價格就會購買”。

　　她表示，桃花源已經(jīng)有十三年的營造歷史，至今已經(jīng)售出600多棟別墅，整個園區(qū)又相當成熟，預(yù)計再經(jīng)營2年，并推出余下60多棟項目，就可圓滿收官。而且定價相對理性，配置的部分酒店項目也將會陸續(xù)落成。

　　問及后續(xù)是否會迫于市場壓力而加大降價力度，林伶回應(yīng)稱，可能性不大：“在目前的銷售節(jié)奏和市場情況下，因為畢竟別墅是比較小眾的產(chǎn)品，所以我們不會啟動大規(guī)模降價打折這些舉措。”

　　“雖然十年以前賣的房子很便宜，才200多萬一套，但是經(jīng)過十幾年，別墅已經(jīng)不再開發(fā)，土地的稀缺，加上項目的成熟性，所以相對而言，桃花源目前的售價走勢還是比較平穩(wěn)的。”

　　林伶亦坦承，降價可能有點不負責任，但是有時候為了求生存，其實也是迫于無奈，“不過我們還是要為每天付出的勞動，爭取一些相應(yīng)合理的回報”。

　　新營銷模式

　　在目前價格下行趨勢逐漸明顯的樓市下，綠城的不降價，更多還是源于對產(chǎn)品質(zhì)量的信任。

　　“在我了解的全國房地產(chǎn)企業(yè)中，在做產(chǎn)品質(zhì)量及后續(xù)服務(wù)方面，還沒有一家企業(yè)能夠超過綠城”，宋衛(wèi)平3月17日表示。而一直以來，在綠城的眼中，好房子是不愁賣的。

　　為了更好地向外界傳播綠城產(chǎn)品的好品質(zhì)，從而進一步提高項目的成交量，綠城在早前就啟動全民賣房的營銷模式。

　　在新銷售模式里，原來的銷售人員將變成經(jīng)紀人，同時走出案場，讓其在社會上尋找客戶。同時，還會借用社會上原先的二手中介經(jīng)紀人，從中面試、挑選出兩三百人，成為綠城簽約經(jīng)紀人。

　　“期望能夠通過更多的經(jīng)紀人，把綠城的產(chǎn)品理念推銷出去”，宋衛(wèi)平稱。據(jù)了解，綠城2012年的銷售目標是400多億。

　　經(jīng)過長達一個多月的準備，綠城新營銷團隊基本到位。

　　3月17日，綠城舉行聯(lián)合經(jīng)紀公司成立大會暨簽約儀式，綠城集團旗下的聯(lián)合經(jīng)紀公司：杭州綠城房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司、杭州綠建合聯(lián)房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司正式揭牌。

　　據(jù)了解，此次聯(lián)合經(jīng)紀公司成立大會招聘的全部是外部經(jīng)紀人，其中大部分以兼職為主，涉及房地產(chǎn)中介、證券、銀行、汽車、保險等多類行業(yè)。

　　而一個月前，綠城曾召開綠城集團項目經(jīng)紀公司成立暨簽約儀式，目的是把所有在職銷售人員轉(zhuǎn)為經(jīng)紀人，并將具體項目的銷售指標，明確分解到每一個經(jīng)紀人(銷售員)。

　　其中，杭州藍色錢江10億元，沈陽全運村為30億元，溫州海棠灣的某個銷售人員要完成25104萬元的指標。

　　與內(nèi)部項目經(jīng)紀公司一樣，新成立的兩家外部經(jīng)紀公司，也有具體的銷售指標，但并未分解到具體簽約經(jīng)紀人。

　　據(jù)介紹，他們需要承擔杭州蘭園項目各2億元的銷售指標、承擔藍色錢江各1.5億元的指標、承擔沈陽全運村各4.5億元的銷售指標等等。

　　綠城表示，簽約之后，綠城旗下所有項目公司的房源，將對兩家新成立的經(jīng)紀公司和此前成立的內(nèi)部經(jīng)紀公司開放。

　　“如此一來，客戶群就可以增加1-2倍。”綠城透露，希望透過內(nèi)外部經(jīng)紀人的聯(lián)合與競爭，實現(xiàn)2012年的銷售目標。當然，經(jīng)紀人不僅可以銷售綠城所有的房子，還可以賣濱江、金都等其他房企的房子。