舊改項目最主要是能夠提供優(yōu)質(zhì)的土地和廉價的土地來開發(fā)，同時商業(yè)價值也非常高。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 曹萍 “2011年，三線以上的城市為我們貢獻(xiàn)了50%的銷售金額和52%的銷售面積”，剛剛升任行政總裁的金志剛?cè)绱私榻B過去一年佳兆業(yè)業(yè)績良好的原因。

　　2011年，受制于整個房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策，未完成全年銷售目標(biāo)成為行業(yè)的主流，佳兆業(yè)卻在2011年實現(xiàn)簽約銷售152.89億元，同比增51.5%，實現(xiàn)銷售面積約217.74萬平方米，按年增長150%。

　　佳兆業(yè)介紹，去年公司結(jié)轉(zhuǎn)收入達(dá)到108.35億元，同比增長40%；毛利達(dá)到32.34億元，比上年升7.4%。

　　佳兆業(yè)高管認(rèn)為，正是二三線的布局策略促使公司實現(xiàn)銷售上的快速增長。

　　2011年，佳兆業(yè)共計推出27個項目，其中20個項目就位于二三線城市，這些城市推出的項目以剛需產(chǎn)品為主。

　　截至目前，佳兆業(yè)土地儲備為2370萬平方米，其中77%處于三線城市，16%在二線城市，7%的土地儲備在一線城市。

　　鑒于政策對于剛需產(chǎn)品的鼓勵，加之二三線城市此類產(chǎn)品仍然強(qiáng)勁，“2012年我們將會推出約370萬平方米的面積，預(yù)計2012年底在建面積達(dá)到800萬平方米，而竣工面積大約300萬平方米”，佳兆業(yè)副主席譚禮寧如此介紹。

　　2012年佳兆業(yè)將推出31個項目，其中12個是全新項目。2011年來自限購的城市的銷售貢獻(xiàn)約23%。2012年，我們估計在限購城市的銷售貢獻(xiàn)在38%左右。相信今年也可以維持70%的去化率水平。

　　讓佳兆業(yè)值得驕傲的除了三線城市的貢獻(xiàn)外，業(yè)績會上幾乎每個高管都會提及佳兆業(yè)在舊改上的成績。

　　據(jù)介紹，到去年年底，佳兆業(yè)共獲得300萬平方米的舊改面積，目前其擁有的舊改項目總占地面積是950萬平方米，其中540萬平方米位于深圳，這其中又有210萬平方米是政府已經(jīng)立項的了。

　　較低的拿地成本和優(yōu)越的地理位置，佳兆業(yè)對于舊改項目頗為喜歡，公司高層指出，未來公司還會拿一些舊改項目，且以深圳為主。

　　“至今年2月底，我們已鎖定今年收入109億，其中73億會在2012年的損益表中反映出來。所以2012年的收入比較清晰，因為上年預(yù)售額108億左右約占全年的70%以上?！睂τ?012年的銷售，佳兆業(yè)高管信心滿滿。

　　此外，公司主席郭英成、副主席郭英智及首次財務(wù)官張鴻光等都在會上對公司的發(fā)展做出具體闡述，以下為業(yè)績會現(xiàn)場實錄：

　　媒體提問：你們?nèi)ツ甑拿实帽容^多，純利率也下跌了幾個百分點(diǎn)。而您剛剛說今年有73億入賬，今年的毛利率會怎么樣？你們今年的資本開支是怎樣的呢？

　　管理層：我們鎖定的毛利率不會太低，都還處在行業(yè)水平。從我們產(chǎn)品多是剛需，且分布在不同地域等情況和經(jīng)驗看，行業(yè)水平多在30%左右。而以前我們的毛利率也都在合理范圍內(nèi)。

　　2010年底，我們在建項目大概有200萬平方米，而2011年新開工面積約650萬平方米，完工項目大概160萬平方米，所以到2011年底，公司在建面積約700萬平左右。

　　我們今年鎖定未付土地款約25億，而建安成本約70-80億。

　　媒體提問：廣東公布的2月份房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2月份待售房面積劇增，創(chuàng)歷史新高。那公司未來的定價會否有壓力？或者新盤售價方面會跌多少呢？

　　管理層：其實從春節(jié)后到現(xiàn)在，我們的價格都沒跌，銷售方面也回暖了很多。價格方面我們有收回一些折扣，但都銷售得不錯。因我們做的都是剛性需求的戶型，140平方米以下的戶型居多，所以目前來看，我們1-3月份還沒有售價方面的壓力。

　　至于未來是否有售價壓力還是看市場，因為我們都是根據(jù)市場規(guī)律賣樓，按現(xiàn)時的策略還是快速開發(fā)、快速銷售，以保障快速回籠資金。

　　新開盤方面現(xiàn)時沒有降價壓力，我們會按照市場可以接受的價格來定價。新盤方面我們不喜歡定高價再減價的方式，主要還是合理定價，以便市場銷售，而舊項目的促銷每個季度都會有，無論市道好不好都會有這個促銷的策略?，F(xiàn)階段沒有降價這種計劃。

　　媒體提問：剛才提到今年在深圳新推四個項目，除寶吉和大鵬項目外，另外兩個項目是哪什么？春節(jié)后整個深圳的剛需市場小幅度回暖，各大開發(fā)商已經(jīng)在推出剛需戶型，佳兆業(yè)推出的這幾個項目大概是哪些類型？

　　管理層：今年我們在深圳計劃推出四個項目，除了寶吉項目外，另外三個項目都是在龍崗區(qū)，兩個在布吉鎮(zhèn)。這四個項目都以剛需為主打，以70-120平方米的戶型剛需為主。四個項目總規(guī)模近200萬平米，今年預(yù)計推出的一期項目大概是40-50萬平米。

　　媒體提問：佳兆業(yè)2010年尚未到期的賬款，90日內(nèi)、90到180日內(nèi)的比重跟2011年是很不一樣的，這個跟銀行按揭放松是不是有關(guān)系？今年的收賬時間是不是會比2011年更加縮短？

　　管理層：去年下半年，特別是第四季度還款比較慢一點(diǎn)，我的理解是，不但是佳兆業(yè)受影響，其他的企業(yè)也受到了影響。佳兆業(yè)產(chǎn)品是以剛需為主的，所以年初的銀行按揭貸款已經(jīng)有所放松了。

　　實際上，從春節(jié)到現(xiàn)在按揭的回款是比較快的，起碼快了一個月。深圳以外的項目，去年我們都要平均兩到三個月才能拿到按揭，現(xiàn)在我們一個月左右就能夠拿到按揭款。

　　媒體提問：管理層都特別提到舊改項目之于公司的重要性，現(xiàn)在你們舊改項目總面積是950萬平方米，你們的舊改項目主要集中在深圳，除了深圳以外，還分布在哪里？你們在舊改方面有沒有什么大的規(guī)劃？

　　管理層：我們從2002年開始就在深圳做舊改項目，深圳的金翠園、桂芳園都是舊改項目成功的案例。

　　我們從2004年、2005年開始就已經(jīng)研究舊改業(yè)務(wù)的工作。因為深圳和香港有點(diǎn)相似，市區(qū)土地非常少，要獲取優(yōu)質(zhì)的、位置好的土地必須經(jīng)過舊改。

　　2009年以前深圳關(guān)于舊改的政策是不明朗的，2009年國務(wù)院批準(zhǔn)廣東省舊改政策后，我們就收購了總建面約130萬平方米的寶吉項目，現(xiàn)在更名為佳兆業(yè)城市廣場。這個項目，在我們收購前是一個占地30多萬平方米、建筑面積40萬平方米的一個大工廠，收購?fù)曛笪覀兡脕碜雠f改。

　　這兩到三年，國家關(guān)于舊改的政策明朗化之后，確實給我們帶來一個大的投資機(jī)會。除了深圳以外，我們在廣州白云區(qū)、東莞、珠海都有個別舊改項目，但主要還是在深圳。相對而言，深圳辦事各方面這些程序還是比較熟悉一些，所以我們未來還是繼續(xù)在深圳發(fā)展。

　　舊改項目最主要是能夠提供優(yōu)質(zhì)的土地和廉價的土地來開發(fā)，同時商業(yè)價值也非常高。舊改也可以給我們帶來很多優(yōu)質(zhì)的商業(yè)物業(yè)，可以用來收租。我們每年最多會留10萬平方米左右的物業(yè)來收租。

　　媒體提問：剛才提到今年總的推貨量是370萬平方米，你們今年的銷售目標(biāo)是多少？預(yù)期去化率是多少？

　　管理層：今年370萬平方米的銷售面積中，按照我們?nèi)ツ?0%的去化速度，預(yù)計今年去化率是低于70%。我們希望今年銷售金額比去年有所增加，觀察現(xiàn)在的宏觀形勢，包括調(diào)控政策后，我們比較保守地預(yù)計今年目標(biāo)是165億元，與去年相比，增長10%左右。

　　媒體提問：公司投資500億到遼寧東戴河做旅游地產(chǎn)，為什么會投入大筆資金去做旅游地產(chǎn)，以后是不是還會有這樣的規(guī)劃？另外，現(xiàn)在公司產(chǎn)品包括住宅、商業(yè)、旅游地產(chǎn)，最核心的業(yè)務(wù)是哪部分？新聞稿提到“集團(tuán)成功實施資產(chǎn)周轉(zhuǎn)業(yè)務(wù)模式”，這個業(yè)務(wù)模式具體是怎樣的？

　　管理層：關(guān)于旅游地產(chǎn)我們也是以住宅開發(fā)為目的，旅游地產(chǎn)我們也是在嘗試過程中。但是，我們的投資和風(fēng)險都是可控的。作為佳兆業(yè)集團(tuán)第一個旅游地產(chǎn)項目，東戴河項目自去年年底銷售至今，已經(jīng)賣出700套房子，我們認(rèn)為是比較成功的。

　　未來，我們也會繼續(xù)以住宅開發(fā)為目的，發(fā)展旅游地產(chǎn)，同時兼并一些商業(yè)地產(chǎn)。

　　資產(chǎn)周轉(zhuǎn)工作實際上是我們非常重要的一項工作，快速開發(fā)、快速銷售是我們主要的盈利模式，我們要提高整個項目的周轉(zhuǎn)率，這是在現(xiàn)階段我們一個比較明顯的特色。

　　比如說在開發(fā)方面，我們?nèi)ツ曜羁斓捻椖繌哪玫氐介_盤，是五到六個半月的時間。在一些進(jìn)度要求比較高的、要做到三分之二開盤的地方我們可能會加兩個月到兩個半月的時間。這個速度至少可以排到行業(yè)前三位。

　　在快速銷售方面，我們從來不捂盤，定價是貼近市場的情況，我們會在最有利的市場機(jī)會進(jìn)行出售。這個策略就是我們快速銷售最核心的做法。

　　媒體提問：個別房地產(chǎn)開發(fā)商在業(yè)績發(fā)布會之后都會進(jìn)行集資，你們近期是否有集資的行動呢？如果近期沒有，那今年內(nèi)會有相關(guān)的集資行為嗎？另外，上周溫總理說房價遠(yuǎn)沒回到合理水平，那你們對這個有什么想法？就深圳來說，你們覺得市民的接受程度和你們的房價或和市面上的房價相差多少呢？

　　管理層：關(guān)于集資的問題，按照我們現(xiàn)時的資金安排，我們有足夠的現(xiàn)金，所以我們沒有集資的壓力，但我們會留意市場的情況。至于會不會有再融資的計劃，主要還是看市場情況，但要強(qiáng)調(diào)的是，過去這兩年的資金籌措已經(jīng)足夠我們發(fā)展。

　　溫總理說房價未到達(dá)合理水平，這個“合理”是很多開發(fā)商比較不喜歡的字眼，我認(rèn)為，這個合理在溫總理看來是由于一些一線城市的房價的確高到了七八萬/平米，是有差距的。而我們集團(tuán)在二三線城市的項目售價約在六七千元/平米，也有單價一萬多的，這些價位在當(dāng)?shù)厥欠窈侠砭鸵串?dāng)?shù)氐馁徺I力，還有整個城市的GDP、經(jīng)濟(jì)、甚至存款購買力和經(jīng)濟(jì)的總量和人口等。

　　所以我覺得這個合理是很難界定的，但我們這些價格在這些城市的風(fēng)險是最小的，現(xiàn)在信貸已經(jīng)有一點(diǎn)點(diǎn)的寬松，而存準(zhǔn)率的下調(diào)可以看出信貸在逐漸寬松。

　　除了投資性購房外，兩會中主動提出為第一套住宅減低利息，目的就是支持合理居住需求，而不是支持投資性購房。

　　和上年一樣，我們感覺集團(tuán)的風(fēng)險是比較低的，因為我們所處的城市風(fēng)險小，而且是普通大眾消費(fèi)得起的，不是高毛利高風(fēng)險的策略。