目前房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)錯(cuò)綜復(fù)雜，3年后的市場(chǎng)前景更是難以預(yù)料，地產(chǎn)企業(yè)的上市必然充滿坎坷與挑戰(zhàn)。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 李寧 從半個(gè)月以來(lái)連續(xù)兩次公開(kāi)表態(tài)來(lái)看，星河集團(tuán)的上市信心不可謂不大，但眾所周知，上市需要綜合各方因素，無(wú)論是2015年的資本市場(chǎng)還是星河自身“故事”的獨(dú)特性，都值得探討。

　　12月15日，星河集團(tuán)總裁姚惠瓊對(duì)外表示，集團(tuán)目前正在調(diào)整內(nèi)部業(yè)務(wù)架構(gòu)和戰(zhàn)略布局，為2015年前完成上市作準(zhǔn)備，而業(yè)績(jī)方面則計(jì)劃在2012年銷售規(guī)模能突破百億。

　　前景展望

　　姚惠瓊稱，星河集團(tuán)會(huì)有兩套上市方案，一是集團(tuán)整體上市，二是把商業(yè)地產(chǎn)分拆出來(lái)單獨(dú)上市，上市地點(diǎn)等細(xì)節(jié)目前還沒(méi)最后確定。

　　她指出，星河集團(tuán)未來(lái)會(huì)著力發(fā)展住宅、商業(yè)、金融三元驅(qū)動(dòng)的業(yè)務(wù)架構(gòu)，商業(yè)地產(chǎn)會(huì)占業(yè)務(wù)構(gòu)成的30%左右，商業(yè)面積預(yù)計(jì)5年內(nèi)達(dá)到200萬(wàn)平方米，而金融投資業(yè)務(wù)的占比計(jì)劃達(dá)到10-15%。

　　姚惠瓊早在11月30日就曾表示，目前星河已在運(yùn)營(yíng)的五大商業(yè)項(xiàng)目總面積超過(guò)60萬(wàn)平方米，且正打算將其在商業(yè)地產(chǎn)中的成功模式復(fù)制到全國(guó)。

　　至于兩套上市方案當(dāng)下詳細(xì)的進(jìn)展，姚惠瓊向觀點(diǎn)新媒體表示：“目前確實(shí)是在進(jìn)展當(dāng)中，也和一些投行有接觸，其他的信息暫時(shí)還不方便對(duì)外透露。”

　　值得擔(dān)憂的是，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)錯(cuò)綜復(fù)雜，3年后的市場(chǎng)前景更是難以預(yù)料，地產(chǎn)企業(yè)的上市必然充滿坎坷與挑戰(zhàn)。

　　第一上海證券投行部高級(jí)項(xiàng)目經(jīng)理李兢也向觀點(diǎn)新媒體表示，星河如果是集團(tuán)整體上市其實(shí)環(huán)境非常不好，政府已經(jīng)表明了明年房地產(chǎn)繼續(xù)調(diào)控，因此后年也不見(jiàn)得就轉(zhuǎn)好。而且這一輪調(diào)控使得整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)的業(yè)態(tài)也發(fā)生了變化，所以靠住宅來(lái)上市其實(shí)前景并不算好，而且?guī)缀蹩梢钥隙ǖ氖?，即便上市成功估值也不高?/p>

　　世聯(lián)地產(chǎn)首席分析師王海斌則認(rèn)為，星河上市的話，首先要明確自己的商業(yè)模式，比如萬(wàn)科和恒大都是屬于快速周轉(zhuǎn)全國(guó)復(fù)制的模式，而星河的具體模式是什么？另一方面，星河如果在香港上市的話，毫無(wú)疑問(wèn)土地儲(chǔ)備將最為關(guān)鍵，因此這三年公司要大量拿地。以目前的環(huán)境以及星河自身40多億的銷售額來(lái)看，有一定困難，市場(chǎng)不好再去拿地肯定會(huì)影響公司的資金狀況。

　　拿地“基本功”

　　說(shuō)到拿地，星河今年的確是動(dòng)作頻頻，這似乎也是公司在練上市前的“基本功”。

　　今年2月22日，星河集團(tuán)競(jìng)得了位于江蘇常州武進(jìn)西太湖的1000畝儲(chǔ)備用地，主要用于酒店與住宅開(kāi)發(fā)。

　　3月28日，星河集團(tuán)與廣州南沙區(qū)南橫村正式簽約合作，合作的項(xiàng)目地處南沙區(qū)高新科技園區(qū)附近，占地面積98000平方米，可建設(shè)用地73333平方米，土地用途為商住用地。

　　11月8日，星河集團(tuán)宣布以3.13億元成功獲得天津市西青區(qū)兩宗住宅用地，總建筑面積18萬(wàn)平方米，這也是星河集團(tuán)在環(huán)渤海地區(qū)首次布局。

　　對(duì)于下一步的拿地策略，姚惠瓊也直言：“未來(lái)公司還準(zhǔn)備進(jìn)入武漢、重慶、成都等城市，二三線城市將作為今后的重點(diǎn)。”

　　“即便是增加土地儲(chǔ)備，但以2015年之前上市為目標(biāo)的話，還必須要保證今后三年能否穩(wěn)健增長(zhǎng)。比如公司的銷售額、凈利潤(rùn)、毛利潤(rùn)能否持續(xù)穩(wěn)健增長(zhǎng)？這些都是上市的基本條件。”李兢對(duì)此同樣有所擔(dān)憂。

　　他還稱，整體上市肯定是以住宅為關(guān)鍵，但給投資人“講故事”也不太好講，因?yàn)橹饕糠质亲≌我糠质巧虡I(yè)和金融，問(wèn)題是這三個(gè)關(guān)聯(lián)性行業(yè)中星河都難以表現(xiàn)出自己的獨(dú)特性、差異化。

　　因此，李兢認(rèn)為，這樣兩套方案，相對(duì)有希望的是把商業(yè)地產(chǎn)做成“REITs”模式，因?yàn)閺男呛拥腃OCOPARK、君尚百貨等項(xiàng)目做的還算不錯(cuò)。而且從國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)上看，商業(yè)部分的價(jià)值空間還是很大的。

　　分拆商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)

　　事實(shí)上，星河希望商業(yè)部分上市的想法由來(lái)已久，而且為之也努力了數(shù)年之久。

　　星河在商業(yè)地產(chǎn)方面的發(fā)展，最早能追溯到2004年1月，當(dāng)時(shí)星河收購(gòu)了位于深圳市中心區(qū)的原“泰華購(gòu)物公園”商業(yè)用地，并將之注冊(cè)為“星河蘇活購(gòu)物公園”的商業(yè)項(xiàng)目，后改名COCOPARK，該項(xiàng)目于2006年7月開(kāi)業(yè)，整體投資額8億元。

　　今年9月份，星河與日本的三井不動(dòng)產(chǎn)株式會(huì)社進(jìn)行了相關(guān)洽談。據(jù)內(nèi)部消息稱，星河一直希望能把商業(yè)項(xiàng)目打造為高端商業(yè)形態(tài)，但由于自身發(fā)展商業(yè)的經(jīng)驗(yàn)不是很強(qiáng)，而三井在東京乃至全球都做得很好，所以星河希望能借助三井這方面的經(jīng)驗(yàn)。

　　在具體的合作上，雙方主要有兩方面合作，第一是商業(yè)部分的運(yùn)營(yíng)和招商；第二是商業(yè)綜合體的設(shè)計(jì)和產(chǎn)品創(chuàng)新。

　　這一系列商業(yè)上的謀劃，在深圳地產(chǎn)專家半求看來(lái)，星河是在致力于推動(dòng)商業(yè)項(xiàng)目上市。

　　半求稱，星河之前曾有計(jì)劃把商業(yè)項(xiàng)目打包上市，還專門成立了上市的團(tuán)隊(duì)，后來(lái)礙于整個(gè)環(huán)境所變而沒(méi)有下文。不過(guò)星河現(xiàn)在也一直都在推進(jìn)，這一次與三井的合作，也不排除是希望把商業(yè)地產(chǎn)做大做強(qiáng)，以此能盡快推動(dòng)上市。

　　事實(shí)上，如果僅以商業(yè)上市也會(huì)面臨諸多挑戰(zhàn)，有不愿具名的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)人士指出，星河如果拿商業(yè)部分去上市，可能對(duì)整個(gè)集團(tuán)的運(yùn)營(yíng)管理會(huì)帶來(lái)挑戰(zhàn)。

　　該人士解釋稱，因?yàn)樯虡I(yè)一般都是拿去做抵押，然后再借錢去拓展，“項(xiàng)目”相當(dāng)于保證了公司的現(xiàn)金流，比如萬(wàn)達(dá)基本是這樣運(yùn)作的，因此這會(huì)使得星河目前的盈利模式產(chǎn)生變化， 尤其對(duì)于公司提出的“三駕馬車”概念將產(chǎn)生影響。

　　世聯(lián)地產(chǎn)王海斌也認(rèn)為，星河在商業(yè)部分的優(yōu)勢(shì)不算非常突出，因?yàn)殡S著越來(lái)越多的房企都涌進(jìn)了商業(yè)地產(chǎn)，市場(chǎng)的壓力也比較大，同質(zhì)化的產(chǎn)品會(huì)過(guò)多。比如像中糧的大悅城、華潤(rùn)的萬(wàn)象城，這些都有非常明確的盈利模式，算是比較有特色的。

　　第二個(gè)方面，星河作為傳統(tǒng)住宅開(kāi)發(fā)商，做商業(yè)地產(chǎn)其實(shí)大多以持有為主，自身的資金狀況能否支持？因?yàn)楸仨氁旋嫶蟮馁Y金沉淀在商業(yè)項(xiàng)目上，而且不同公司做商業(yè)的利潤(rùn)回報(bào)也不同，這些都需要慎重。

　　“從星河提出的商業(yè)與整體這兩套上市思路分析，感覺(jué)好像是商業(yè)上不了就整體上市上，或者整體上不了再去嘗試商業(yè)上市，這似乎說(shuō)明了公司信心不足。因?yàn)橐话愫苌俾?tīng)到一家公司上市有幾個(gè)版本，都是講一個(gè)自己最大優(yōu)勢(shì)的”故事“。王海斌指出。