　　2011年即將過去，2012年馬上就要到來。在這樣的時(shí)刻，開這樣的會，我覺得還是很有必要的。根據(jù)跟主辦方商量的意見，我主要演講堅(jiān)持調(diào)控政策，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。這個(gè)題目剛剛閉幕的中央工作會議的主題還是比較接近的。

　　那么在講這個(gè)主題之前，先簡要回顧一下今年前11個(gè)月的房地產(chǎn)市場的基本情況。應(yīng)該說今年的前11個(gè)月，房地產(chǎn)市場總體來說是向著國家調(diào)控的方向發(fā)展的。具體有這幾個(gè)表現(xiàn)：第一，房價(jià)上漲的勢頭應(yīng)該說是按住了，而且部分原來房價(jià)上漲過快的城市有的地方松動了，有的地方下降。第二，保障性安居工程原來1000萬套的任務(wù)在10月底就全部開工建設(shè)。第三，整個(gè)的銷售情況在全國來說還是不錯(cuò)的。1到11月全國商品房銷售面積89594萬平方米，同比增長8.5%，向廣東同比增長9.5%，其中住宅銷售面積79639萬平方米，同比增長7.5%，廣東是同比增長4.1%，另外像辦公樓、商業(yè)營業(yè)性用房全國都是同比增長的，廣東是回落，商業(yè)營業(yè)性用房它是同比下降。

朱中一

　　房地產(chǎn)的開發(fā)投資應(yīng)該是高位增長趨緩，房屋的新開工面積增長趨緩。今年的1到11月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資完成是55483億元，同比增長29.9%，像廣東同比增長35.6%。完成的住宅開發(fā)投資39857億元，同比增長32.8%，廣東同比增長38.8%。所以說這個(gè)數(shù)字也是不錯(cuò)的。那么新開工面積，全國1到11月份是174952萬平方米，同比增長20.5%，廣東是同比增長21.5%。土地購置面積37153萬平方米，同比增長3%，廣東同比增長29.1%。

　　所以從上述指標(biāo)看來，全國的房地產(chǎn)形勢不像我們感受到的，更不像媒體宣傳的那么嚴(yán)峻。當(dāng)然地區(qū)差異比較大，咱們限購的一些城市，銷售情況是同比下降的。1到10月份住宅銷售面積40個(gè)城市同比下降0.1%，其中21個(gè)城市同比下降，包括了廣州、深圳，但是19個(gè)城市還是同比上升的。所以全國總的情況應(yīng)該說還是可以。

　　信貸方面，由于信貸從緊，有一些指標(biāo)可以，有一些指標(biāo)不理想。最突出的問題是個(gè)人按揭貸款同比下降5.5%。由于信貸從緊，房地產(chǎn)企業(yè)感到資金有點(diǎn)緊張，各類按揭貸款從緊，不少居民的首套房貸貸款沒有及時(shí)兌現(xiàn)。另外從整個(gè)房地產(chǎn)的情況來看，進(jìn)入四季度以來，新開工面積、土地購置面積明顯下降，同時(shí)有些地方房價(jià)還有上漲的壓力。

　　就像昨天中央經(jīng)濟(jì)會議說的，經(jīng)濟(jì)的下行和有一些價(jià)格上漲的壓力同時(shí)存在，我們行業(yè)同樣也有這個(gè)問題，經(jīng)濟(jì)的下行包括開發(fā)投資、新開工面積這幾個(gè)月來下行，但是有一些地方從房價(jià)來說不少地方的房價(jià)還是同比上升，這個(gè)壓力還是同時(shí)存在。

　　在中央經(jīng)濟(jì)工作會議以前，不少企業(yè)普遍關(guān)心的是明年的政策走勢怎么樣？這個(gè)問題現(xiàn)在好在經(jīng)濟(jì)工作會議昨天剛開完，當(dāng)然精神大家還在學(xué)習(xí)過程當(dāng)中。

　　坦率的說，在經(jīng)濟(jì)工作會議之前，我也對有些問題比較關(guān)心。我當(dāng)時(shí)關(guān)心的問題，主要是這么四個(gè)：

　　第一個(gè)是如何構(gòu)建符合中國特色的住房供應(yīng)體系，就是雙軌制的供應(yīng)體系，建立可持續(xù)的住房保障體系，就是市場和保障怎么樣協(xié)調(diào)發(fā)展的問題；

　　第二個(gè)問題如何除了好房地產(chǎn)在保民生與保增長之間的關(guān)系，既要促進(jìn)房價(jià)合理回歸，又要促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。

　　第三個(gè)問題，如何在堅(jiān)持調(diào)控方向鞏固調(diào)控的成果的基礎(chǔ)之上抓緊建立房地產(chǎn)中長期制度。

　　第四個(gè)問題，如何在中央政府的統(tǒng)一政策指導(dǎo)下，各地區(qū)因地制宜，分類決策，使房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展和當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)社會發(fā)展相適應(yīng)。

　　這些問題，我給有些媒體、單位也反映過一些情況。那么好在中央經(jīng)濟(jì)工作會議昨天閉幕了，大家疑慮的問題有了明確的答復(fù)。當(dāng)然，要深刻領(lǐng)會中央經(jīng)濟(jì)工作會議精神，要進(jìn)一步學(xué)習(xí)和消化。

　　我初步學(xué)習(xí)之后，我感覺到中央經(jīng)濟(jì)工作會議給我們房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的問題涉及到的是六個(gè)方面的內(nèi)容。

　　第一個(gè)方面就是一個(gè)"堅(jiān)持"，那就是堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖。第二和第三個(gè)方面就是兩個(gè)"促進(jìn)"，第一個(gè)促進(jìn)就是要促進(jìn)房價(jià)合理回歸，第二個(gè)促進(jìn)就是促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。第四個(gè)方面就是要扎實(shí)推進(jìn)保障性安居工程的建設(shè)。第五個(gè)方面，雖然沒有直接對房地產(chǎn)，但是在房地產(chǎn)行業(yè)任務(wù)艱巨，就是推進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整，加強(qiáng)重點(diǎn)領(lǐng)域節(jié)能減排。因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)是節(jié)能減排重點(diǎn)領(lǐng)域，所以這項(xiàng)任務(wù)也是相當(dāng)艱巨。第六個(gè)方面就是抓好房地產(chǎn)稅的改革試點(diǎn)。我初步學(xué)習(xí)了一下，我感覺到中央經(jīng)濟(jì)工作會議跟房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的有這六個(gè)方面。

　　下面我想談一下我個(gè)人的看法。第一點(diǎn)，關(guān)于堅(jiān)持房地產(chǎn)政策不動搖的問題。因?yàn)檫@個(gè)問題大家都比較關(guān)心，為什么堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖？主要是調(diào)控政策的方向是正確的，包括限購、限貸、限價(jià)這些方向是正確的。尤其大家議論比較多的限購，盡管限購政策在去年提出來的時(shí)候主要是針對房價(jià)上漲過快、房價(jià)過高、供應(yīng)偏緊的地區(qū)在一定時(shí)間里的限購。雖然現(xiàn)在限購的城市漲幅已經(jīng)不漲了，或者下來了，供應(yīng)也不偏緊了，甚至是供大于求了，但是一些地方的房價(jià)還是偏高。而且凡是限購的城市，從人均土地占有量來講都是比較緊張的。我們住房問題要解決土地占有的相對公平問題，土地資源配置相對合理的問題，不可能有錢人買很多房，沒有錢的人租不到房。所以在這個(gè)情況下面，我覺得調(diào)控的方向是正確的，所以必須要堅(jiān)持。當(dāng)然它將來肯定要有一些政策來取代它，比如說將來的房產(chǎn)稅問題、差距的信貸稅收政策問題，但這些問題又牽涉到信息制度的健全和稅收制度的健全，有一個(gè)過程，但是這個(gè)方向和政策是不會動搖的。

　　第二個(gè)問題，關(guān)于促進(jìn)房價(jià)的合理回歸問題，這個(gè)問題說實(shí)在的很難回答，大家也很關(guān)心，我也老在考慮這個(gè)問題。我們這些年房價(jià)確實(shí)有一些地方房價(jià)上漲過快，我看到北京新京報(bào)的資料，從2003年到2010年北京的房價(jià)平均上漲到4.9倍，這確實(shí)上漲很快。當(dāng)然房價(jià)上漲的原因很復(fù)雜，既有供求關(guān)系的原因，又有流動性過剩，老百姓投資渠道不暢的原因，還有土地、勞動力成本上升的原因，住房品質(zhì)提升的原因，當(dāng)然也不排除我們一些開發(fā)企業(yè)有追求利潤的原因。深層次來講，還有地方政府和中央政府過度依賴于土地財(cái)政的原因。要解決這些問題，我想肯定要采取綜合的辦法，但是采取綜合的辦法又有一個(gè)過程。

　　所以對房價(jià)的合理回歸，要準(zhǔn)確回答這個(gè)問題也很難，怎么是合理回歸？我想對合理回歸應(yīng)該有一個(gè)解釋。目前來講，一些地方往往采取的是幾種辦法，比如說房價(jià)上漲過快的地方規(guī)定了限價(jià)銷售的幅度，一些企業(yè)在以合理價(jià)格促銷，這是一種辦法。一些價(jià)格比較平穩(wěn)的地方規(guī)定了房價(jià)的上漲要低于居民收入增長幅度，這又是一種辦法。還有一種，像中西部個(gè)別地方，像重慶曾經(jīng)提出房價(jià)收入比為基數(shù)，來結(jié)合當(dāng)?shù)乩习傩帐杖肭闆r和普通商品房價(jià)格，就提出來夫婦倆人工作六七年以后可以買一套60平米的普通商品房，當(dāng)然普通商品房也是當(dāng)?shù)氐钠骄鶅r(jià)格，所以各地都在給房價(jià)合理回歸做探索，我這兩天也向有關(guān)部門建議，對房價(jià)合理回歸即要有定型表述、又要有定量表述，便于操作。但是不管怎么說，中央政府明確提出房價(jià)要調(diào)合理的回歸程度。所以對房地產(chǎn)企業(yè)來說要以合理價(jià)格來促銷，我想這個(gè)方面我們的企業(yè)也有一些經(jīng)驗(yàn)，比如說恒大、萬科今年的銷售情況不錯(cuò)，他們也是帶頭以合理價(jià)格銷售的，這樣贏得市場的主動。

　　第三個(gè)問題就是抓住宏觀調(diào)控政策，已取得一定成果的寶貴時(shí)間，抓緊建立房地產(chǎn)中長期制度，以促進(jìn)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。中央經(jīng)濟(jì)工作會議講的第二個(gè)促進(jìn)。我自己感覺要促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，又要處理好房價(jià)的合理回歸，怎么來銜接上一個(gè)重要的問題，就是要抓緊利用目前房價(jià)調(diào)控相對比較穩(wěn)定的機(jī)遇，或者有一些地方房價(jià)開始松動下降的機(jī)遇來抓緊建立中長期制度。

　　作為我們房地產(chǎn)行業(yè)，我經(jīng)常給上面反映，就是房地產(chǎn)行業(yè)更需要有一個(gè)穩(wěn)定的市場和穩(wěn)定的市場預(yù)期，要有穩(wěn)定的政策，因?yàn)轫?xiàng)目有兩三年的開發(fā)周期，而且我多次反映，今年這幾個(gè)月以來，房地產(chǎn)的開發(fā)投資，新開工面積下降對后兩年的房地產(chǎn)市場是有影響的，這主要跟房地產(chǎn)企業(yè)投資信心不足有關(guān)，跟對市場的預(yù)期不明有關(guān)。

　　所以，我始終感覺到我們的調(diào)控，前段時(shí)期集中調(diào)控房價(jià)是對的，但是調(diào)控的最根本的目標(biāo)還是要解決老百姓住有所居，和促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，那么為了達(dá)到這個(gè)根本的目標(biāo)就要建立中長期制度。

　　在中長期制度方面，怎么樣摸清老百姓住房基本情況，抓緊制定住房建設(shè)的五年規(guī)劃和年度計(jì)劃，切實(shí)能夠付諸實(shí)施。我講的住房建設(shè)規(guī)劃不光是保障性住房規(guī)劃，住房性規(guī)劃也要制定，這個(gè)在發(fā)達(dá)國家也有，比如說韓國、日本，包括香港他都有五年規(guī)劃，但是我們就沒有這種歸回，當(dāng)然有地方制定了，但中央政府還沒有制定。

　　又比如說，當(dāng)前密切跟蹤市場的變化，規(guī)范市場行為，做好市場下行和企業(yè)在洗牌過程當(dāng)中的風(fēng)險(xiǎn)防范，防止拖欠工程款等問題發(fā)生。因?yàn)橛幸恍┢髽I(yè)比較難受，就有可能拖欠工程款，如果拖欠工程款，又拖欠農(nóng)民工工資，對我們這個(gè)行業(yè)的形象有損的，所以我提醒大家這個(gè)問題一定要注意。

　　又比如，怎么樣合理界定中央政府和地方政府在制權(quán)基礎(chǔ)上面，規(guī)范二者在土地收益上的分配，提高土地出讓凈收益用于保障性住房建設(shè)的比例。因?yàn)樵瓉硎峭恋爻鲎層糜诒Ｕ闲宰》康膬羰杖胧?0%，現(xiàn)在普遍感覺資金不足，那怎么辦？我曾經(jīng)建議要大幅度提高這個(gè)比例。

　　又比如怎么樣在房地產(chǎn)的稅收試點(diǎn)上面，在限購城市里頭擴(kuò)大范圍，要總結(jié)重慶、總結(jié)上海試點(diǎn)的基礎(chǔ)上總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，在各城市擴(kuò)大試點(diǎn)，同時(shí)要減少流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅收，鼓勵有多套住房居民將多余的住房推向二手房市場和租賃市場。另外要加快房地產(chǎn)的金融創(chuàng)新，拓寬房地產(chǎn)融資渠道，包括拓寬保障房的投融資渠道。要加強(qiáng)房地產(chǎn)的用地制度的創(chuàng)新。這里是有兩個(gè)部分，一個(gè)將城市建設(shè)用地的增加和農(nóng)村用地減少掛鉤，另一個(gè)對愿意在城鎮(zhèn)居住的落戶的農(nóng)民工，將其農(nóng)村的宅基地及房產(chǎn)作為資產(chǎn)流動，提高他們在城市購買和城市承租住房的能力。這是關(guān)于中長期制度的建設(shè)。我想如果我們利用調(diào)控的間隙，抓緊中長期制度的建設(shè)，那么我們就能夠促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)、健康發(fā)展。

　　第四個(gè)問題，關(guān)于扎實(shí)推進(jìn)保障房安居工程建設(shè)的問題，因?yàn)橹醒虢?jīng)濟(jì)工作會議講得很清楚，一個(gè)是擴(kuò)大投融資的問題，一個(gè)是加強(qiáng)建設(shè)運(yùn)營管理問題，另一個(gè)保障性住房主要是解決城鎮(zhèn)中低收入家庭的住房困難、新參加工作人的住房困難，符合條件的農(nóng)民工住房問題，這個(gè)已經(jīng)講得很清楚了，我不展開了。

　　第五，關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整結(jié)構(gòu)和節(jié)能減排的問題。調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和節(jié)能減排講了很多年，在我們這個(gè)領(lǐng)域，特別是建筑的節(jié)能問題講得時(shí)間就更長，但是客觀來講有所成效，但是收效不太明顯。

　　在黨的十七大報(bào)告里頭還專門強(qiáng)調(diào)了要從調(diào)整需求結(jié)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、要素投入機(jī)構(gòu)三個(gè)方面來加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長方式。所以我想這次的中央經(jīng)濟(jì)工作會議又專門強(qiáng)調(diào)要加快調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，加大節(jié)能減排力度，這個(gè)問題在我們的行業(yè)應(yīng)該說非常緊迫。

　　根據(jù)中央提出來調(diào)整結(jié)構(gòu)問題，在十七大報(bào)告里頭就提出了要從調(diào)整需求結(jié)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、要素投入結(jié)構(gòu)三個(gè)方面來轉(zhuǎn)變。比如說需求結(jié)構(gòu)，我們涉及到消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級、經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展、城鎮(zhèn)化快速發(fā)展，這是需求結(jié)構(gòu)，在前十年是旺盛的，但是在后十年有一些城鎮(zhèn)化的快速發(fā)展是我們需求的強(qiáng)勁動力，但是有一些可能需求要相應(yīng)的減少。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)方面，涉及到了建立雙軌制的保障體系，規(guī)范發(fā)展二手房市場和租賃市場、盤活貨存量房問題。另外產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)還涉及到住宅地產(chǎn)和非住宅地產(chǎn)的協(xié)調(diào)發(fā)展問題。要素結(jié)構(gòu)的調(diào)整，主要是涉及到土地政策和金融政策的調(diào)整問題。

　　所以我想如果我們仔細(xì)地分析一下這幾個(gè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，我們感覺到今后的十年，我們的前十年房地產(chǎn)快速發(fā)展的十年，我們后十年肯定是一個(gè)常態(tài)發(fā)展的十年。另外，我們也由過去的賣方市場為主逐步向買方市場為主。以新房的銷售為主向租售并舉轉(zhuǎn)變，以量的增加為主向性價(jià)比提升為主轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)業(yè)態(tài)由住宅一枝獨(dú)秀向多業(yè)態(tài)協(xié)調(diào)發(fā)展轉(zhuǎn)變。我們相信通過市場有序競爭，企業(yè)的集中度提高，行業(yè)的發(fā)展也會健康發(fā)展。

　　關(guān)于節(jié)能減排問題，因?yàn)槲覀兪枪?jié)能減排的重點(diǎn)行業(yè)。我們協(xié)會和中國房地產(chǎn)研究會今年開了很多會議，我們的劉會長多次講話，在中華網(wǎng)、在很多的報(bào)刊上也有大量的報(bào)道。我就不展開了。

　　大家都關(guān)心這樣一個(gè)問題，今年的房地產(chǎn)中央的政策是不是在打壓？我始終是這個(gè)意思，中央要抑制的是兩塊，一個(gè)是投資炒作這塊，一個(gè)是抑制房地產(chǎn)的過快上漲到合理回歸。對于其他的，我自己感覺到因?yàn)榉康禺a(chǎn)畢竟在經(jīng)濟(jì)和民生方面都占有很大的份額，而且我們國家經(jīng)濟(jì)要平衡發(fā)展。不管怎么說，他也是希望房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展的。所以作為我們的房地產(chǎn)企業(yè)重要的是要順應(yīng)政策，自己練好內(nèi)功，加強(qiáng)管理，促進(jìn)自己的健康發(fā)展。

　　謝謝大家！