盡管萬科現(xiàn)在仍穩(wěn)居房企銷售冠軍的寶座，但萬科同樣感受到房地產(chǎn)市場向下的壓力。

　　觀點網(wǎng) 梁嘉欣 12月5日，萬科公布11月份銷售及新增項目情況，數(shù)據(jù)顯示，萬科11月實現(xiàn)銷售面積73.8萬平方米，銷售金額82.9億元。

　　而10月萬科實現(xiàn)銷售面積100.4萬平方米，銷售金額103.4億元?？梢钥闯?，萬科11月銷售面積及銷售金額比10月分別下降26.5%和19.8%。

　　增速放緩

　　萬科指出，與10月相比，11月公司的新推盤面積有所減少，因此銷售面積和金額環(huán)比也有所下降。

　　“但從新推盤銷售率等指標來看，由于采取了一系列積極促進銷售的措施，公司11月的銷售速度仍然較為穩(wěn)定。”萬科董事會秘書譚華杰指出。

　　譚華杰稱，認購與簽約的不同步也是影響月度銷售數(shù)據(jù)的一個原因，“公司11月末已認購待簽約的金額較10月末增加了近10個億。”如果考慮這一因素，11月份認購金額的環(huán)比下降幅度要小于簽約金額降幅。

　　回顧今年1月，王石曾對外表示，2011年萬科銷售額不許超過1400億。“1400億”更因此被視為萬科2011年的銷售目標。

　　而此次11月份銷售數(shù)據(jù)顯示，截至11月底，萬科今年已累計實現(xiàn)銷售面積1015.3萬平方米，銷售金1157.2億元，同比分別上升22.5%和15.9%。

　　就目前來看，萬科今年的銷售額預計約1250億左右。嚴厲的調(diào)控當前，萬科的高速增長期或也將面臨結束。

　　譚華杰則表示，銷售金額增速下降與限貸政策的執(zhí)行不無關系。

　　他指出，近期商業(yè)銀行由于信貸額度不足，普遍提高了首次置業(yè)的首付成數(shù)，并逐漸將首次購房貸款利率上調(diào)至基準貸款利率的1.05-1.1倍，部分城市的一些銀行甚至停止發(fā)放購房商業(yè)貸款。

　　“特別是9月之后，首次置業(yè)者獲得貸款的難度明顯上升，類似萬科這種面向普通購房家庭、以滿足基本自住需求為主的企業(yè)受影響較大。”

　　房地產(chǎn)市場的冬天來了。盡管萬科現(xiàn)在仍穩(wěn)居房企銷售冠軍的寶座，但萬科同樣感受到房地產(chǎn)市場向下的壓力。

　　所以郁亮日前在與媒體交流時表示，房地產(chǎn)冬天已經(jīng)來臨，萬科亦正式開始啟動冬天模式?，F(xiàn)金為王、積極銷售、審慎買地、節(jié)流、鍛煉身體是萬科的五步過冬策。

　　事實上，萬科的過冬策已經(jīng)在進行當中了。從下半年以來，萬科一直在減少土地方面的開支。

　　而在11月，萬科僅新增3個項目，分別位于上海、珠海和貴陽，共需支付地價僅約12.25億元。

　　調(diào)價沖刺

　　不過在正式入冬之前，萬科還是希望能作出最后的沖刺。目前來看，萬科也似乎做好“決戰(zhàn)十二月”的準備。

　　每況愈下的房地產(chǎn)市場環(huán)境，令傳統(tǒng)的“金九銀十”沒能給房企們帶來更多的驚喜，銷售一直受壓，年末的最后兩個月也因此成為沖刺的關鍵時期。

　　為沖刺成功，各地降價聲此起彼伏。萬科大規(guī)模的價格戰(zhàn)也在11月開始正式拉開。從11月中旬開始，萬科在深圳、上海等地的項目均傳出不同幅度的降價，幅度更高到30%。

　　踏入12月，萬科在價格上也作出較大的讓步。

　　為了沖刺年度銷售目標，深圳萬科宣布，12月計劃推出5個新盤，總貨值30億元。包括萬科璞悅山、萬科紅二期、萬科天譽一期、萬科翡麗郡一期、萬科雙月灣第二批單位。

　　同時，深圳萬科也加大了商業(yè)的供應。12月，萬科將有四個商鋪集中入市，包括萬科紅生活廣場二期商鋪、萬科廣場商業(yè)街、萬科翡麗道及金域緹香的商鋪。

　　在市場不斷萎縮的情況下，要想實現(xiàn)良好的銷售業(yè)績，降價依然是最好的方式。

　　以萬科璞悅山為例，據(jù)介紹，此前價格預期為3萬元/平方米，但實際價格帶豪裝僅2.3萬元/平方米，降價幅度達23%。

　　與此同時，為了擴大銷售渠道，萬科還聯(lián)手電商平臺，將其在深圳、廣州、廈門、福州、長沙等華南14城的共計10億房源，以在線專賣的形式，實行全程網(wǎng)絡銷售。

　　這是史上最大規(guī)模的房產(chǎn)電商項目。當然，萬科給出的優(yōu)惠也不少——買房專享超億元優(yōu)惠，一元起拍最高150萬優(yōu)惠、輕松贏首期、1年免費住萬科等。

　　其中，深圳萬科旗下五大物業(yè)——萬科公園里、萬科清林徑、萬科雙月灣、惠州萬科城等，最高優(yōu)惠達20余萬元。

　　相關分析人士指出，在市場成交量進一步萎縮時，萬科可以通過大規(guī)模的價格調(diào)整搶占大部分的客戶。而按照萬科目前30%的利潤率，如果折讓10-15%，還是有利可圖的。