由于涉嫌違規(guī)趕工，華僑城上海蘇河灣項目再度引起公眾的注意。

　　觀點網(wǎng) 梁嘉欣 日前媒體報道，華僑城在未獲施工許可證的情況下提前對蘇河灣1街坊地塊施工。同時，周邊居民也紛紛反映蘇河灣項目容積率出現(xiàn)更改和影響現(xiàn)在房子的光照環(huán)境等等。

　　華僑城上海公司營銷總監(jiān)張雍12月5日在接受觀點新媒體采訪時對此否認并透露，蘇河灣項目不存在提前開工，現(xiàn)時只是試樁，施工許可證正在辦理，預(yù)計將于春節(jié)前后正式開工。

　　蘇河灣地王

　　事實上，現(xiàn)時距離華僑城最初拿地已達22個月之久。

　　2010年2月，作為蘇河灣區(qū)域最先推出的蘇河灣北岸東塊1街坊地塊，一亮相便一鳴驚人，最后經(jīng)過百輪競價，華僑城以高達5.28萬元/平方米的樓面價將其攬入懷中，并刷新了成當時的單價地王。

　　半年后，華僑城再以大熱姿態(tài)連奪蘇河灣41、42號街坊兩地塊，光土地成本就達88億元，華僑城也因此成為蘇河灣迄今為止的最大“地主”。

　　不過，自拿地以來，到目前為止，蘇河灣項目依然沒有一份具體的開工時間表。而該項目的啟動儀式，也是在拿到1街坊10個月之后，即去年12月才召開。

　　此外，蘇河灣項目的入市時間也一再地拖延及變更。華僑城曾于2010年年報中透露，蘇河灣項目部分產(chǎn)品將于2011年年內(nèi)入市。

　　但據(jù)最新消息，蘇河灣首批產(chǎn)品最早是在明年8、9月份入市，將會以SOHO酒店式公寓產(chǎn)品為主，體量約2萬多平方米。

　　直到今年5月，華僑城才申報報建手續(xù)，但到目前半年多的時間里仍未獲批準。

　　張雍曾向媒體透露，膠州路大火后，上海對施工許可證的審批非常嚴格，很多模塊業(yè)務(wù)流程都是通過層層審批，相比以前，用時也相對長一些。

　　然而，始終令人不解的是，為何華僑城過了這么久之后才去辦理施工許可證。

　　規(guī)劃之因

　　“這么大的項目，沒有10個月到一年時間規(guī)劃，能做得出來么？”張雍稱。

　　他向觀點新媒體透露，由于蘇河灣項目的體量非常大，需要做出一整套完整的發(fā)展規(guī)劃。

　　據(jù)了解，整個蘇河灣區(qū)域東起羅浮路、武進路、河南北路，南為蘇州河，西至長壽路橋，北至交通路、虬江路，總面積達3.19平方公里。

　　在拿到地之后，華僑城請來四家著名的設(shè)計公司進行設(shè)計方案的競標，定標時間是在今年的6月18日。

　　據(jù)介紹，最終華僑城采用的是英國norman foster的方案，是一個城市綜合體項目，80%都是商業(yè)，只有百分之十幾是住宅。

　　“四家公司做的都是概念方案，但定下來之后要落實，還要跟國內(nèi)設(shè)計院配合，這個工作量很大，而且涉及的體量及投入均很大。所以前期的設(shè)計工作不可以出現(xiàn)任何的馬虎。”張雍如此解釋施工遲遲未能正式開展的原因。

　　“上海跟其它城市不一樣，不是地往下一打就可以了，上海都是巖井地，地下土地結(jié)構(gòu)非常不穩(wěn)定，所以地下室的工程前期需要很多論證，保證建筑的品質(zhì)。”

　　試樁風波

　　然而日前卻有報道爆出，蘇河灣1街坊地塊早在今年5月就有動工，到10月已經(jīng)開挖基坑，現(xiàn)在正處于基坑建設(shè)階段。

　　有人士直言，華僑城實際上早就開始“搶工”。有媒體猜測，巨額的利息成本或是迫使華僑城搶工的主要原因，拖延時間會面臨罰款，必須以最快速度推進這個項目。

　　不過，張雍表示，1街坊項目不存在趕工，5月份只是進行土質(zhì)取樣過程，最近才開始試樁，作為動工前的準備。

　　“試樁是上海建超高層建筑必須的步驟，也是按照政府的要求做的，這種超高層地下結(jié)構(gòu)要求很嚴格。”

　　據(jù)了解，蘇河灣1街坊項目由1棟42層的超高層酒店、商辦綜合樓及配套6層裙樓、2棟45層的超高層住宅樓和3棟4層沿蘇州河北岸布置的商、住樓等組成。

　　但是超高層建筑自然而然就會帶來對周邊居民景觀光照的影響。根據(jù)2011年9月公布的蘇河灣1號規(guī)劃，離當?shù)芈?lián)富小區(qū)1號最近的一幢樓規(guī)劃為45層，總高超過100米，小區(qū)居民擔心，新樓蓋起來后會對生活有影響。

　　“超高層建筑對周邊居民的影響在規(guī)劃階段就要通過國家規(guī)范的，如果通不過的話，是無法報規(guī)劃的。”張雍表示。

　　張雍表示，蘇河灣項目在設(shè)計階段和施工階段都沒有任何的困難，現(xiàn)在只是在走一個正常的流程。

　　不過他也坦承，現(xiàn)在政府要求蘇河灣項目的開發(fā)進度加快。

　　“因為地下工程與建設(shè)準備期的地鐵12號線相連接。如果1街坊地下一些工程沒有完成，地鐵是沒辦法進一步動工的。”

　　重頭戲

　　事實上，蘇河灣項目算得上是華僑城成立以來最大手筆的投資。

　　據(jù)了解，整個蘇河灣項目，華僑城預(yù)計將投入130億元左右，將其改造成帶有海派風情的新的消費旅目的地，類似于新天地，開發(fā)周期約5年左右。

　　早在今年3月，華僑城就曾計劃向母公司華僑城集團申請委托借款，額度為130億元，主要向上海蘇河灣等項目進行資金輸血。

　　如此看來，蘇河灣儼然是華僑城未來發(fā)展中的一部重頭戲。而如此大手筆的投資，也看出華僑城對于蘇河灣未來前景的看好。

　　根據(jù)規(guī)劃，1街坊地塊以高端住宅為主，也有上?？偵虝呐f址、酒店、頂樓的空中會所等。41、42街坊地塊以藝術(shù)人文為主，改造舊廠房，同時也有與藝術(shù)相關(guān)的商辦樓、LOFT辦公、創(chuàng)意工作室、演藝中心。

　　有業(yè)內(nèi)人士指出，華僑城遲遲不申請施工許可證，有可能是在等待周邊地塊出讓的機會，將地塊合并形成一個更具高價值高利潤的整體方案。

　　其實在41街坊地塊東面有個3街坊地塊，是一幅中央公共綠地，華僑城有意將該地塊也攬入懷中。

　　華僑城對于3街坊有很多的構(gòu)想：包括對慎余里的改造、恢復(fù)天后宮、建下沉式美術(shù)館、建設(shè)游艇碼頭以及實現(xiàn)一個國際認證的環(huán)保低碳理念示范區(qū)。

　　不過張雍表示，因為現(xiàn)在整體規(guī)劃才剛定，1街坊地塊才去拿開工證。目前只是對還沒到手的地塊有些概念而已，還沒跟政府溝通。

　　而據(jù)介紹，目前3街坊地塊正在動遷當中。

　　然而隨著市場的急轉(zhuǎn)直下，資金壓力倍增的華僑城偶有傳出出售蘇河灣項目以換取股權(quán)的傳聞，而業(yè)內(nèi)對于這個昔日地王未來的入市前景也不看好。

　　上海同策地產(chǎn)研究總監(jiān)張宏偉稱，以5.28萬元/平方米的土地成本來算，華僑城蘇河灣項目極有可能面臨預(yù)提土地跌價準備的風險。而目前周邊的樓價僅3、4萬左右。

　　但是張雍卻表示不擔心：“蘇河灣周邊十年內(nèi)都沒有出過新建的豪宅項目，不能拿7、8年前的房子來跟新建的房子來對比，無論是從小區(qū)的規(guī)劃、設(shè)計，還是景觀資源，以及地段都是不可同日而語的。”

　　張雍透露，其實蘇河灣項目里住宅的量非常少，總共才100多套住宅，未來也是按照市場的趨勢形勢定價，“我們對這塊也非常有信心”。