地域多元化發(fā)展與均價回落，似乎像魚和熊掌般不可兼得。

　　觀點網(wǎng) 李寧 12月5日，佳兆業(yè)集團發(fā)布11月通訊稱，11月份公司實現(xiàn)合約銷售為人民幣12.51億元，同比上漲60%。2011年11月合約銷售面積為131737平方米，同比增加65%，平均售價為每平方米人民幣9494元。

　　多區(qū)域貢獻業(yè)績

　　根據(jù)通訊顯示，截至11月底，佳兆業(yè)累計共實現(xiàn)合約銷售額134.5億元人民幣，同比增長58%。合約銷售面積達約203萬平方米，同比增長165%。

　　至于獲取134億元銷售額的主要銷售區(qū)域，佳兆業(yè)稱，銷售額主要是來自成渝地區(qū)、長三角地區(qū)、珠三角地區(qū)。其中，成渝的合約銷售占比為31%，長三角占比為28%，珠三角、中部地區(qū)及環(huán)渤海地區(qū)占比分別為21%、12%及8%。

　　而11月份的銷售金額，佳兆業(yè)亦稱，主要是來自11月份推出的7個項目，土地銷售共計約12萬平米，主要包括了營口君匯上品、江陰城市廣場、葫蘆島綏中東戴河、佛山順德上品雅園、成都君匯上品以及長沙水岸新都等項目。

　　眾多項目中，尤值得一提的是位于遼寧葫蘆島市的東戴河項目和成都佳兆業(yè)君匯上品。11月初，佳兆業(yè)首個旅游地產(chǎn)項目“東戴河一期”在遼寧葫蘆島市綏中縣正式開盤，據(jù)了解，該項目推出的戶型為48-114平米，開盤當(dāng)日共銷售近500套，認購金額近2億元。

　　成都佳兆業(yè)君匯上品，并非新盤項目。早在今年6月26日，該項目就推出了1400多套房源入市，當(dāng)天就取得了銷售1200多套的業(yè)績。

　　相關(guān)資料顯示，截至11月份，僅成都君匯上品項目完成的銷售額就達到13億元，而目前整個佳兆業(yè)成都公司完成的合約銷售為40多億。

　　佳兆業(yè)內(nèi)部人士向觀點新媒體表示，其實，成都君匯上品的熱銷，反映了公司快速開發(fā)快速銷售策略的一部分。

　　因為今年以來，公司主推的產(chǎn)品一直是堅持面對剛性需求的，這樣受調(diào)控的影響相對要小，也因此，企業(yè)能在短時間內(nèi)占領(lǐng)市場，并保證公司資金的流動性。該人士續(xù)稱。

　　此人士還指出，從當(dāng)前的銷售情況來看，公司對于全年150億元的銷售目標，很有信心能在12月份完成，在銷售策略上公司仍然堅持現(xiàn)有的銷售策略，暫時不會有太大變化。

　　不過，對于佳兆業(yè)12月份的銷售預(yù)期，有外資券商也表達了些許擔(dān)憂。

　　據(jù)相關(guān)不愿具名的外資券商分析師表示，佳兆業(yè)11月份的銷售額與原先自己估算的目標有小幅差距，雖然離全年目標相差不大，但年底作為開發(fā)商推盤的關(guān)鍵“時點”，各個公司的去化率都在加大，競爭也較為激烈，因此佳兆業(yè)12月想超過11月份的12.5億恐怕還是有點難度。

　　區(qū)域影響均價回落

　　該分析師續(xù)指，佳兆業(yè)12月份如果通過降價促銷來完成目標，目前看來有一定難度，因為公司本身的銷售均價已經(jīng)低于此前市場預(yù)期的7000元以下，而拿地成本和建安成本也都較高。因而，價格調(diào)整幅度的空間不大，因為如果再大幅調(diào)整的話，則公司毛利率會受一定影響。

　　據(jù)了解，今年1至11月佳兆業(yè)的銷售均價比去年同期下降41%，為6625元/平方米。

　　如果觀察近三個月佳兆業(yè)的銷售均價情況，可以看出11月份銷售均價還有所回升。10月底時，佳兆業(yè)的銷售均價同比下降了43%到6426元/平米。9月份，佳兆業(yè)合約銷售平均售價比去年同期下降了46%，每平方米為6425元。

　　但觀察全年的話，佳兆業(yè)的銷售均價同比確實回落明顯，今年第一季度，佳兆業(yè)的平均售價雖然同比下滑了21%，但還能達到8284元人民幣。

　　就這個問題，佳兆業(yè)就表示，合約銷售平均售價的下降，是因為非一線城市的銷售貢獻增加。由于公司采取地域多元化的策略擴展至深圳以外地區(qū)，而這些地區(qū)大都屬于二三線城市，因此平均售價一般較低。

　　地域多元化發(fā)展與均價回落，似乎像魚和熊掌般不可兼得，前述分析師也認為，“如果從多元化擴張來看，無論是目前還是中長期都符合佳兆業(yè)需要，因為之前公司的項目過于集中于珠三角、長三角，單一集中容易受政策的影響，目前擴大到多個區(qū)域更符合整體的發(fā)展，比如深圳限購了，其他地方則沒有限購。”

　　如何更好地使擴張與價格兼容，該分析師稱：佳兆業(yè)可以在拿地成本以及建筑方面嚴格控制，尤其是拿地成本很重要。