素有“地產(chǎn)界思想家”之稱的馮侖，除了在不斷反思房地產(chǎn)行業(yè)的各種問題外，還夢想并付諸以行動誓要打造“堂吉訶德”式的創(chuàng)新工程，即立體城市。

　　觀點網(wǎng) 李寧 11月20日，馮侖在深圳某金融論壇上表示，伴隨著這一輪的調(diào)控，今年房地產(chǎn)市場的銷售量已經(jīng)下降了40%，政府的限購、限價行為使得交易速度放慢，價格還將持續(xù)下降。

　　總結這么多年政府的調(diào)控手法，馮侖調(diào)侃道，中國從1999年到2006年學的是美國市場化模式，即全部由市場配置資源，造成了最大的問題是保障房缺失，也致使這些年的社會矛盾主要集中在房地產(chǎn)。

　　而2010年和2011年，中國又開始學習德國模式，大力興建保障房，但卻對商品房市場進行了強制性干預，這會直接導致市場效率的低效，交易成本的增加。

　　馮侖認為，這兩種模式都不符合國內(nèi)的實際情況，中國應該去學習新加波和香港的模式，一部分由市場來配置，一部分由政府來主導。

　　細分的地產(chǎn)江湖

　　對于目前房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展狀況，馮侖表示，當前在住宅領域，市場規(guī)模在縮小，效率在降低，投資因為杠桿基本不能使用，所以獲利的機會減少，因此再像當年“美國市場化模式”那樣的高速發(fā)展已然不可能。

　　不過馮侖還認為，開發(fā)商可以借鑒兩種模式去發(fā)展，第一，大的房企可以學習萬科專注于“住宅產(chǎn)業(yè)化”的模式，通過整合上中下游的各種資源，依舊會有較大的創(chuàng)新空間。

　　第二、中小房企要去三四線城市去發(fā)展，還要去專注一些細分的市場。包括同性戀公寓、老人公寓、單身公寓等各種各樣的細分市場，也包括度假市場都是有機會的。

　　馮侖還拿自身舉例稱，萬通在工業(yè)地產(chǎn)方面今年在全國排名第三，無論是銷售面積還是租金價格公司都大幅提升。而且，像做電子商務的京東商城、當當網(wǎng)其實也算是工業(yè)地產(chǎn)公司。

　　他還稱，今天的地產(chǎn)行業(yè)大家一說就是指住宅，今后經(jīng)過細分的市場發(fā)展后，整個行業(yè)會更加多元化，發(fā)展空間還會很大。

　　同時馮侖還指出，中國傳統(tǒng)的“攤大餅”式城市發(fā)展也不可持續(xù)，城市化進程不是政府賣地那么簡單，也不是以浪費環(huán)境資源為代價，應該是以環(huán)保、低碳、健康以及幸福為元素的去帶動城市化。

　　至于如何實踐，馮侖再次給出了自己正在實踐的“未來”答案，就是立體城市。他認為，立體城市恰恰是符合城市規(guī)劃的各方元素，能很好發(fā)揮城市的各種功能，能完全避免比如交通擁擠、住宅配套缺失等問題。

　　馮侖亦稱，目前首個立體城市已經(jīng)確定在四川落地，計劃明年動工，整個投資有500多億，萬通還聯(lián)合了劉永好、紅杉資本的沈南鵬等企業(yè)家。

　　馮侖還介紹，該立體城市整體建筑面積有一平方公里，還包括了600萬平方米的巨型高層建筑，樓層間居民小區(qū)、生活配套、公共交通、企業(yè)甚至空中牧場一應俱全，10萬人可以在此生活、工作。

　　帶著立體城市的種種疑問，觀點新媒體也于11月20日訪問了萬通投資控股股份有限公司董事長馮侖。以下為實錄觀點新媒體對馮侖先生的“立體城市”采訪內(nèi)容：

　　立體城市“造夢”

　　觀點新媒體：立體城市在許多人看來是一種理想狀態(tài)，甚至您的老朋友王石此前也不相信？

　　馮侖：我現(xiàn)在可以告訴大家的是立體城市的進展非常順利。另外，首個立體城市已經(jīng)落戶于成都，包括劉永好、沈南鵬以及周忻等企業(yè)家也都參與進來了，而且我們的控制規(guī)劃已經(jīng)通過了政府的審批，按照計劃，希望明年上半年能開工建設。

　　所以，這一切我們也一直講，好比墻上的美人最后能變成炕上的媳婦，現(xiàn)在這個美人已經(jīng)從墻上下來了，在屋子里轉悠，很快就上炕了。

　　觀點新媒體：立體城市的利潤率大概是多少？

　　馮侖：這個項目是一個巨大的財務安排過程，所以不是像傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)項目，因此利潤的計算要分為不同的階段。實際上，項目總的投資有530億，這樣的話每一個局部，每一個部分的回報率也都是不同的。

　　觀點新媒體：您當時為什么會想到去做這樣一個立體城市呢？

　　馮侖：還是使命驅(qū)動，價值觀引導。因為在現(xiàn)實城市化中帶來了各種各樣的問題和困擾，比如環(huán)境污染問題、交通問題、功能紊亂問題、生活費用居高不下等問題，這些都促使我們?nèi)ニ伎己脱芯俊?/p>

　　在這個研究的基礎上，我們提出了可持續(xù)發(fā)展城市的新發(fā)展方式，不是打補丁攤大餅，而是收攏過來。

　　在老城區(qū)甚至是城市的邊緣地方，我們可以試著把密度適當?shù)奶岣?，然后功能合理化，產(chǎn)業(yè)與居住一體化，不同城市能產(chǎn)生混合居住功能，用這樣一些方式重新調(diào)整城市系統(tǒng)。這樣的話，還能使城市化發(fā)展走出新的模式，等于既追求了理想又順帶賺錢。

　　觀點新媒體：按立體城市這樣的規(guī)劃，豈不是要整合太多的各種資源？尤其是政府原有的規(guī)劃。

　　馮侖：對，正是因為難度大才需要我們。如果沒有難度，就沒有創(chuàng)新的動力，也不可能有奇跡發(fā)生。

　　觀點新媒體：您說到劉永好、沈南鵬這些人也參與到立體城市，具體是如何參與的呢？

　　馮侖：這是一個非常復雜的財務體系，但是有一點，就是大家都是真金白銀地去做這個事情。