中高端產(chǎn)品固然利潤高，但在目前的樓市調(diào)控下，中高端產(chǎn)品的銷售嚴(yán)重受到影響。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 梁嘉欣 11月18日，金地集團(tuán)在深圳天悅灣舉辦住宅產(chǎn)業(yè)品牌年會(huì)，在此次品牌年會(huì)上，金地集團(tuán)稱，2011年四大產(chǎn)品系列已正式在全國17個(gè)城市14個(gè)項(xiàng)目落地。

　　金地的四大產(chǎn)品系列分別為“褐石系列、名仕系列、天境系列、世家系列”，2012年還會(huì)有8個(gè)項(xiàng)目推出。

　　其中，褐石系列主攻中產(chǎn)階層，上海藝境就是該系列的代表作品，未來該系列還將推出上海藝年華、大連灣等項(xiàng)目。

　　名仕系列則針對(duì)新富階層，代表產(chǎn)品有北京朗悅、煙臺(tái)瀾悅、寧波鴻悅、沈陽鉑悅。

　　至于天境系列，作為“第三代豪宅居所”，主要針對(duì)智富精英階層，代表作有上海天御、上海天境、東莞湖山大境，未來還會(huì)推出常州天際、紹興天璽、杭州天逸等項(xiàng)目。

　　世家系列的標(biāo)桿作品是深圳天悅灣、天津紫樂府，主要針對(duì)的是權(quán)富階層。未來將推出長沙三千府，天津團(tuán)泊、廣州荔湖城C等。

　　不難發(fā)現(xiàn)，金地以上四大系列主攻中高端市場，目標(biāo)客戶群皆集在中產(chǎn)階層、富豪以上，據(jù)介紹，目前該四大產(chǎn)品已覆蓋了在建項(xiàng)目的45%左右。

　　中高端圍城

　　中高端產(chǎn)品固然利潤高，然而，在目前的樓市調(diào)控下，這些中高端產(chǎn)品的銷售嚴(yán)重受到影響。

　　以深圳天悅灣為例，作為金地天字一號(hào)作品，金地希望能打造成金地華南區(qū)首席標(biāo)桿豪宅。該項(xiàng)目原定于4-5月面市，但因?yàn)槎▋r(jià)過高，一直未能拿到預(yù)售證，直到9月才推出市場。

　　而天悅灣自推出以來，銷售一直不大盡人意。據(jù)了解，天悅灣近期推出一期產(chǎn)品占地面積為6.61萬平方米，包括八層空中HOUSE和疊加別墅，總戶數(shù)382戶。

　　其中空中HOUSE均價(jià)為2.3-2.5萬/平方米左右，別墅均價(jià)為3.5萬元/平方米左右。而據(jù)現(xiàn)場推介人員介紹，至今，天悅灣僅銷售了三成左右。

　　在深圳市場受到限貸、限購、限價(jià)等多重調(diào)控政策“圍堵”的情況下，天悅灣如此銷售業(yè)績也不難令人理解。而據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，金地10月個(gè)別項(xiàng)目的去化率也只在30%左右。

　　相關(guān)分析機(jī)構(gòu)指出，除了行業(yè)本身的因素，更多是因?yàn)榻鸬禺a(chǎn)品的大戶型比例偏高所致，占比大約在50%左右，同時(shí)多數(shù)項(xiàng)目位于限購城市，限購政策使得大戶型的銷售難度較大。

　　事實(shí)上，在調(diào)控推出初期，不少開發(fā)商都把豪宅當(dāng)做成抗調(diào)控的一種工具，因?yàn)楹勒瑑r(jià)格到達(dá)一定高度后，限購限貸對(duì)于該部分有能力購買的人群制約有限。

　　不過，“可以實(shí)現(xiàn)抗調(diào)控的豪宅項(xiàng)目只有兩種，一種是所在城市非限購限貸城市，且緊挨著一線城市，并在一小時(shí)生活圈內(nèi)擁有稀缺資源性的住宅項(xiàng)目。一種是城市里面商業(yè)性質(zhì)比較濃厚的項(xiàng)目，如商業(yè)裙樓改成的別墅。”深圳資深業(yè)內(nèi)人士林曉華指出。

　　“如果是上述兩種項(xiàng)目，雖然未來調(diào)控持續(xù)，但還是可以走得動(dòng)的，但如果屬于限購限價(jià)限貸的區(qū)域，來年的銷售前景就不看好。”

　　縱觀金地的項(xiàng)目，顯然大部分排除在這兩者之外。

　　策略當(dāng)突圍

　　定位高端，在當(dāng)前的市場環(huán)境下，金地的銷售難免遇到一定壓力。從目前來看，金地的銷售業(yè)績不盡如人意。

　　據(jù)早前披露的數(shù)據(jù)顯示，今年前10月金地累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約面積165.1萬平方米，簽約金額224億元，僅約完成全年400億目標(biāo)的56%。

　　相關(guān)券商指出，如果未來房地產(chǎn)市場情況依然沒有改善，那么金地受到的影響將相對(duì)較大。

　　其中興業(yè)證券在其研究報(bào)告中提及，短期新房市場的觀望情緒可能較為濃重，金地項(xiàng)目里中大戶型、針對(duì)改善型需求的產(chǎn)品占比較高，這類客戶的觀望現(xiàn)象可能更為明顯。

　　同時(shí)，在開發(fā)商普遍采取積極降價(jià)搶客源沖銷售的情況下，短期內(nèi)限購城市的供求關(guān)系仍然不樂觀，公司未來兩個(gè)月的銷售面臨較大的壓力。

　　不過，目前在不少房企紛紛以價(jià)換量之時(shí)，金地并沒有輕言“降價(jià)”。

　　相關(guān)資料亦顯示，金地現(xiàn)有的項(xiàng)目尚沒有進(jìn)行大范圍明顯降價(jià)意圖，老項(xiàng)目的調(diào)整幅度在5%以內(nèi)，價(jià)格調(diào)整以暗降為主，采取隨行就市的原則。

　　仍以天悅灣為例，早前消息稱，空中HOUSE均價(jià)為2.6萬/平方米左右，別墅均價(jià)約為3.6萬元/平方米。對(duì)比目前的售價(jià)，調(diào)價(jià)幅度亦在5%左右。

　　林曉華指出，觀察金地今年以來的表現(xiàn)，銷售速度應(yīng)該是有所放緩，很大程度是因?yàn)轭A(yù)期調(diào)控很快將結(jié)束。而銷售放緩后，財(cái)務(wù)成本也將會(huì)有所提高。

　　而從目前的情況來看，調(diào)控似乎并沒有結(jié)束的意味。依然定位高端的金地，接下來將如何突出圍城？

　　林曉華指出，受限購限貸限價(jià)的影響，未來要實(shí)現(xiàn)較好的銷售，要看金地的銷售策略。

　　“要么就學(xué)招商地產(chǎn)，現(xiàn)在招商在深圳每個(gè)區(qū)的項(xiàng)目售價(jià)都是最低的，定位是高端，賣的價(jià)格是中端，靠品牌走量。要么就是等待調(diào)控結(jié)束，或者賣現(xiàn)樓，現(xiàn)樓不限購不限價(jià)，價(jià)格自然也會(huì)抬高。”林曉華稱。