我們的觀點(diǎn)：只為房?jī)r(jià)短期目標(biāo)，不影響政策偏暖大局。

　　我們認(rèn)為珠海這次的調(diào)控純粹是地方主動(dòng)，由于8、9 月份珠海新建住房?jī)r(jià)格比2010 年底漲幅達(dá)17.7%，遠(yuǎn)超11.1%的控制目標(biāo)，而香洲區(qū)是貢獻(xiàn)高價(jià)房成交的主力區(qū)域，占到整個(gè)珠海成交的一半，因此，政府出于力保到年底完成今年的房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)，在香洲區(qū)限購(gòu)進(jìn)行限購(gòu)，但整體力度偏軟，年底達(dá)到目標(biāo)后，政策力度將會(huì)確定性減弱。不影響地產(chǎn)行業(yè)政策面偏暖的大局。就對(duì)珠海市場(chǎng)本身而言，影響不會(huì)特別大。

　　首先，政策的目標(biāo)是非常短期的，目標(biāo)只是未來(lái)2 個(gè)月控制房?jī)r(jià)在漲幅11.1%以下。目標(biāo)達(dá)到后，逐步減弱的概率大，且政策留下了這一條路。珠海市屬于嚴(yán)重依賴土地財(cái)政的地方政府的典型代表，且今年1-10 月份完成土地出讓收入不足100 億元，同比下滑超過50%，恰逢珠海市近幾年要投資3000億元完善眾多基礎(chǔ)設(shè)施，財(cái)政緊張程度可想而知，因此，珠海同眾多地方政府一樣沒有內(nèi)生性的調(diào)控房地產(chǎn)的動(dòng)力。那么這次調(diào)控的動(dòng)力一定是來(lái)自外部，我們分析珠海今年1-9 月份的房地產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)據(jù)，認(rèn)為，珠海極有可能是因?yàn)榍叭径确績(jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)沒有完成而出臺(tái)政策的。數(shù)據(jù)顯示，珠海今年的房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)為不超過GDP 增速（計(jì)劃為11%），在去年均價(jià)的基礎(chǔ)上，今年新建商品房的均價(jià)不能超過11285 元/平米。如此看來(lái)，珠海政府的政策目標(biāo)是較為短期的。

　　其次，限價(jià)不會(huì)導(dǎo)致降價(jià)，只是將高于調(diào)控目標(biāo)價(jià)格樓盤的銷售時(shí)間延長(zhǎng)到明年，事實(shí)上，這一辦法早在上半年很多地方都實(shí)行過，那就是遲遲不給預(yù)售證。但預(yù)售證終究是要給的，我們認(rèn)為，年底達(dá)到調(diào)控目標(biāo)后，限價(jià)就會(huì)退出。

　　再次，限購(gòu)其實(shí)非常寬松，僅限香洲主城區(qū)，也沒有涉及存量房。影響將被大大削弱。

　　由此整體來(lái)看，為了完成調(diào)控目標(biāo)，珠海采取了通過限購(gòu)控制主城區(qū)高價(jià)房的成交，限價(jià)上控制全市高價(jià)盤銷售節(jié)奏的辦法來(lái)完成全年目標(biāo)，我們認(rèn)為，調(diào)控目標(biāo)一定會(huì)達(dá)到，達(dá)到后，很多價(jià)格高于調(diào)控目標(biāo)的樓盤將會(huì)獲得預(yù)售資格。政策將有所收縮。這與房地產(chǎn)行業(yè)整體的政策面偏暖的大局并沒有沖突。我們?nèi)越ㄗh投資者積極介入地產(chǎn)股。

　　光大證券：理性看待珠海調(diào)控措施