蘇高新集團已切入?yún)⑴c擴區(qū)10倍后的高新區(qū)城區(qū)的土地開發(fā)，未來具有持續(xù)低成本獲得土地的能力。

　　觀點網(wǎng) 曹萍 近日，一則研究報告中提及“蘇州高新保障房將逐步退出”的消息流傳坊間。

　　觀點新媒體針對此說法采訪蘇州高新相關(guān)負責(zé)人，根據(jù)他的回應(yīng)，原來蘇州高新所謂保障房業(yè)務(wù)只是蘇州高新區(qū)的動遷房建設(shè)，并不是保障房項目，自然也就不存在退出保障房之說。

　　代建與動遷房建設(shè)

　　11月2日，在關(guān)于蘇州高新三季報的點評中，某證券機構(gòu)指出，“公司保障房將逐步淡出或建設(shè)模式向代建模式轉(zhuǎn)變”。

　　在各大小房企紛紛宣布投身保障房建設(shè)或因保障房概念受益之時，蘇州高新選擇“退出保障房”令人不解。

　　對此，蘇州高新證券事務(wù)代表宋才俊表示，公司并沒有參與保障房建設(shè)，參與的只是蘇州高新區(qū)內(nèi)的動遷房。另外，高新區(qū)在蘇州是個新城區(qū)并沒有什么保障房可建，所以“退出保障房”的說法并不成立。

　　據(jù)介紹，于蘇州高新而言，早在90年代公司成立之時，就開始參與高新區(qū)的動遷房建設(shè)。只不過，最初的動遷房建設(shè)中，所有的資金都由企業(yè)墊付，再由政府回購，這對公司現(xiàn)金流造成很大壓力。

　　從09年開始，這些動遷房不再由企業(yè)墊資，而由政府負責(zé)，企業(yè)成為一個代建角色，所以才有湘財證券由于公司保障法建設(shè)模式的轉(zhuǎn)變而帶來毛利上升的說法。

　　此說法得到證券機構(gòu)報告撰寫人的認可，不過該人士認為動遷房應(yīng)該屬于保障房之列。

　　事實上，除了動遷房，蘇州高新代建的還有一些其他政府工程，如政府大樓、學(xué)校、大型工業(yè)園區(qū)等，而代建與動遷房建設(shè)也是蘇州高新地產(chǎn)業(yè)務(wù)的一個重要組成部分。

　　據(jù)悉，隨著西部生態(tài)城建設(shè)的啟動，蘇州高新已參與大量動遷房以及代建項目的建設(shè)，截止2010年底，其代建及動遷房在建面積為63萬平方米。

　　截至今年9月底，蘇州高新負責(zé)的動遷房以及代建項目達45萬平方米。

　　正如該證券地產(chǎn)分析師所言，由政府負責(zé)動遷房資金后，蘇州高新的資金得以緩解，但蘇州高新近來最大的心思并不在此，而是樂園模式，即常言的旅游地產(chǎn)。

　　旅游地產(chǎn)的樂園

　　資料顯示，蘇州高新參與樂園的建設(shè)是在1997年，其蘇州樂園項目自1997年運行以來，已成為蘇州除園林的一個旅游景點，營業(yè)收入也實現(xiàn)穩(wěn)定增長，預(yù)計2011年營業(yè)收入為2億元左右。

　　而去年12月，徐州彭城樂園項目正式簽約，標志著其在“商旅+地產(chǎn)”擴張模式上的關(guān)鍵性一步。資料顯示，徐州彭城歡樂世界項目地塊由蘇州高新在今年4月21日以起拍價2.74億元競得。

　　地塊位于徐州市銅山區(qū)，占地面積129.87萬平方米，其中，樂園占地54萬平方米，配套開發(fā)占75.87萬平方米。徐州彭城歡樂世界項目計劃建成一個集樂園、商貿(mào)、生態(tài)社區(qū)于一體的綜合性項目。

　　對于該地塊的開發(fā)建設(shè)，蘇州高新稱，將與控股股東蘇高新集團一道參與該項目的開發(fā)與運營。蘇州高新預(yù)計，徐州樂園項目中，水上世界及兒童世界將相繼于明年7月、10月開業(yè)運營。

　　針對樂園模式的轉(zhuǎn)型，蘇州高新相關(guān)負責(zé)人表示，這也是在外部條件作用下的結(jié)果。在目前住宅市場調(diào)控不見放松的情況下，開發(fā)樂園項目對公司而言可以多一條盈利的渠道。

　　蘇州高新曾在2010年年報中如此表述樂園模式，“隨著房地產(chǎn)調(diào)控的進一步深入，公司將借助行業(yè)整合的機會實現(xiàn)擴張，完成新的發(fā)展模式-‘商旅+地產(chǎn)’模式的轉(zhuǎn)變”。

　　另外，以樂園項目的途徑獲取土地，在一定程度上亦可以降低蘇州高新的土地成本。

　　不過，有分析師就認為，在蘇州高新傾心于模式轉(zhuǎn)型的同時，也不能忽略這種模式將帶來資金上的壓力。

　　蘇州高新此前公布的三季度業(yè)績顯示，今年1-9月，公司實現(xiàn)營業(yè)收入21.28億元，同比下降16.06%；營業(yè)利潤3.12億元，同比增長48.93%；歸屬母公司所有者凈利潤同比增長20.6%至1.65億元，合每股收益0.16元。

　　在“公司重要事項”一欄中，可以看到，由于預(yù)付徐州項目土地款，使蘇州高新預(yù)付賬款期末余額較期初增加307.15%，又因支付徐州項目拍地保證金，使其他應(yīng)收款期末余額較期初增加81.40%。

　　另外，由于蘇州樂園、清山酒店營銷力度增大以及融資規(guī)模擴大、融資成本上升等原因的影響，蘇州高新的包括銷售費用、管理費用和財務(wù)費用在內(nèi)的三項費用率的提升都高于預(yù)期。