王鑫：下午時間比較久，參加過很多次論壇。今天也一直很關注，在認真聽、記，尤其是我們今天的譚市長，一直保持到現(xiàn)在認真聽、記，也看到了我們文登市政府的態(tài)度和責任心。

山東中原物業(yè)顧問有限公司董事總經理王鑫

　　尊敬的秦主任、譚市長，還有房地產的各位同行大家下午好，也非常感謝觀點集團的邀請，我是香港中原物業(yè)顧問有限公司山東地區(qū)的負責人王鑫。我今天的演講的主題是在限購下三四線城的機遇。我這次是來到美麗的文登，受我們文登的著名企業(yè)倪氏的邀請，參觀他們的南海項目，我第一次來到文登印象比較深的，2009年9月份，當我們大陸和臺灣直航的時候比較有幸，做了首航從山東的濟南到了臺灣，在臺灣呆了11天，11天給我印象比較深的就是墾丁這個城市，沿海資源以及整個城市的建設。當我今年5月份來到南海以后，我覺得我們的文登南海一點都不比臺灣的墾丁差。墾丁是屬于熱帶，我們可能屬于北方城市。

　　下面，我想進入今天的演講的主題，一共分為第四部分：第一部分，限購令對房地產市場的影響。我們更重要的是從市場的角度去看未來市場的發(fā)展以及預測。從1月26號國務院出現(xiàn)“國八條”政策以后，直到9月份浙江的衢州宣布限購，到現(xiàn)在是45個城市頒布了限購令。我們在限購令頒布以后，我們也看到了全國商品房銷售的面積增長趨勢是明顯的放緩。尤其是在宣布以后，從整體看，累計同比來看稍有一些上升，但是同比有一些下降。全國70大城市住宅指數(shù)，房價上漲趨勢基本上得到了控制。從8月份數(shù)據(jù)來看，一、二線城市的房價出現(xiàn)了比較的升動跡象。我本人在山東居住的多一些，限購以后，目前在濟南、青島也有一些一線的品牌話出現(xiàn)一些暗銷的策略。從整個成交量來說影響不是很大，但是價格還是受到了一些影響。

　　我們從一、二線城市的一些數(shù)據(jù)來看，成交面積來看，隨著房地產調控政策由抑制需求變成限制需求，一二線的成交明顯下降。這個數(shù)據(jù)表是我們集團在統(tǒng)計一線的、北、上、廣、深，可以明顯看出來一線城市還是有一些影響。從一、二線城市的成交價格上來看，基本成交的態(tài)勢得到了控制，我們從整個的數(shù)據(jù)，第一個數(shù)據(jù)表是北京，第三個是廣州，這個是深圳，從廣州和深圳基本上是有一些回落的跡象，北京和上海畢竟還是屬于國際化的大都市，尤其是北京，核心城區(qū)的房價并沒有降。最近北京的價格主要在昌平、通縣，基本上達到了30%。我們在從一線城市的趨勢來看，我們核心區(qū)和擁有資源的區(qū)域房價，它還有一定的不可撼動的地位。相對于一線城市的量價萎縮，二線城市不斷松動的跡象，三四線城市都是我們在座的每位比較關心的。從三、四線城市來看，成交量都有所萎縮，未限購的成交量基本上現(xiàn)在還在提升，我們也舉了幾個例子，包括今天以來也有人問佛山、南陽、肇慶，現(xiàn)在目前價格也是在一路攀升。山東公司一直在監(jiān)測山東全省的一些數(shù)據(jù)，我們在看到濟寧、菏澤這些城市，雖然它沒有重大的國家戰(zhàn)略經濟區(qū)的扶持，但是這些城市的房價現(xiàn)在依然在上升階段。所以我們認為，首先從全國來看，隨著限購令的實施，上漲過快的房價肯定是能夠得到歇止，現(xiàn)在一二線價格有所下降，三線和四線城市，從目前來看，成交量依然是非常活躍，價格也有一定的上漲，其次，從城市來看，三四線城市和一二線城市，城市房價系數(shù)還是相對比較低，消費水平也略低一些，存在的市場潛力和獲利的空間，部分城市的房價還出來一個價格的洼地。所以我們集團的研究判斷，三四線城市必將迎來一輪新的房地產投資的一個熱潮。

　　面對一、二線城市房地產困境，我們販商應該如何去面對，首先我們看中國房地產市場現(xiàn)在轉移到三線城市，我一會兒會有全國品牌發(fā)展商的戰(zhàn)略布局，尤其我舉了山東的例子，2011年上半年，山東省消費市場份額持續(xù)在上漲。一線，我們可以看到從2005年到2011年市場份額差不多要降10%，這也說明有很多的大的品牌發(fā)展商，現(xiàn)在重點是往三線、四線城市去轉移。這是一個標桿房企銷售面積的分布。我們可以看得到，標桿房企在2006年一線整體的占有率大概在37%。到了2011年目前統(tǒng)計，占有率只達到了16%，基本上下降了20%，這也說明從整個布局上來看，二、三線城市是明顯具有一定的優(yōu)勢。

　　這張表格基本上是主要的販商，我們看到龍頭地產商，上半年的銷售業(yè)績大多數(shù)好過于去年，主要是發(fā)展商一個戰(zhàn)略轉型，尤其是品牌發(fā)展商轉到了三、四線城市，把風險逐漸降低，所以與房地產開發(fā)戰(zhàn)略布局的策略是密不可分的。全國范圍內的三、四線城市數(shù)量也很多，我們選擇了山東作為一個重點分析，看看一線品牌發(fā)展商在山東的一個布局。這個表可以看到，主要的品牌發(fā)展商還是重點集中在濟南、青島、煙臺。在威海，目的金華潤和寶利已經進駐了威海，華潤做了金線頂項目，基本上看到了煙臺還是比較集中的品牌發(fā)展商進駐，尤其是在說到煙臺的時候，也會說明一些發(fā)展商業(yè)，煙臺，大家比較關心的是龍湖的項目，如何在羊馬島做一個區(qū)域的突破，達到20個億，這應該是創(chuàng)造了一個奇跡。

　　一線品牌發(fā)展商，山東的布局，內陸區(qū)域主要是以濟南為主，更多的品牌發(fā)展商還是傾向于三、四線城市，尤其是沿海城市。半島主要是以青島、威海為是一個外溢的模式，威海是吸引品牌發(fā)展商進入的優(yōu)勢。黃河以北這種三、四線城市進駐現(xiàn)在目前來講還沒有，魯西南地區(qū)雖然發(fā)展比較滯后，但是據(jù)我個人的了解，現(xiàn)在目前政府也是在大力的招商引資，包括濟寧和萬達已經簽訂了戰(zhàn)略協(xié)議，還有臨沂和恒達集團是一個合作的項目，也會慢慢進駐魯西南片區(qū)。

　　我們看到恒達，恒達目前在濟南有三個項目，在濰坊、淄博、萊蕪、泰安、東營都有進駐。說明山東整個市場也是備受一線品牌發(fā)展商的青昧。恒達應該能排到第一，它的進駐應該也是來對它整個戰(zhàn)略布局做了一些投資劃了風險的分散，這是中海地產，中海地產目前也進入煙臺，在濟南、青島分別有三個項目。

　　剛才講到華潤，華潤目前有幾個城市全部都有進駐。第一個開盤的項目并不是在青島、濟南，而是在淄博。第一個開盤項目在淄博，濟南的項目目前還沒有啟動，跟政府簽了協(xié)議，但是土地的招牌掛還沒有做，土地沒有拿到。

　　寶利進駐山東也是比較早，目前在濟南已經有五個項目，已經有三個項目已經推出，還有兩個項目預計今年推出一個，明年推出一個。寶利在威海是第一個項目，在煙臺也有一個項目。在威海的項目就是仙姑頂?shù)捻椖?，后面幾個發(fā)展商就不重點提了。萬科基本上還是以青島、煙臺為主，它在濟南也一直在和政府溝通，但是一直沒有合適的項目去簽訂，但是能看得到萬科作為房地產的一個龍頭企業(yè)，它能選擇煙臺、青島進駐，應該對我們整個膠東片區(qū)還是比較看好。

　　結論一：在限購的影響下，一線品牌的開發(fā)商首先是打破了這種市場格局，逐步轉型三四線城市，尤其2011年以來三、四線城市銷售貢獻大于一、二線的城市。它的總體銷售額未必能夠大得過一二線城市，但是它的占有率是逐步提升的。我想講一點，我們有些發(fā)展商可能也做了很多年，包括我昨天到威海以后，我昨天在威海市區(qū)，見了威海市區(qū)的發(fā)展商，做了一些溝通，這些人也做了十多年的發(fā)展商，我們在討論是不是進入了一個冰凍期，說你問這個問題的時候已經晚了，因為冰凍期早已經開始了，品牌發(fā)展商要比一些地方的發(fā)展商要快，因為它用全國的戰(zhàn)略眼光去看，而且它接觸到的層面應該會更高一些，尤其不管是國務院也好、住建部也好，他們對信息的把握和反饋能夠有一個預見性的，所以我昨天在威海跟幾個發(fā)展商講，如果你對政策分析不夠透徹，你看一些龍頭企業(yè)，他們的戰(zhàn)略布局在怎么做，我不能比你快，但是我能跟得上你，這也算是我們贏了。

　　結論二：以山東為例，較多的山東發(fā)展商，剛才講威海、煙臺自然景觀資源比較豐富的，包括臨沂、泰安經過增長速度比較快的，也是比較受開發(fā)商的青昧的。

　　結論三：黃河以北，魯西南，相對來講發(fā)展比較落后一些，還是照我們整個膠東片區(qū)發(fā)展還要滯后。

　　我們從四個因素去看房地產，第一個，“十二五”規(guī)劃明確了區(qū)域發(fā)展積極穩(wěn)妥推進城市化發(fā)展的目標。貨幣的供應量，改革開放以來，我們貨幣的供應量一直保持增長，尤其2007年以來一直采用寬松式的貨幣。剛才秦主任講到了目前信貸也是比較嚴重的，尤其發(fā)展商在資本方面，取得資金越來越受限，不管是你的開發(fā)貸也好，這個風險比較大，我記得在9月份之前，我在北京參加了一個活動，信托。當時信托國家也要嚴控，只有四大信托公司可以有一些額度。過節(jié)期間我接了一個電話，聽說最近信托不會去嚴控了，還要打開這個渠道。還有保障房，保障房政府推出的力度比較大，信息比較堅韌，責任是落實到地方政府的肩膀上。目前保障房的政策剛剛推出，但是從整個執(zhí)行上來看，還需要一定的過程去健全，尤其是需要交備和使用的條件。第四個，因為房地產本身是一個國家宏觀經濟的支柱性的企業(yè)，涉及到的行業(yè)也比較多，尤其是對地方經濟的影響也比較大。所以，我們認為整個房地產的房價下降空間應該還是有限的。

　　我們從其他的投資渠道，因為最近包括美國也一直說中國的貨幣要升值，尤其是國家發(fā)改委發(fā)布的時候，現(xiàn)在我們比較關心的是整個的CPI的指數(shù)，整個通脹基本上非常明確，尤其到下半年，我們看出來通脹要想一直通脹還比較難，從其他投資渠道，應該有很多人去炒股，目前的股市萎靡不振，持續(xù)下行，害了不少人。包括我的同事，平時大家吃飯的時候6000多點進，現(xiàn)在差不多2000多了，黃金也是下行的趨勢，包括外匯和期貨。我們認為很多的渠道也投資，保證不了投資人的回報率，市場在走一個通貨膨脹的趨勢，我們認為房地產保值性還是比較大的。所以從長期來看，消費者購房的消費指數(shù)還是呈上升的趨勢。包括從目前中國投資渠道比較狹窄，從整個的房地產的保值性比較強，尤其現(xiàn)在一、二線城市很多投資客戶認為房地產投資壓力比較大，目前未限購的三、四線城市未來會吸引投資型客戶。

　　三四線城市的投資序幕才剛剛開始，未來將會達到一個高峰。從我們文登作為國家重點的藍色經濟區(qū)域，我們擁有核心沿海的自然的一些資源，以及我們有政府的魄力和效率。尤其文登這種城市，包括我們整個的沿海城市，它的需求不單單是內需，外銷和外需也是非常大的，尤其我們今天的南海規(guī)劃和市政規(guī)劃也是非常完善的。

　　我們最后一個結論，一、二線城市的全面限購通貨膨脹的有限，會使得三四線城市資金追逐的新的熱土，國家藍色經濟發(fā)展的文登我們相信會迎來更加精彩的展現(xiàn)和無限的夢想。謝謝。