深控此次貸款的真正目的是要通過(guò)融資來(lái)償還即將到期的4.65億美元債務(wù)。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 李寧 年銷售額近50億元的深圳控股，提出了未來(lái)兩年銷售目標(biāo)為100億、5年要完成250億的增速計(jì)劃。然而，在倍增式發(fā)展的同時(shí)，深控也采取了新錢還舊債的資本游戲。

　　9月16日，深圳控股有限公司發(fā)布公告稱，公司于16日與由銀行組成的銀團(tuán)訂立一份融資協(xié)議。

　　新錢還舊債

　　根據(jù)協(xié)議，銀團(tuán)將向深圳控股提供2.09億美元的可轉(zhuǎn)讓定期貸款融資及10.26億港元的可轉(zhuǎn)讓定期貸款融資。而深圳控股須分期償還該等融資，最后償還日期為于融資協(xié)議日期起計(jì)滿48個(gè)月當(dāng)日。

　　協(xié)議還規(guī)定，深業(yè)集團(tuán)需作為深圳控股的唯一最大股東或最少持有深圳控股35%的已發(fā)行股本，否則屬于違約。

　　照此核算，深控此次融資的總額共計(jì)約21.7億元人民幣。實(shí)際上，深控的該筆融資早在8月26日的中期業(yè)績(jī)會(huì)上就有端倪，據(jù)深控總裁呂華當(dāng)時(shí)稱，公司今年計(jì)劃投資的儲(chǔ)備資金為30億元，將主要考慮在深圳、珠三角等地拿地。

　　雖然1—7月份深控的合同銷售收入為30億人民幣，但已簽約未入賬的合同銷售金額卻達(dá)到了28億人民幣。并且呂華也稱，公司上半年沒(méi)有實(shí)際投資儲(chǔ)備，因此30億元的投資將主要集中在下半年。

　　因此，有分析人士稱，“深控的此次融資將主要是為30億元的下半年拿地做準(zhǔn)備”。也不僅如此，據(jù)對(duì)深控有長(zhǎng)期研究的第一上海證券投行部高級(jí)項(xiàng)目經(jīng)理李兢認(rèn)為，“深控此次貸款的真正目的是要通過(guò)融資來(lái)償還即將到期的4.65億美元債務(wù)”。

　　公開(kāi)資料顯示，2006年9月29日，深控與10家外資銀行在香港簽訂了銀團(tuán)貸款協(xié)議，獲得了4.65億美元(當(dāng)時(shí)約37億人民幣)的可轉(zhuǎn)讓定期貸款，深圳控股財(cái)務(wù)總監(jiān)談秉當(dāng)時(shí)指出：“貸款的年期為5年，4.65億美元的貸款當(dāng)中主要用作償還集團(tuán)現(xiàn)有貸款，余下10億元人民幣則留作營(yíng)運(yùn)資金。”

　　深控也表示，當(dāng)時(shí)具體協(xié)調(diào)安排的銀行包括中銀香港、恒生銀行、中國(guó)建設(shè)銀行(香港)、工銀亞洲、匯豐銀行、東亞銀行、三菱東京UFJ銀行等10家。該筆貸款的年利率為倫敦銀行同業(yè)拆息(LIBOR)加0.48%。

　　李兢進(jìn)一步指出，深控前期的債務(wù)到期，它必須要通過(guò)再融資來(lái)償還，所以這次的銀團(tuán)貸款其實(shí)是更換而已。另一方面，深控償債的打算應(yīng)該不是近期才計(jì)劃的，早在去年它進(jìn)行4億美元貸款的時(shí)候也有這方面的考量。

　　100億計(jì)劃

　　的確如此，幾乎與這次是同等的時(shí)間段。去年9月28日，深圳控股發(fā)布公告稱，公司訂立融資協(xié)議，獲授一筆為數(shù)4億美元之可轉(zhuǎn)讓定期貸款融資。融資將用于應(yīng)付公司及其附屬公司的一般企業(yè)資金需求。融資的最后到期日將為訂立融資協(xié)議日期起計(jì)48個(gè)月。

　　當(dāng)時(shí)的協(xié)議內(nèi)容也規(guī)定，深業(yè)集團(tuán)須至少持有深圳控股35%股權(quán)，并維持為單一最大股東。

　　對(duì)此規(guī)定，李兢表示，深控規(guī)定大股東的持股比例不能少，基本上每一次的融資都是以這方面為前提。主要的原因是深控作為國(guó)企，融資會(huì)受企業(yè)性質(zhì)的影響。另一方面，因?yàn)樗菄?guó)企，銀行也才敢放貸，協(xié)議應(yīng)該是基于雙方利益的共識(shí)。

　　雖然深控需要一直進(jìn)行銀團(tuán)貸款，但其資金負(fù)債比例倒不算高。根據(jù)上半年深控的營(yíng)業(yè)情況顯示，截止6月底，公司持有現(xiàn)金(包括抵押存款)為83.33億港元，凈資產(chǎn)凈負(fù)債比率為51.1%。

　　除了凈負(fù)債較低以外，整個(gè)上半年深控也取得了不錯(cuò)的營(yíng)收。按今年47億元的銷售目標(biāo)，截止7月底深控已經(jīng)完成了64%。上半年的毛利率為43.6%，同比上升2.1%，股東應(yīng)占利潤(rùn)9.91億港元，也同比上升13.4%。

　　在此背景下，深控提出了“未來(lái)兩年銷售目標(biāo)為100億元，5年要完成250億元”的計(jì)劃。

　　不過(guò)，該目標(biāo)計(jì)劃，在李兢看來(lái)，更多的是一種前景規(guī)劃。他稱，深控的規(guī)劃其實(shí)已經(jīng)提了兩年，早前是希望在2013年的時(shí)候達(dá)到100億，現(xiàn)在外界可能覺(jué)得難以完成，但它有那么多的土地儲(chǔ)備倒也不算太難。

　　資料顯示，深圳控股目前的土地儲(chǔ)備總建筑面積為1016萬(wàn)平米，權(quán)益建筑面積約為955萬(wàn)平米(不包括集團(tuán)在三家主要聯(lián)營(yíng)公司所占權(quán)益)。其中，一線城市土地儲(chǔ)備約占17.1%，二線城市約占12.2%，三四線城市占70.7%。按深控規(guī)劃，該土地儲(chǔ)備可滿足未來(lái)5到6年的開(kāi)發(fā)需求。

　　但李兢也強(qiáng)調(diào)，深控的主要問(wèn)題在于自身的內(nèi)部結(jié)構(gòu)調(diào)整，深控下面有三大地產(chǎn)公司，包括深業(yè)南方、泰然、鵬基三個(gè)品牌，它需要解決各個(gè)地產(chǎn)公司的調(diào)配和資源搭配的問(wèn)題。