價(jià)格方面，我們現(xiàn)在下調(diào)了10%，估計(jì)會(huì)慢慢跌，下半年的話，可能會(huì)再跌10%。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 曹萍 8月23日，富力地產(chǎn)在香港召開中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)。富力地產(chǎn)董事長(zhǎng)李思廉、財(cái)務(wù)總監(jiān)兼公司秘書周藹華及董事長(zhǎng)助理陳志濠出席會(huì)議，共同解讀富力這半年的發(fā)展，并對(duì)下半年的發(fā)展戰(zhàn)略作出解說。

　　2011年上半年，富力共實(shí)現(xiàn)合約銷售人民幣134億元。其中，廣州、北京以及天津三地的合計(jì)合約銷售額超過去年同期，達(dá)到94億元。

　　上半年的銷售貢獻(xiàn)主要有廣州富力盈盛廣場(chǎng)的辦公室大樓、北京富力又一城及天津富力津門湖的中檔住宅項(xiàng)目。

　　對(duì)此，富力稱，正是由于公司多年來所采用的地域多元化策略，減低了市場(chǎng)環(huán)境的變動(dòng)對(duì)整體合約銷售額帶來的影響。

　　富力地產(chǎn)董事長(zhǎng)李思廉指出：“上半年公司已按預(yù)定時(shí)間峻工并交付了72.4萬平方米的物業(yè)，占全年預(yù)計(jì)交付總面積的25%。盡管政府實(shí)施貨幣緊縮政策，但截至本期末，公司仍持有現(xiàn)金125億元。”

　　在整個(gè)行業(yè)調(diào)控不放松的情況下，富力會(huì)推出一些針對(duì)剛性需求的產(chǎn)品，但由于這是開發(fā)商的共識(shí)，所以，富力也隨之下調(diào)了價(jià)格預(yù)期，據(jù)李思廉透露，公司在價(jià)格上已經(jīng)下調(diào)了10%，預(yù)計(jì)下半年還將作出調(diào)整。

　　當(dāng)然，在限購(gòu)產(chǎn)品外，富力也有其他商業(yè)項(xiàng)目不斷推出，譬如廣州富力盈凱廣場(chǎng)、太原富力城等，但由于受國(guó)內(nèi)資本市場(chǎng)的局限，富力只能逐步增加持有的比例。按照李思廉的設(shè)想，在商業(yè)地產(chǎn)方面，出售與持有的理想比例為7：3，只有這樣才能保證一個(gè)良好的發(fā)展。

　　以下是富力地產(chǎn)2011年中期業(yè)績(jī)會(huì)的現(xiàn)場(chǎng)實(shí)錄：

　　媒體提問：今年的銷售目標(biāo)是人民幣400億元，上半年只完成了34%，原因是什么？經(jīng)過下半年的努力，這個(gè)目標(biāo)會(huì)不會(huì)達(dá)到？怎樣維持？

　　李思廉：上半年我們完成的比例比較少與預(yù)售證發(fā)放的快慢有關(guān)。因?yàn)樵诖蟛糠殖鞘欣铮陬A(yù)售證的問題上，有關(guān)方面會(huì)跟我們談一下價(jià)錢、限一下價(jià)之類，所以，拿到預(yù)售證的時(shí)間比以前要長(zhǎng)一點(diǎn)?，F(xiàn)在三四季度追了很多，所以，我們也有信心完成全年目標(biāo)。

　　媒體提問：富力在廣州的城中村楊箕改造進(jìn)行得怎樣了，這個(gè)項(xiàng)目的故事比較多。另外，聽說廣州市政府在“三舊”改造方面有了新思路，先暫停“城中村”改造，取而代之的是力推舊廠改造項(xiàng)目，富力會(huì)不會(huì)因此也改變舊改的思路？

　　李思廉：其實(shí)每個(gè)城市三舊改造都有它的特色的，企業(yè)介入就必須配合政府的政策，每塊地的改造、每個(gè)村的改造都有故事，都不是想象中的那么簡(jiǎn)單。

　　剛才提到的楊箕舊改涉及到一些法律訴訟，我就不方便發(fā)表太多，但是這塊地是通過招拍掛拿到的。廣州是我們的根據(jù)地，我們會(huì)配合廣州市政府妥善解決剩下的歷史遺留問題。

　　媒體提問：上半年公司的毛利潤(rùn)升了很多，達(dá)到很高的水平，為什么？

　　李思廉：最主要原因是和交樓的類型有關(guān)，上半年我們交的寫字樓多點(diǎn)，所以毛利率提高了。因?yàn)楝F(xiàn)在都是交去年的樓，整體都是滿意的，上半年的凈利率是20%。

　　媒體提問：上半年的富力去化率是4成，假如下半年預(yù)售證方面沒有遇到問題，但很多發(fā)展商在第三四季會(huì)推出新盤，是否還有信心達(dá)到400億目標(biāo)，會(huì)不會(huì)有折扣優(yōu)惠？

　　李思廉：都會(huì)通過不同的銷售渠道變相給多點(diǎn)優(yōu)惠，滿足市場(chǎng)的需要。的確，在限購(gòu)令的環(huán)境下少了一些買家，這樣市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)更激烈，但同時(shí)現(xiàn)在的推貨量都集中在大型發(fā)展商，大家都做得不錯(cuò)，估計(jì)整個(gè)市場(chǎng)損失的部分是中小發(fā)展商承擔(dān)了，主流開發(fā)商的規(guī)劃性比較強(qiáng)，資金量比較強(qiáng)，執(zhí)行度很高。我們現(xiàn)在剩下的貨的均價(jià)在12000元/平米左右。

　　媒體提問：富力所有的物業(yè)是否全部拿到預(yù)售證的？為什么下半年去化率反而比上半年高出3個(gè)百分點(diǎn)呢？

　　李思廉：因?yàn)榱看罅?，我們都是?0%左右的去化率。40%與43%差距很小，我們公司整體按照一種平和的預(yù)測(cè)去估計(jì)市場(chǎng)，上半年完成的比例比較低最主要就是預(yù)售證拿慢了，很多貨都在主要城市，像北京、廣州、天津卡得很嚴(yán)，但陸陸續(xù)續(xù)釋放了，拿到預(yù)售證后，聯(lián)系客戶銷售，很快的。

　　媒體提問：從2008年以來，富力逐步加大對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的投入，在這方面富力一直學(xué)習(xí)新鴻基，新鴻基的商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型用了11年時(shí)間，富力要完成這個(gè)轉(zhuǎn)型大概需要多長(zhǎng)時(shí)間？抑或富力在商業(yè)地產(chǎn)上的一個(gè)長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃是怎樣的？

　　李思廉：在國(guó)內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)不容易變成新鴻基。因?yàn)?，中?guó)的商業(yè)地產(chǎn)在稅收、資本結(jié)構(gòu)方面的原因，發(fā)展商比較難拿到便宜的錢，大量、專門做商業(yè)地產(chǎn)有一定的危險(xiǎn)。所以，我們只能慢慢去做。

　　新鴻基這種世界級(jí)的公司大概是50%：50%，而國(guó)內(nèi)的話，我相信達(dá)到25%：75%就不錯(cuò)了，要達(dá)到50%：50%就很難，需要時(shí)間。這跟整個(gè)資本結(jié)構(gòu)有關(guān)，香港在高峰的時(shí)候可以在市場(chǎng)上拿到便宜的錢，而在國(guó)內(nèi)很難。

　　媒體提問：廣州富力盈盛廣場(chǎng)當(dāng)天開盤賣得非常較好，富力也在不斷增加持有物業(yè)的比例，在理想狀態(tài)中，商業(yè)出售與持有的比例是多少？

　　李思廉：我想大部分會(huì)出售，商業(yè)地產(chǎn)部分出售和持有的比例是7：3，因?yàn)橹袊?guó)的資金結(jié)構(gòu)不利于大家長(zhǎng)期持有，不象香港，國(guó)內(nèi)借的錢都是3年就要還的，不還的話，資金的收入支撐不了，所以還是要賣。

　　媒體提問：廣州是富力的大本營(yíng)，最近，中海、碧桂園都在廣州拿到一些地，9月1日廣州還會(huì)有10宗地推出，富力在廣州土地方面有什么計(jì)劃？公司今年下半年關(guān)于拿地的一個(gè)整體規(guī)劃是怎樣的？

　　李思廉：在增加土地方面，我們都是全國(guó)一盤棋了?，F(xiàn)在不是競(jìng)價(jià)的時(shí)候，若政府開價(jià)不是很高，又符合我們的需要，比如說有些城市儲(chǔ)備不夠多，就補(bǔ)充一些，若太貴就讓給別人，現(xiàn)在普遍是這種想法。

　　從整體上而言，我們今年拿地方面會(huì)比較保守。沒有其他的選擇，因?yàn)槲覀冇X得政府這次調(diào)控的決心很大，調(diào)控已成為這個(gè)行業(yè)的常態(tài)，在目前這種市場(chǎng)資金比較緊張、限購(gòu)、限貸的情況下，作為一個(gè)負(fù)責(zé)的發(fā)展商，發(fā)展不能太快，要慢慢做。

　　拿地方面比較謹(jǐn)慎，公司會(huì)到有基礎(chǔ)的城市買地，會(huì)去公司人才儲(chǔ)備比較多的城市比如北京、廣州、海南、天津等去買地。

　　下半年公司用于拿地的資金大概在幾十億左右。在土地款的支付方式上，我們也會(huì)有所考慮，希望的分期付款的方式，如果給錢太快的話，可能會(huì)考慮放一放。

　　媒體提問：有消息稱，即將限購(gòu)的二三線城市名單會(huì)在8月底出來，富力有不少業(yè)務(wù)在二三線城市，你們下半年有什么應(yīng)對(duì)策略？

　　李思廉：政府的調(diào)控措施也是一種常態(tài)。按照最新建設(shè)部文件的精神，限購(gòu)會(huì)擴(kuò)展到一些所謂的二三線城市，我們暫時(shí)拭目以待。

　　限購(gòu)其實(shí)是政府釋放的一個(gè)信號(hào)，希望發(fā)展商做多點(diǎn)符合市場(chǎng)產(chǎn)品給首次置業(yè)人士，使得一些需要買樓的人可以買到樓，希望發(fā)展商起一些小面積的房，或者裝修不要太好，使得總價(jià)可以符合市場(chǎng)的需要，協(xié)助政府疏導(dǎo)初次置業(yè)人士的需求。在這方面，我們也有相應(yīng)的應(yīng)對(duì)措施。

　　媒體提問：為了應(yīng)對(duì)政府的宏觀調(diào)控調(diào)整產(chǎn)品的結(jié)構(gòu)，推出符合剛需市場(chǎng)的產(chǎn)品，但是其他的房企也會(huì)這樣去做，整個(gè)市場(chǎng)上下半年同類產(chǎn)品會(huì)非常多，那這樣會(huì)得話，到時(shí)會(huì)不會(huì)遭遇一場(chǎng)價(jià)格戰(zhàn)？

　　李思廉：我覺得不會(huì)有價(jià)格戰(zhàn)。因?yàn)楝F(xiàn)在這個(gè)行業(yè)大家要搞產(chǎn)品都是非常困難，大家都沒有打價(jià)格戰(zhàn)的沖動(dòng)，價(jià)格上應(yīng)該會(huì)稍稍調(diào)整。

　　因?yàn)楝F(xiàn)在房地產(chǎn)變成一個(gè)不容易進(jìn)入的行業(yè)，新的資金需要大量的人才才能做好一個(gè)項(xiàng)目，所以大家也舍不得打價(jià)格戰(zhàn)。

　　另外，有的開發(fā)商如果覺得對(duì)手比自己強(qiáng)的，可以先停下來不賣?；旧?，處于行業(yè)在前列的公司，大家也相互競(jìng)爭(zhēng)了十年八年，不存在打價(jià)格戰(zhàn)的這種局面。

　　媒體提問：那面對(duì)下半年市場(chǎng)上較多的貨量，富力會(huì)不會(huì)做出價(jià)格上的調(diào)整？

　　李思廉：我們已經(jīng)在調(diào)整了，價(jià)格在政府的號(hào)召之下，大家只能做出向下的調(diào)整。價(jià)格方面，我們現(xiàn)在下調(diào)了10%，估計(jì)會(huì)慢慢跌，下半年的話，可能會(huì)再跌10%。

　　媒體提問：之前外管局稱，不再受理境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)為其境外子公司在境外發(fā)行債券提供對(duì)外擔(dān)保的申請(qǐng)，其實(shí)市場(chǎng)多多少少覺得對(duì)富力影響比較大，你是怎樣看這個(gè)事情呢？若實(shí)施后，境內(nèi)不批、境外又沒有這個(gè)渠道，富力還可以用什么方法融資，有沒有創(chuàng)新的融資方式？

　　李思廉：融資方面，政府不會(huì)特意針對(duì)我們公司的，外管局有種想法，是怕國(guó)內(nèi)大規(guī)模公司都用富力這種方法。作為政府的整體取向，限制資金進(jìn)入這個(gè)行業(yè)，從而孤單這個(gè)行業(yè)，從而限制整個(gè)樓價(jià)，這個(gè)是政府的手段。

　　這是政府主流的做法，隨著市場(chǎng)和政策的改變，對(duì)我們沒有什么特別影響，暫時(shí)來講，按照原來的規(guī)劃，我們進(jìn)行都很好。創(chuàng)新的方式在國(guó)內(nèi)不多，只能慢慢想辦法弄，來來去去都是這幾招。